《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》自今年10月1日起開(kāi)始施行,尚不足一月,北京、湖南長(zhǎng)沙、四川成都……各地群眾紛紛拿起物權(quán)法維權(quán),“物權(quán)法讓我們腰桿更硬!
物權(quán)法,讓我們看到希望
10月8日,國(guó)慶長(zhǎng)假后的第一個(gè)工作日,北京市朝陽(yáng)區(qū)法院受理了物權(quán)法實(shí)施后該法院的首例訴訟。原告張先生和于先生將所在小區(qū)的物業(yè)公司告上法庭,要求確認(rèn)業(yè)主對(duì)居民樓地下物業(yè)管理用房的法定共有權(quán)和管理權(quán),并要求被告依法賠償損失。
“業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾由來(lái)已久”,原告代理人楊午對(duì)記者說(shuō)。楊午和兩位原告所在的北京市安華西里小區(qū)建于1987年,由十幾家國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買(mǎi)后,作為福利分房供本單位職工使用。北京億方物業(yè)管理有限責(zé)任公司第四分公司對(duì)該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。1992年房改政策出臺(tái),房屋產(chǎn)權(quán)劃歸個(gè)人所有,小區(qū)某臨街居民樓地下設(shè)備層的使用和收益問(wèn)題被擺上了桌面。這部分空間,建成后被物業(yè)公司作為旅館出租。居民們認(rèn)為,自己對(duì)地下設(shè)備層也享有所有權(quán)。同時(shí),旅館的商業(yè)經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的衛(wèi)生問(wèn)題、安全問(wèn)題、噪音問(wèn)題日益嚴(yán)重,引起了居民的不滿,糾紛開(kāi)始產(chǎn)生。
“最早的時(shí)候是和旅館鬧,大家不清楚到底誰(shuí)該為此承擔(dān)責(zé)任”,說(shuō)起當(dāng)時(shí)的糾紛,楊午顯得有些無(wú)奈,“旅館當(dāng)然不答應(yīng),說(shuō)自己是交了租金的,當(dāng)然享有使用權(quán)”。這起糾紛持續(xù)多年,居委會(huì)、街道辦事處多次調(diào)解,均無(wú)效果。
物權(quán)法頒布以后,該樓的居民們看到了希望,根據(jù)物權(quán)法第七十二條規(guī)定,業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù)。于是他們推舉了兩名代表——張先生和于先生提起訴訟,兩人又委托楊午代理。
地下設(shè)備層是如何出租出去的呢?記者打電話到物業(yè)公司要求采訪,一位不愿透露姓名的工作人員說(shuō),原告告錯(cuò)了對(duì)象,地下設(shè)備層不是由物業(yè)出租出去的,租金也沒(méi)有由物業(yè)收取。當(dāng)記者詳細(xì)詢問(wèn)時(shí),他以負(fù)責(zé)法律問(wèn)題的工作人員不在為由不愿多談。
據(jù)悉,北京市朝陽(yáng)區(qū)法院近期將對(duì)這起訴訟開(kāi)庭審理。這起案例所反映的爭(zhēng)議,在各地都有發(fā)生,頗具典型意義。77歲的楊午先生充滿期待,向記者展示了他收集的各種關(guān)于物權(quán)法的資料文件,“法律就是用來(lái)維護(hù)公平正義的。有了物權(quán)法,我們的腰桿就硬了!”
