樓市密集調(diào)控半年 房企中報屢創(chuàng)歷史佳績(4)

　　原因探究

　　二三線城市是成交主力

　　萬科、招商、恒大的企業(yè)報表中,可以發(fā)現(xiàn)一個統(tǒng)一的特征:隨著市場的深入發(fā)展,二三線城市的成交在業(yè)績表中,比重越來越大。而這,甚至也已經(jīng)成為了整個房地產(chǎn)市場的一個特征。

　　在萬科中報中可以看到,上半年萬科在八個城市獲得市場占有率排行榜首位。其中,在北京、天津、青島三城市的排名上升至市場第一,而在深圳、無錫、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江等五城市則是繼續(xù)保持市場占有率第一的位置。由于近年來萬科購地逐步轉(zhuǎn)向二三線城市,萬科的各區(qū)域發(fā)展也更趨平衡。環(huán)渤海區(qū)域今年上半年的銷售規(guī)模超過了此前長期處于領(lǐng)先的長三角區(qū)域和珠三角區(qū)域,而中西部區(qū)域也表現(xiàn)出了較快的上升勢頭。

　　而這一趨勢,在恒大7月的月報上則更為明顯,2010年7月,恒大合約銷售額占比較高的地區(qū)包括:濟(jì)南21.6%、成都及周邊10.3%、廣東8.0%、重慶7.9%、長沙7.2%、沈陽6.6%。二三線城市在成交中所占的比重越來越高。在政策調(diào)控期內(nèi),恒大全新進(jìn)入濟(jì)南市場開工、建設(shè)并連開兩盤,在市場低迷的7月為集團(tuán)貢獻(xiàn)超過兩成的銷售業(yè)績。通過快速拿地,快速開發(fā),把中價位的精品房快速銷售,將土地增值部分的收益讓給中國的老百姓,企業(yè)賺取合理的利潤,這也是恒大民生地產(chǎn)理念的一部分。

　　除了企業(yè)的個案,在區(qū)域內(nèi),二三線城市成交的攀升也很明顯。近日,廣東省房協(xié)發(fā)布的《2010年上半年廣東房地產(chǎn)市場分析報告(地區(qū)篇)》中可以發(fā)現(xiàn):今年上半年,廣東房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶有明顯的地區(qū)差異性。雖然房地產(chǎn)開發(fā)投資珠三角占主要份額,但是粵東、粵西、粵北這些區(qū)域的比重逐年增大。

　　多年以來,廣東的房地產(chǎn)開發(fā)投資都集中在珠三角9市(廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶)。近年來隨著城市建設(shè)力度的加大和經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高,粵東、粵西、粵北的房地產(chǎn)市場得到了較快發(fā)展。今年上半年粵東4市(汕頭、揭陽、潮州、汕尾)、粵西3市(陽江、湛江、茂名)和粵北5市(韶關(guān)、河源、梅州、清遠(yuǎn)、云浮)的房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全省比重分別為3.6%、4.2%和6.6%,較去年的比重均有提高。

　　省房協(xié)認(rèn)為,粵東、粵西、粵北商品房的開發(fā)投資、新開工面積、施工面積等各項增速均高于珠三角,尤其是在調(diào)控下仍然保持了比較快速的增長,且供求關(guān)系比較寬松,后發(fā)優(yōu)勢較為明顯。另外,粵東、粵西、粵北由于房價相對處于低位,價格洼地效應(yīng)明顯,上半年商品房銷售面積同比仍有增長,尤以粵西地區(qū)增幅最大；同時,由于這些地區(qū)房價基數(shù)相對較低,房價的同比漲幅較珠三角高。南方日報記者關(guān)麗

　　調(diào)控下,大型房企優(yōu)勢明顯

　　盡管在房地產(chǎn)調(diào)控下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無時無刻不感受到重重壓力,但對比優(yōu)勢明顯、資源雄厚的大型上市房企、品牌房企,中小地產(chǎn)商在此輪調(diào)控中受到的擠壓更為嚴(yán)重。在土地市場、融資信貸、開發(fā)銷售等各個領(lǐng)域,準(zhǔn)入門檻的不斷提高、監(jiān)管力度的持續(xù)加強(qiáng),都對房地產(chǎn)企業(yè)的自身實力提出愈來愈高的要求。在行業(yè)調(diào)整期內(nèi),大型房企獲得更多的先發(fā)優(yōu)勢,資源的集中度進(jìn)一步提高,也促進(jìn)了全行業(yè)的汰弱留強(qiáng)趨勢。在此背景下,在行業(yè)內(nèi)排名前列的品牌上市房企,在業(yè)績數(shù)據(jù)上反而未見新政的明顯影響,個別企業(yè)甚至再創(chuàng)出歷史新高。

　　從相關(guān)研究機(jī)構(gòu)早前發(fā)布的2010年上半年企業(yè)銷售金額、銷售面積、個盤銷售金額排行榜可見,大型品牌房企壟斷了銷售面積、銷售金額前十位。又以廣州市場上半年成交金額個盤十強(qiáng)為例,匯景新城、碧桂園鳳凰城、翠城花園、江南新苑、碧桂園豪園、光大花園、萬科天河御品、嶺南灣畔、雅居樂劍橋郡、逸翠灣,全部為大型房企所開發(fā)的項目,而光大花園在被中海集團(tuán)整體收購后,已正式更名為中海錦榕灣。顯然,在調(diào)控新形勢下,中小地產(chǎn)商由于實力不濟(jì)而漸次退出市場,而大型房企則獲得更多的擴(kuò)張空間。

　　作為資金密集型的行業(yè),開發(fā)商的資金壓力主要來自于銀行信貸的收緊和成交低迷導(dǎo)致現(xiàn)金回籠不暢,此外,去年下半年以來高價拿地,也使部分企業(yè)資金鏈趨緊。但是,大型品牌開發(fā)商由于融資渠道較多以及大股東的雄厚背景,資金方面的壓力并不構(gòu)成經(jīng)營中的最大困難,而中小開發(fā)商由于融資渠道單一以及無實力大股東支持,資金鏈斷裂的風(fēng)險也更大。

　　在市場調(diào)整階段,反而成為優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)擴(kuò)大市場份額的最佳時機(jī)。一方面,信貸收緊,中小開發(fā)商資金來源被壓縮,而品牌企業(yè)尤其是上市企業(yè)更容易獲得銀行貸款和融資機(jī)會。同時,在市場的觀望氛圍中,優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)的樓盤也較受市場認(rèn)可,銷售形勢相對較好,資金回籠優(yōu)勢更加明顯。另一方面,市場前景短期難以走出調(diào)整復(fù)蘇的情況下,眾多囤有土地的中小開發(fā)商轉(zhuǎn)讓項目,獲利出局的可能性增大,也為優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)通過兼并收購迅速提升市場份額提供了客觀可能。

　　南方日報記者李廣軍