森豪公寓，這個(gè)坐落在朝陽(yáng)門立交橋向西100米顯耀位置上的爛尾樓，最近因?yàn)楸本z察機(jī)關(guān)追究銀行騙貸律師失職刑事責(zé)任第一案而“聲名大噪”。
隨著“國(guó)六條”等調(diào)控手段的日益強(qiáng)化，首先暴露出的短處就是地產(chǎn)商們約定俗成的畸形資金鏈。面對(duì)諸多空手套白狼造成的中國(guó)爛尾樓，眾多資金雄厚的外資卻把“掃尾”工作當(dāng)成是搶灘中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的好時(shí)機(jī)……
本周一，森豪公寓利用不實(shí)按揭得到7.5億元銀行貸款一案在北京市第二中級(jí)人民法院進(jìn)行了審理。公訴機(jī)關(guān)指控，曾先后任江川、嘉惠律師事務(wù)所律師的孔衛(wèi)東和曾任浩天律師事務(wù)所律師的戰(zhàn)軍，在為中國(guó)銀行北京市分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)提供法律服務(wù)過(guò)程中，沒(méi)有盡職調(diào)查“森豪公寓”房地產(chǎn)項(xiàng)目的個(gè)人住房貸款申請(qǐng)人的資信，向銀行出示法律意見書，證明貸款申請(qǐng)人具備償還貸款能力，符合申請(qǐng)貸款的條件。二人共出具161份內(nèi)容失實(shí)的法律意見書，銀行先后向虛假貸款申請(qǐng)人發(fā)放個(gè)人住房貸款共計(jì)5億余元，造成銀行損失貸款本金4億余元。
北京市建設(shè)委員會(huì)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年5月底，因開發(fā)商資金不足等原因造成的爛尾樓有30項(xiàng)之多，其中25項(xiàng)是老項(xiàng)目，5項(xiàng)是新增項(xiàng)目。但業(yè)內(nèi)人士坦言，北京現(xiàn)存爛尾樓其實(shí)并不多，遠(yuǎn)比廣東、海南、長(zhǎng)三角一些城市要少。
而通觀這些爛尾樓，與每年上億平方米的開復(fù)工面積相比，其所占比例也是微乎其微，但這些“斷垣殘壁”矗立于鬧市街頭，且一“站”就是好幾年，不僅令城市景觀大打折扣，且隱藏在每座爛尾樓背后的都是一本天文數(shù)字的“爛賬”，記載著數(shù)以億計(jì)的銀行貸款遭受損失。
資金鏈畸形1：“空手套白狼”
開發(fā)商要求施工企業(yè)墊資1/3幾乎已成為一種行業(yè)慣例，即便是墊資一半的情況都不鮮見。
少量自有資金、施工企業(yè)墊資、銀行貸款、項(xiàng)目預(yù)售款，構(gòu)成了大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一條資金鏈。中國(guó)企業(yè)海外發(fā)展中心主任孫飛指出，現(xiàn)在北京開發(fā)商開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目得到的利潤(rùn)和投入成本基本相等，也就是自有資金利潤(rùn)的100%。
為了開發(fā)大的項(xiàng)目，很多房地產(chǎn)企業(yè)恨不得用1千萬(wàn)元的啟動(dòng)資金做1個(gè)億的項(xiàng)目，這樣太容易產(chǎn)生爛尾樓了。
在幾年前，崇文門附近有一座寫字樓，開發(fā)商聲明只要有哪個(gè)建筑企業(yè)愿意墊資8000萬(wàn)元，就和誰(shuí)簽訂承包合同。據(jù)說(shuō)即使這樣的條件還是有幾家建筑企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，這無(wú)疑給將來(lái)的工程出現(xiàn)問(wèn)題埋下隱患，果然數(shù)年后大廈竣工后就成了爛尾樓，至今仍是門可羅雀。
屬于同樣情況的還有位于北四環(huán)路的一處建筑，也是由于施工企業(yè)墊資，后來(lái)無(wú)法承受壓力而成為爛尾樓了。
資金鏈畸形2：“跑馬圈地”
只有前期的開發(fā)資金，后續(xù)的資金根本沒(méi)有，也就是先拿到土地和項(xiàng)目，然后再去融資。
北京市朝陽(yáng)區(qū)某國(guó)有企業(yè)和香港一家公司合作開發(fā)的項(xiàng)目即屬于“跑馬圈地”這一類�！皩�(shí)際情況是北京市朝陽(yáng)區(qū)一個(gè)協(xié)會(huì)出地，擁有一定的股份，所屬北京朝陽(yáng)區(qū)的一家國(guó)有企業(yè)出錢，而香港那家公司根本沒(méi)有投多少錢進(jìn)來(lái)�！币晃恢檎咄嘎墩f(shuō)。根據(jù)記者了解，這一項(xiàng)目在發(fā)生爛尾之前的資金投入是17.9億元，其中包括10.9億元的自有資金和7億元銀行貸款。朝陽(yáng)區(qū)某國(guó)有企業(yè)差不多出了8億元的資金，而香港那家公司只出了1億元左右，剩余1億多元的資金來(lái)源于其他渠道。
作為資方之一，卻希望不出多少力就撈上一桶金，這樣的資金鏈?zhǔn)欠浅４嗳醯�。而作為掏錢多的一方，前期之所以一直不斷注資提供借貸，當(dāng)然是希望能夠推動(dòng)項(xiàng)目如期進(jìn)展。但往往面臨無(wú)奈的結(jié)局，越來(lái)越清楚地認(rèn)識(shí)到另一方資金實(shí)力不夠雄厚，必定導(dǎo)致注資方到一定程度就收手。因?yàn)�，最后資金一旦收不回來(lái)，就會(huì)上升到法律層面，形成瀆職問(wèn)題。
而據(jù)業(yè)內(nèi)人士粗略估計(jì)，接收這個(gè)爛尾項(xiàng)目之后，除了要付出30億元的轉(zhuǎn)讓金外，至少還需要3億元左右的資金用于項(xiàng)目?jī)?nèi)部細(xì)節(jié)方面的裝修改造。
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