中新網(wǎng)6月23日電 據(jù)《中國證券報》報道，在悶熱已久的深圳地產(chǎn)市場，深圳市政府21日出臺的房地產(chǎn)新政細化措施，就仿佛頃刻之間的暴雨，驅(qū)散了暫時的悶熱，讓市場越發(fā)敏感得就像這六月的天氣。
“70%的比例是指單個項目的”，深圳市國土房管局的官員日前表示。在上海、北京等一線城市都沒有明確定義“國十五條”中最敏感的“70%比例”條款時，深圳地方政府的這一聲音就像一聲驚雷，在房地產(chǎn)業(yè)炸響。
此前的三周，整個深圳房地產(chǎn)市場幾乎陷入“集體靜默”。拍賣停止，按揭停辦，房產(chǎn)成交大幅萎縮，未取得開工許可證的項目全被叫停。焦灼的觀望，為的都是等待政府的房地產(chǎn)調(diào)控細則出臺。
翻閱深圳市《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》，赫然可見“在新的土地出讓合同中，在核發(fā)的《建設(shè)工程用地許可證》中，應(yīng)注明套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”之條文。
該文件出臺后第二日，深圳開發(fā)商都不約而同地閉門謝客，召開緊急會議�！皩Σ黄�，我還沒有仔細研究新的政策，實在對不起”，金地集團(600383)董秘郭國強在電話那頭連連說了五六個“對不起”，對新政的反應(yīng)不愿多談。而招商地產(chǎn)(000024)董秘陳宇的辦公電話一個下午都沒有人聽，打通其手機，正在會議中。雖然招商地產(chǎn)高層本月在股東會上一再強調(diào)，新政對招商地產(chǎn)的市場開發(fā)沒有很大影響，但近日已經(jīng)有報道指其在關(guān)外的兩個地產(chǎn)項目也被列入“叫�！泵麊沃�。
“70%定義在單個項目，這是深圳這次調(diào)控措施最敏感和關(guān)鍵的一點，據(jù)我們了解，深圳目前正處于項目調(diào)整的地產(chǎn)項目有30多個”，世華地產(chǎn)的研究經(jīng)理肖小平告訴記者。而另外一位研究人士則表示，被“叫�！泵麊文壳耙呀�(jīng)擴大到100多個。肖小平表示，深圳地產(chǎn)市場今后一個變化就是別墅和豪宅將成為一種稀少品，“因為開發(fā)商不可能在一個別墅區(qū)里面再規(guī)劃出70%的高容積住宅”。肖小平認為，新政會使得豪宅供應(yīng)減少，這樣對于已經(jīng)開發(fā)的別墅和豪宅來說不定是一個利好，因為市場上豪宅的需求仍然是合理存在的。
而另外一條受到關(guān)注的是：深圳表示每年將全市土地出讓凈收益的10%用于公共租賃住房和含廉租住房的建設(shè)。業(yè)內(nèi)人士分析說，如果按照深圳每年土地收益的最高記錄100億元來計算，這意味著樂觀的話深圳每年將有8—10億元的公房投資資金。由于無須地價，按照2500元/平米的建造成本，10億元最多就可建設(shè)40萬平米公房，與960萬平米商品住宅的面積比例關(guān)系為1：24。而這一供應(yīng)比例仍低于2003年前的安居房占商房的比例。公房的供給在商品房面前，依然是杯水車薪。
業(yè)內(nèi)人士表示，如果70%比例的限定嚴格實施，將會根本性改變目前深圳商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，政府提高容積率也是在所難免的。據(jù)金地集團總裁張華綱的估計，目前深圳90平米以下的房子所占比例不到30%。
“目前深圳市場130平方米的戶型占比例最大，而小戶型供應(yīng)量失衡非常嚴重�！币晃坏禺a(chǎn)經(jīng)理告訴記者�！叭绻@個比例要上升到70%，市場的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型較大，政策上也很難操作�！薄叭绻娴囊凑者@種標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行下去，估計對我們開發(fā)商會帶來巨大的影響。”一位因為未能取得開工許可證而項目被叫停的開發(fā)商經(jīng)理擔(dān)憂地說。
有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，對于70%的限定，可能會引發(fā)又一場新的“貓捉老鼠”游戲。“我已經(jīng)聽說一些開發(fā)商準(zhǔn)備將大戶型設(shè)計成兩套面積小于90平米的小戶型，這樣既能滿足業(yè)主對大戶型的需求，獲取更高的利潤，又能規(guī)避政策的限制”。
“我們?nèi)匀豢梢钥吹胶芏鄾]有細化的措施”，一位研究經(jīng)理對記者表示�！袄�，對于中低價房的定義，究竟什么價位是中低價，顯然政府并沒有作出價位的限定”。而有業(yè)內(nèi)人士認為，在這樣的政策下，深圳的地產(chǎn)市場將會加劇產(chǎn)品同質(zhì)化競爭、破壞市場梯度消費。
對于今后深圳地產(chǎn)市場價格的走向，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，目前正是一個房價走勢最敏感的時期。盡管“冰封”、“速凍”、“寒冷”之類的表述充滿業(yè)間，但房地產(chǎn)研究人士半求表示，市場在2008年之前難以見到真正的供應(yīng)放量。深圳如果沒有進一步控制需求的措施，目前的市場形勢還是很難出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。（謝雋）