訴訟主要涉及房權(quán)
物權(quán)法正式實(shí)施半個(gè)多月來(lái),各地涌現(xiàn)了一批具有典型意義的案例,這些案例以圍繞房屋產(chǎn)生的法律糾紛為主,涉及物權(quán)的保護(hù)、所有權(quán)以及用益物權(quán)等各方面,體現(xiàn)了物權(quán)法的全面性和有效性。
長(zhǎng)沙市的一起案例,被媒體稱為“物權(quán)法第一案”。
據(jù)報(bào)道,2003年12月,長(zhǎng)沙市處理私房改造遺留問(wèn)題領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室落實(shí)房屋政策,將位于長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)某房屋的所有權(quán)發(fā)還給李福蓮、李瑞芳等4人共同所有。此前,該房有一房間由劉某向房屋管理部門(mén)租住。落實(shí)房屋政策后,原租住戶劉某既不與房屋所有人李福蓮、李瑞芳等4人簽訂房屋續(xù)租合同,也不支付房屋租金,更拒絕退還房屋。
法院審理認(rèn)為,劉某構(gòu)成惡意占有行為,雖然發(fā)生在物權(quán)法施行之前,但其行為一直連續(xù)存在至物權(quán)法施行后,因此,該案適用物權(quán)法,與“法不溯及既往”的原則并不沖突。
10月8日,湖南省長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院依據(jù)物權(quán)法對(duì)此案作出一審判決,判令被告搬出房屋,并賠償相關(guān)損失。
近日,成都市金牛區(qū)法院也受理了物權(quán)法正式實(shí)施后,該院的第一起訴訟。
據(jù)報(bào)道,家住成都市金牛區(qū)的王女士出國(guó)多年,房屋一直閑置。以前在王女士家中當(dāng)過(guò)保姆的唐某通過(guò)偽造繼承公證書(shū)的方式,將王女士的房子過(guò)戶到自己名下,并通過(guò)中介將房屋賣(mài)給了張某。為此,王女士將唐某和張某一起告上了法院,要求判決歸還她的房子或者賠償房子的等價(jià)款以及產(chǎn)生的一切費(fèi)用。
有關(guān)律師表示,物權(quán)法施行前,我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)房子等不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有明確規(guī)定“善意取得制度”,而物權(quán)法明確規(guī)定了對(duì)房子等不動(dòng)產(chǎn)適用“善意取得制度”。只要能證明張某沒(méi)有和唐某惡意串通,沒(méi)有以低于市場(chǎng)很低的價(jià)錢(qián)購(gòu)買(mǎi)到該房產(chǎn),能證明張某是善意購(gòu)買(mǎi)的第三人,那么法律將保護(hù)張某的交易安全。王女士有權(quán)依法向保姆追討損失賠償。
法官判案更有底氣
提起物權(quán)法實(shí)施以后的情況,北京市第一中級(jí)人民法院一位法官說(shuō),該院受理的案件集中在建筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰關(guān)系等方面。物權(quán)法實(shí)施以后,人們對(duì)這部專門(mén)保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利的法律抱以很多期望,當(dāng)事人打官司喜歡適用新法是符合常理的。
“對(duì)法官判案來(lái)說(shuō),物權(quán)法的實(shí)施讓我們更有底氣了”,這位法官說(shuō),以前的《民法通則》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)雖然對(duì)相關(guān)問(wèn)題有規(guī)定,但比較散亂,有些規(guī)定欠明確,導(dǎo)致法官判案時(shí)只能根據(jù)民法理論進(jìn)行推導(dǎo),現(xiàn)在物權(quán)法的實(shí)施讓法官在法律適用問(wèn)題上更加準(zhǔn)確。
北京岳成律師事務(wù)所杜永浩律師也認(rèn)為,原有的《民法通則》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī),對(duì)新的經(jīng)濟(jì)背景下的商品小區(qū)共有部分的歸屬,缺乏直接、明確、具體的規(guī)定。因此,在共有部位的產(chǎn)權(quán)歸屬以及管理經(jīng)營(yíng)等方面存在著混亂和不公平現(xiàn)象。物權(quán)法對(duì)此作出了明確具體的規(guī)定,必然成為權(quán)利人維護(hù)自己合法權(quán)益的有力武器。在司法審判活動(dòng)中,物權(quán)法也有可能更多地取代《民法通則》,成為處理財(cái)產(chǎn)權(quán)屬等糾紛的常用法律依據(jù)。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所謝鴻飛博士認(rèn)為,物權(quán)法的作用也需要辯證地看。比如小區(qū)的公用停車位,屬于業(yè)主共有,這無(wú)疑是件好事,但是同時(shí)也要看到,沒(méi)有車的人也要承擔(dān)這部分費(fèi)用,是不是公平呢?謝鴻飛總結(jié)說(shuō),“對(duì)復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)說(shuō),物權(quán)法需要更為細(xì)致的司法解釋,以及在具體案例中的靈活使用,這樣才能讓老百姓腰桿更硬,法官底氣更足!(記者 白龍)