政府調控力度不減 樓市“以價換量”成大勢所趨 (2)

　　市場形勢

　　庫存量升高房企資金壓力大

　　在高層表態(tài)繼續(xù)深化房地產調控的同時是市場形勢的不斷惡化。

　　一方面是負債節(jié)節(jié)攀高，一方面是消化不良并仍在不斷增加的庫存。上市房企的半年報揭示出，雖然開發(fā)商們的資金鏈尚處于安全范圍，但隨著時間的推移，銷售低迷，資金的回籠不暢，還要還息還債，企業(yè)資金壓力會越來越大，而年度銷售目標又如懸梁之錐，時時刺激著開發(fā)商的神經。不管最終是主動還是被動降價，開發(fā)商現在需要的可能僅僅是時間。

　　根據聚源數據統(tǒng)計，2010年半年報，86家上市公司帶息債務/全部投入資本平均值為48.26%，分別較一季度(45.38%)和2009年末(42.98%)上升了近3個百分點和7個百分點。并且，統(tǒng)計數據顯示，今年上半年，86家上市公司的資產負債率為65.1%，也較一季度上升了1個百分點。

　　在負債率上升的同時，是房企盈利能力的下降。已發(fā)布半年報的86家企業(yè)的銷售毛利率平均水平已經較去年底下調1個百分點，更較一季度下調了近兩個百分點。業(yè)內人士指出，新“國十條”后，顯而易見部分開發(fā)商正在讓利促銷。而隨著三四季度供應量的增長，開發(fā)商銷售壓力加大和資金鏈趨緊，房價下調壓力更大。

　　市場對于開發(fā)商下半年將采用降價的判斷還來源于房企銷售壓力。統(tǒng)計數據顯示，上半年，超過九成的房地產企業(yè)未能完成今年銷售目標的五成。其中，保利地產上半年完成銷售金額217.55億元，完成銷售計劃的43%；金地集團上半年銷售額則為53.76億元，僅完成全年210億元目標的1/4；招商地產上半年完成銷售額61億元，僅完成全年銷售目標的40%。

　　市場形勢的惡化還導致了庫存量的不斷加大。國家統(tǒng)計局公布的數據顯示，今年6月末，全國的房地產開發(fā)企業(yè)商品房待售面積為1.91億平方米，同比增長6.4%。任志強認為，如果按照這樣的形勢，今年估計將有超過2.5億平方米甚至3億平方米的庫存。

　　宛玉敏表示，房企下半年主要還將面臨著銀根收緊的壓力。今年全年的新增貸款預計在7.5萬億元，上半年已經完成了近2/3的放貸任務，因此下半年許多銀行的放貸量會非常有限，預計將把精力放在收益較高的抵押消費貸款上。