經(jīng)過13年制定歷程、創(chuàng)造了我國立法史上單部法律草案審議次數(shù)之最的《中華人民共和國物權(quán)法》,今年10月1日起正式施行———
今年“十一”長假過后,一批與《物權(quán)法》有關(guān)的案件在全國各地取得了新進(jìn)展。湖南,長沙市芙蓉區(qū)人民法院對一起房東訴租住戶案作出一審判決;云南,一男子索要村民待遇的案件在昆明市官渡區(qū)人民法院立案;山東,濟(jì)寧市中區(qū)人民法院開庭審理了一起房屋買賣合同案件……在上海,還有小區(qū)意欲依據(jù)《物權(quán)法》,由業(yè)主委員會委托職業(yè)經(jīng)理人擔(dān)任小區(qū)CEO,實(shí)現(xiàn)“業(yè)主自治”的全新突破。
《物權(quán)法》的正式實(shí)施,使諸多曾經(jīng)懸而未決的疑惑,有了明確答案。
維護(hù)哪些權(quán)益
《物權(quán)法》之所以備受關(guān)注,是因?yàn)樗谝淮我試曳傻男问,明確規(guī)定對公有財產(chǎn)和私有財產(chǎn)給予平等保護(hù)。對于廣大老百姓而言,辛勤勞動積累的合法財產(chǎn)、依法享有的土地承包經(jīng)營權(quán)等合法權(quán)益,都有了切切實(shí)實(shí)的“保護(hù)傘”。
比如,《物權(quán)法》出臺前,我國建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限為:居住用地70年,工業(yè)用地50年,商業(yè)用地40年,綜合用地50年。人們經(jīng)常擔(dān)心自己住房70年后土地使用權(quán)的歸屬問題,而且由于不同地塊開發(fā)周期存在差異,有些人買房時,土地使用年限就已經(jīng)不到70年了。如今《物權(quán)法》規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的,自動續(xù)期。這無疑給廣大百姓吃上了一顆“定心丸”。
再如,住宅小區(qū)內(nèi)車庫、車位的權(quán)屬問題,長期以來也是糾紛不斷。有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外的人停放;一些物業(yè)公司將小區(qū)內(nèi)的空閑場地改造成停車場,所得收入歸物業(yè)公司,屢遭業(yè)主抗議。此次《物權(quán)法》規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要;其歸屬,由當(dāng)事人通過出售、出租或者附贈等方式約定;占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。顯然,上述開發(fā)商和物業(yè)公司的行為屬于違法行為。
公民維護(hù)“陽光權(quán)”,也有了明晰的法律依據(jù)。新建建筑層數(shù)過高、密度過大,影響了周邊住宅內(nèi)居民的采光;一些住戶私搭亂建,影響了鄰居的通風(fēng)、采光……類似糾紛該如何處置?《物權(quán)法》明確規(guī)定,“建造建筑物,不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照”。除了明確了不動產(chǎn)權(quán)利人擁有通風(fēng)、采光、日照等權(quán)利,《物權(quán)法》還增加了禁止污染物、廢物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)的違規(guī)排放條款。
《物權(quán)法》還規(guī)定,土地承包期屆滿可繼續(xù)承包,賦予了農(nóng)民長期有保障的土地使用權(quán);法律、行政法規(guī)未禁止抵押的財產(chǎn)均可抵押;任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收集體所有土地和城鄉(xiāng)居民房屋的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用,等等。這些規(guī)定都切切實(shí)實(shí)維護(hù)著人民群眾的切身利益,廣大人民群眾將是《物權(quán)法》的最大受益者。
應(yīng)當(dāng)怎樣應(yīng)對
作為一部規(guī)范財產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律,《物權(quán)法》所涉及的領(lǐng)域十分廣泛!段餀(quán)法》實(shí)施后,如何讓所有與之相關(guān)的個人和單位,都能自覺接受和遵守它,也許是一項(xiàng)比法律制定本身更為宏大的“工程”。
