土地“底價(jià)”成交頻現(xiàn) 房企抄底“被”高成本?

　　調(diào)控聲中，誰在出手？誰敢出手？在新政出臺4個(gè)多月后，近期部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)成交回暖跡象。與此同時(shí)，一些在前期通過靈活市場策略消化存貨的房地產(chǎn)企業(yè)，也在土地市場頻繁出手。盡管不少城市的土地招拍掛現(xiàn)場出現(xiàn)了底價(jià)成交甚至流拍的情況，但開發(fā)商的樓板價(jià)似乎與去前年相比未見大幅下降，這似乎意味著未來的房價(jià)走勢對購房者并不樂觀。在“金九銀十”到來之時(shí)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》梳理了近段時(shí)間房企拿地的情況，并對此展開深入調(diào)查。

　　房地產(chǎn)市場的觀望氛圍似乎早已傳導(dǎo)到土地市場。在開發(fā)商拿地競爭激烈程度降低的同時(shí)，土地底價(jià)成交，以及流拍現(xiàn)象也在全國土地市場頻頻出現(xiàn)。

　　這難道意味著，開發(fā)商抄底的時(shí)機(jī)來了？

　　上海近半地塊底價(jià)成交

　　方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，7月至今，上海共成交31幅住宅及商業(yè)辦公地塊，其中14幅地塊以底價(jià)成交，幾乎占了出讓土地的一半。

　　上海今年首個(gè)底價(jià)出讓的住宅用地出現(xiàn)在7月21日。當(dāng)日，上海閘北區(qū)456街坊地塊出讓，因無第二家企業(yè)競價(jià)，北方城投和中星集團(tuán)聯(lián)合體以底價(jià)摘牌，總價(jià)15.79億元，折合樓板價(jià)約12000元/平方米。

　　就在5天前，即7月16日，上海天祥競得閘北公園附近的鋼琴廠地塊，成交樓板價(jià)為2.1萬元/平方米。相比鋼琴廠地塊，同區(qū)域的456街坊地塊成交樓板價(jià)下降了75%。

　　在7月21日，閘北區(qū)313街坊、羅涇港配套產(chǎn)業(yè)園飛躍路南側(cè)地塊以底價(jià)出讓。

　　8月13日，上海土地市場5地塊接連拍賣，其中奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)一住宅地塊以底價(jià)成交，樓板價(jià)僅1005元/平方米，創(chuàng)下上海土地市場公開拍賣以來樓板價(jià)歷史新低。五幅地塊中，有三幅以底價(jià)成交，這其中包括上海虹橋交通樞紐臨空15號地塊。

　　當(dāng)日，上海虹橋交通樞紐的臨空15號地塊由SOHO中國以15.6172億元的底價(jià)收入囊中。這宗地處虹橋中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)辦公用地成交樓板價(jià)僅為7250元/平方米，業(yè)內(nèi)人士表示，此次“潘石屹是撿了大便宜”。

　　而就在昨日(9月1日)，上海出讓5幅地塊，商住用地影佳路一號地塊再次以底價(jià)出讓，被上海同潤以1.58億元拿下。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海地塊出讓的平均溢價(jià)率為90%，7月以來已降為30%，而去年土地市場的溢價(jià)率一般為150%~200%。

　　溢價(jià)率低成交價(jià)不低

　　地塊頻頻以底價(jià)成交，不少人認(rèn)為是開發(fā)商在抄底土地市場。但萬科副總裁肖莉卻表示，土地成交溢價(jià)不高并不表示地價(jià)也不高。有數(shù)據(jù)顯示，上海上半年土地出讓總金額高達(dá)466.67億元，折合成每日出讓金額即達(dá)2.56億元。

　　昨日，上海廣富林2-5號地塊出讓，被上海合生以12.46億元競得，該地塊溢價(jià)率為131%，低于今年2月出讓的廣富林2-4地塊191%的溢價(jià)率。但是，2-5號地塊最終成交樓面價(jià)為16488元/平方米，比早在調(diào)控之前出讓的2-4地塊還高出了110元/平方米。