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物權法尚存爭議 車庫歸屬可約定無異"與虎謀皮"

2006年11月13日 11:40

    前全國人大常委會法工委經濟法室主任魏耀榮則表示,《物權法》草案關于車位、車庫的歸屬可以由業(yè)主與開發(fā)商約定的規(guī)定,無異于與虎謀皮,甚至可能成為開發(fā)商蒙騙業(yè)主的手段。 中新社發(fā) 井韋 攝


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  中新網11月13日電 據中國青年報報道,北京現代城業(yè)主劉守熙11月11日在北京市和諧社區(qū)中心舉辦的《物權法》建筑物區(qū)分所有權研討會上說,對于小區(qū)的附屬設施、附屬建筑物是否屬于業(yè)主共有,法律上并沒有明確規(guī)定。

  很多業(yè)主反映,建筑物區(qū)分所有權問題一直困擾著他們,業(yè)主和開發(fā)商究竟怎么來分,成為引發(fā)小區(qū)糾紛的主要原因!段餀喾ā凡莅傅76條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內的綠地、道路以及物業(yè)管理用房,屬于業(yè)主共有,但屬于市政建設的除外。會所、車庫的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,除建設單位等能夠證明其享有所有權外,屬于業(yè)主共有。”

  對此,廣西大學法學院教授孟勤國認為,建筑物區(qū)分所有權的問題主要發(fā)生在共有部分上,但關于共有,只能由立法作出明確規(guī)定,在操作層面上,約定并不現實。

  前全國人大常委會法工委經濟法室主任魏耀榮則表示,《物權法》草案關于車位、車庫的歸屬可以由業(yè)主與開發(fā)商約定的規(guī)定,至少在目前條件下,在缺乏有效機制保證的情形下是不可行的,無異于與虎謀皮,甚至可能成為開發(fā)商蒙騙業(yè)主的手段。

  孟勤國舉例說,開發(fā)商可以利用強勢地位,迫使業(yè)主接受不平等的條款。另外,業(yè)主和業(yè)主之間素質不同,利益訴求也不同,所以這個利益關系之間是無法通過約定來解決的。

  對此,有專家提出不同看法,如果將共有部分硬性規(guī)定為全體業(yè)主所有,開發(fā)商為節(jié)約成本,很可能放棄建造會所之類的設施。因為即使會所的成本由業(yè)主承擔,也會把房價提得很高。而這個擔心也是《物權法》立法委員會設計條款時具體考量過的。

  對此,孟勤國解釋,為防止開發(fā)商失去建造小區(qū)各種設施的動力,他并不贊成小區(qū)內所有的東西都是業(yè)主共有,可以根據小區(qū)的不同檔次、需求,對一些大的方面明確規(guī)定由開發(fā)商投資經營,產權歸開發(fā)商,其他則規(guī)定給業(yè)主。

  有人主張,共有部分應該考慮成本,例如車庫,如果業(yè)主已經分攤了其成本,在支付的房價里已包含,那么車庫就應該歸業(yè)主共有,而如果該成本沒有攤入房價里,就應該歸開發(fā)商所有。

  中國人民大學法學院民法中心高圣平博士說,如果按照成本來決定車庫所有權的歸屬,這將對業(yè)主非常不利。現在商品房的價格已不是完全取決于成本,房地產是暴利的行業(yè),成本在這中間究竟占多少無法肯定,而且《物權法》很多規(guī)范都是強制性規(guī)范,在考慮物權共有部分應約定或是法定時,也應依照這個思路,法定由業(yè)主共有。

  北京市律師協會物業(yè)管理專業(yè)委員會副主任孟憲生提出,如果法律對共有邊界的界定不清,一旦業(yè)主與開發(fā)商在共有部分的所有權歸屬上產生矛盾,業(yè)主到法院立案時,法院要求業(yè)主證明自己的所有權,但業(yè)主或業(yè)委會無法證明誰擁有這一權利,爭議就無法解決。(邢佰英)


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