對于普通百姓來說,應(yīng)當(dāng)盡快了解自己享有或占有的“物”有何種權(quán)利,并了解如何保護(hù)這種權(quán)利,從而避免不必要的麻煩。以房地產(chǎn)市場上經(jīng)常發(fā)生的“一女二嫁”、“一房兩賣”為例:開發(fā)商將一套房子賣給甲,甲簽了合同付了錢后入住,但甲沒去房管部門辦理登記。之后,開發(fā)商又把這套房子賣給了乙,乙去房管部門辦理了登記。那么這套房子究竟該歸誰?按照《物權(quán)法》的界定,“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力”,也就是說,誰登記,房子就歸誰。盡管此案例中甲買房行為在先,但由于沒有辦理登記手續(xù),就不是房產(chǎn)真正的主人,他只能出示購房合同,根據(jù)《合同法》規(guī)定去追究房產(chǎn)商的責(zé)任?梢,如果購房者能明知《物權(quán)法》有關(guān)房屋交易的規(guī)定,就能規(guī)避相關(guān)風(fēng)險,省卻因?yàn)椴欢ǘl(fā)的苦惱。
《物權(quán)法》的一些規(guī)定,也將改變物業(yè)管理等傳統(tǒng)行業(yè)的格局。如《物權(quán)法》第八十一條寫道“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施,也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,業(yè)主有權(quán)依法更換”。在這里,傳統(tǒng)的“物業(yè)管理企業(yè)”,變成了“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”,從“管理”到“服務(wù)”,一詞之差,傳遞的卻是一種全新的導(dǎo)向。
長久以來,一些物業(yè)管理企業(yè)總是以“管理業(yè)主者”自居,臉難看、事難辦。如今《物權(quán)法》明確了業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系,物業(yè)公司是受業(yè)主委托,應(yīng)當(dāng)以提供服務(wù)為己任,干得不好,業(yè)主有權(quán)依法更換。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,將來的物業(yè)管理市場將會是業(yè)主自治管理、物業(yè)管理師或其他職業(yè)經(jīng)理人管理和物業(yè)公司管理三種形態(tài)并存。盡管委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的模式仍然會是物業(yè)管理的主流,但物業(yè)管理市場競爭格局必將發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變,必將出現(xiàn)激烈的洗牌。
此外,《物權(quán)法》的247個條文中,至少有40多個條文直接涉及行政機(jī)關(guān)或行政權(quán)。行政權(quán)或行政機(jī)關(guān)通過多種途徑和形式滲透進(jìn)了物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的全過程,那么行政機(jī)關(guān)如何轉(zhuǎn)變觀念,樹立起保護(hù)物權(quán)的意識和責(zé)任感;如何更好地依法行政,真正確保老百姓的利益不受侵犯,都是全新的課題。
還需不斷細(xì)化
《物權(quán)法》已經(jīng)正式付諸實(shí)施,但與之相配套的法律法規(guī)制定或修改,還遠(yuǎn)未結(jié)束。
細(xì)心的市民可能已經(jīng)注意到,本月,與《物權(quán)法》同步施行的,還有《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》,將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”,將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”,將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”,明確了物業(yè)服務(wù)的主從關(guān)系。修改前的《物業(yè)管理?xiàng)l例》,對小區(qū)內(nèi)通過一些事項(xiàng)時必須達(dá)到的人數(shù)比例規(guī)定,與《物權(quán)法》不一致,此次修改也一并作了統(tǒng)一。這是有關(guān)法規(guī)調(diào)整以銜接《物權(quán)法》的一項(xiàng)重要舉措。當(dāng)然,隨之也需要各地有關(guān)地方法規(guī)作出相應(yīng)的調(diào)整。
據(jù)了解,按照“行政法規(guī)、規(guī)章的主要內(nèi)容與《物權(quán)法》不一致或者被《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定所替代的,要明令廢止;個別條款與《物權(quán)法》不一致的,要予以修改”的要求,目前上海有關(guān)部門正在積極制定和修改一些先行法規(guī)、規(guī)章,內(nèi)容涉及房地產(chǎn)交易、物業(yè)管理等。與此同時,《物權(quán)法》的有些規(guī)定也需要通過司法解釋進(jìn)一步具體化。由此可見,對《物權(quán)法》的學(xué)習(xí)了解、貫徹落實(shí),將是一個長期的過程。這個過程,必將進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、提高人們管理經(jīng)濟(jì)社會事務(wù)的水平。