“欣欣向榮”的房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇“盛世危言”。據(jù)估測(cè)，到2007年底，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤地約10億平方米，同時(shí)，銀行體系每向房地產(chǎn)行業(yè)注入4元資金，就約有1元被沉淀在土地上。

　　日前，受焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)委托，北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫了《中國(guó)房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評(píng)估報(bào)告》(下稱“報(bào)告”)。報(bào)告主要撰寫人、北師大金融中心主任鐘偉認(rèn)為，繼續(xù)維持既有決策思維定勢(shì)和市場(chǎng)供求狀況，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)將是一場(chǎng)危險(xiǎn)而巨大的賭博。

　　在計(jì)算了近10年來(lái)全國(guó)土地購(gòu)置和開(kāi)發(fā)面積之間的差額后，報(bào)告估測(cè)到2007年底，開(kāi)發(fā)商通過(guò)規(guī)范渠道的囤地規(guī)模約為8億平方米，規(guī)范和非規(guī)范囤地約為10億平方米。在2002年~2006年間，山東、江蘇、浙江和四川省的土地囤積最多的省份，分別占近五年全國(guó)土地囤積總量的8.9%、8.8%、7.7%和7.7%。

　　鐘偉表示：“開(kāi)發(fā)商目前的囤地規(guī)模大約可支持開(kāi)發(fā)商靜態(tài)開(kāi)發(fā)4年或者動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)3年，即可支撐一個(gè)完整的開(kāi)發(fā)周期�！�

　　此外，報(bào)告認(rèn)為，國(guó)家土地儲(chǔ)備中心也存在囤積大量土地現(xiàn)象，其計(jì)劃的土地供應(yīng)量并沒(méi)有完全進(jìn)入市場(chǎng)，從全國(guó)來(lái)看，2002年~2006年，全國(guó)計(jì)劃的住宅用地供應(yīng)量為21億平方米，而所有房地產(chǎn)購(gòu)置土地總量?jī)H14.5億平方米。報(bào)告認(rèn)為，近來(lái)一些城市房?jī)r(jià)大幅上漲，無(wú)一不和當(dāng)?shù)卣�府連續(xù)三年以上未能完成供地計(jì)劃有關(guān)。

　　報(bào)告認(rèn)為，大量的土地囤積導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商每年為囤地所需要承受的資金成本高達(dá)1800億~2000億元，甚至已經(jīng)超出了全行業(yè)目前的利潤(rùn)水平。根據(jù)估算，截止到2006年底，估計(jì)沉淀在土地上的資金約2.4萬(wàn)億�！斑@幾乎相當(dāng)于目前商品房的年銷售額，沉淀在土地上的資金成本也超過(guò)了目前房地產(chǎn)行業(yè)的年度利潤(rùn)總額，顯示出房地產(chǎn)企業(yè)的總體財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健性迅速下降。”

　　同時(shí)，報(bào)告進(jìn)一步分析認(rèn)為，來(lái)自銀行信貸的資金可能高達(dá)1.32萬(wàn)億，顯示出銀行每提供4個(gè)單位的涉及房地產(chǎn)的信貸，就有一個(gè)單位被開(kāi)發(fā)商或儲(chǔ)備中心沉淀在土地上。

　　“在全部囤地導(dǎo)致的資金沉淀中，和房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)等指標(biāo)相比較，沉淀在土地上的銀行信貸資金已有一定風(fēng)險(xiǎn)�！辩妭ケ硎�。

　　根據(jù)前述分析，報(bào)告認(rèn)為，地價(jià)影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵在于目前的土地開(kāi)發(fā)、供應(yīng)方式和規(guī)模，以及囤地的資金成本，造成了市場(chǎng)嚴(yán)重的供不應(yīng)求，形成了強(qiáng)烈的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

　　鐘偉解釋，如果當(dāng)期房?jī)r(jià)上漲8%，那么僅有2.5個(gè)百分點(diǎn)可以直接歸因?yàn)榍捌诘貎r(jià)的上漲。 供地方式和規(guī)模的改變，造成了商品房嚴(yán)重的供求失衡，造成了開(kāi)發(fā)商的囤地浪潮，供地和囤地可以解釋當(dāng)前全部房?jī)r(jià)上漲的70%。

　　報(bào)告最后認(rèn)為，如果持續(xù)目前的供地、囤地和房地產(chǎn)金融、稅收政策，商品房?jī)r(jià)格極有可能持續(xù)大幅度上漲。

　　中國(guó)人民銀行研究局副研究員鄒平座向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)于寬松的金融環(huán)境到了應(yīng)改變的時(shí)候，“央行已確定把金融資源的優(yōu)化配置當(dāng)作當(dāng)前重點(diǎn)工作來(lái)安排”。

　　而中國(guó)房地產(chǎn)與住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示：“如果數(shù)據(jù)屬實(shí)，確實(shí)需要加大打擊囤積土地的行為，加快土地供應(yīng)節(jié)奏�！�(孫榮飛)