限購(gòu)直接影響開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)量 樓市調(diào)控需長(zhǎng)效機(jī)制

　　每一次新的調(diào)控政策出臺(tái)，市場(chǎng)都會(huì)在前期有一個(gè)觀望期，而此次全國(guó)范圍內(nèi)的限購(gòu)政策的出臺(tái)將對(duì)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)量產(chǎn)生直接影響。

　　此次新政預(yù)計(jì)將使占開(kāi)發(fā)商資金近三分之一的預(yù)售資金將大打折扣。同時(shí)，進(jìn)一步加大對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管、土地增值稅的稽查與清算力度。國(guó)內(nèi)常見(jiàn)的融資渠道逐漸收緊，海外融資成本日漸加大，資金鏈日漸趨緊或?qū)⑹潜姸嚅_(kāi)發(fā)商必須面對(duì)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)。可能當(dāng)前各個(gè)房企的現(xiàn)金相對(duì)富裕，能夠支撐一段時(shí)間，但在政策調(diào)控不松反緊的市場(chǎng)環(huán)境中，資金鏈考驗(yàn)仍將存在。而資金鏈的寬松程度直接決定開(kāi)發(fā)商的操盤(pán)策略，在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，開(kāi)發(fā)商一方面加緊推盤(pán)、降低房?jī)r(jià)、以求快速回籠資金，這也是政府調(diào)控的一個(gè)目的，希望能在市場(chǎng)上增加供給；但另一方面，開(kāi)發(fā)商也將迫使縮小戰(zhàn)線、減少拿地、延遲開(kāi)工、以求減少資金的流出，最終帶來(lái)的是商品房有效供給的減少。因此資金鏈?zhǔn)且话选半p刃劍”，短期看或增加供給，長(zhǎng)期看供給將減少。

　　在此次新政中著重提到加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。這也使得外界相信房地產(chǎn)稅正由傳說(shuō)轉(zhuǎn)向現(xiàn)實(shí)，寄予厚望的房產(chǎn)稅是否真的能夠使得房?jī)r(jià)下降？看看以下幾點(diǎn)的不確定性吧！(1)房產(chǎn)稅基本職能是調(diào)控收入分配，調(diào)控房?jī)r(jià)并非是房產(chǎn)稅的優(yōu)勢(shì)所在。(2)房產(chǎn)稅出臺(tái)的目的是讓擁有多套房的購(gòu)房者將多余房子拋出，以增加市場(chǎng)供給，但若在不適當(dāng)?shù)亩惵氏拢�有房者或因稅率過(guò)輕而繼續(xù)持有，未能增加有效供應(yīng)，而城市中低收入者或因房產(chǎn)稅過(guò)重而導(dǎo)致“破產(chǎn)”(3)房產(chǎn)稅是一個(gè)龐大而復(fù)雜的體系，國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)表明，征收房產(chǎn)稅也未必能引起房?jī)r(jià)的下調(diào)，若準(zhǔn)備工作沒(méi)做充分，不僅不能帶來(lái)房?jī)r(jià)調(diào)控成功，而且還會(huì)造成房地產(chǎn)行業(yè)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的硬著陸或者房?jī)r(jià)的再次暴漲。當(dāng)前所謂的房產(chǎn)稅在承受著“不可承受之重”，或許期望越大，失望也越大。

　　調(diào)控政策的目的是為平抑房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，從目前頻繁出臺(tái)的政策來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控著實(shí)任重道遠(yuǎn)，“限購(gòu)令”和“房產(chǎn)稅”都非權(quán)宜之策，市場(chǎng)的良性發(fā)展或許還需要更多的長(zhǎng)效政策。(同策房產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng) 孫益功)