預(yù)售資金監(jiān)管為調(diào)控再加壓 短期迫使開發(fā)商降價

　　繼限購令、加息之后，房地產(chǎn)調(diào)控再添砝碼。10月25日，風(fēng)聞已久的《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》終于正式出臺。該《辦法》要求，自2010年12月1日起，預(yù)售資金全部存入專用賬戶，禁止開發(fā)企業(yè)直接收存預(yù)售資金，預(yù)售資金嚴(yán)格按工程節(jié)點支�。旱叵陆Y(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收等。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然預(yù)售資金監(jiān)管并不會對房價下降造成直接影響，但是有力保障了預(yù)售項目的順利完工，并能防止開發(fā)商利用預(yù)售資金囤地、炒股等行為，從長遠(yuǎn)看有利于房地產(chǎn)市場的規(guī)范，是此輪調(diào)控的深入體現(xiàn)。

　　資金監(jiān)管收緊資金鏈

　　與坊間傳言的監(jiān)管預(yù)售資金是為了調(diào)控房價的觀點不同，業(yè)內(nèi)更多的觀點認(rèn)為這主要是為了防止開發(fā)商挪用預(yù)售資金，出現(xiàn)爛尾工程。

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國管理科學(xué)研究院研究員李開發(fā)表示，該政策主要是為了讓房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)范經(jīng)營，防止轉(zhuǎn)移資金，防止過度擴(kuò)大市場，導(dǎo)致資金鏈太長。他指出，極個別開發(fā)商拿預(yù)售資金來多拿地，甚至炒股，參與炒房，當(dāng)資金鏈出了問題，就會形成爛尾樓。

　　SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為，只有開發(fā)商有錢、有地才能建成房子，形成供應(yīng)量，從而起到抑制房價的作用。如果土地供應(yīng)不足，同時開發(fā)商又缺少資金，市場上供應(yīng)量會大大減少，所以從“監(jiān)管辦法”角度看，對抑制房價來說并不是好事，我認(rèn)為主要作用是防范金融風(fēng)險。

　　但他指出，實際監(jiān)管的力度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出防范風(fēng)險所需的力度，因為監(jiān)管辦法的四個節(jié)點主要針對的是建安環(huán)節(jié)，但對北京、上海這樣的大城市，建安支出只是很小的比例，土地成本甚至?xí)�占到支出�?0%、70%，因此，“這個力度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過防范風(fēng)險的力度，會造成開發(fā)商資金完全凍結(jié)在監(jiān)管賬戶里�！�

　　由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將面臨怎樣的壓力。

　　短期迫使開發(fā)商降價

　　“二次調(diào)控最有力的就是限購，而比限購更讓開發(fā)商痛苦的，則是預(yù)售資金的監(jiān)管�！北本┞�(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒指出，房企資金的構(gòu)成有自有資金、銀行信貸、商品房預(yù)售款、工程方墊資幾個部分，其中商品房預(yù)售款項是連接其他幾個環(huán)節(jié)中最關(guān)鍵的一環(huán)，通�？梢栽谝粋�房企資金鏈條中達(dá)到40%的資金使用率�！耙簿褪钦f，其實，房企用自己的資金拿地，用施工和供貨商的資金蓋房，銀行貸款維持公司運(yùn)營，而商品房的預(yù)收款則是提前把利潤套現(xiàn)，從而使得開發(fā)商可以用購房者的資金來進(jìn)行擴(kuò)張。”

　　楊少鋒認(rèn)為，此次北京規(guī)定的預(yù)售資金監(jiān)管使用，將立刻抽走一個房企將近40%的資金，房企將面臨巨大的資金壓力。他認(rèn)為，開發(fā)商唯一的出路，就是順應(yīng)政策，調(diào)整房價，讓虛高的房價回歸真實的市場價值。