近期，德國一家報紙最近說，北京、上海等大城市的房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歐美很多同類城市，如果考慮到實際貨幣因素，可能高出幾倍、幾十倍。德國的杜塞爾多夫、科隆這些房價最高的城市，即使在絕對黃金地段，每平米2000歐元以上的房子也是極為罕見的。但在北京、上海等地有更貴的房子。
從2005年以來，中國國內(nèi)的各種媒體紛紛討論房地產(chǎn)的問題。特別是近來取消開發(fā)商的討論非常熱鬧。但是，眾多的討論和辯論沒有在一個基本、全面的檢討下進(jìn)行的，因此，情緒化之爭也在所難免。但是沒有全面的檢討，對策就很難奏效。
房價暴漲也與國際因素有關(guān)
房價上漲要追溯到“溫州炒房團”行為�！皽刂莩捶繄F”一詞在2004年進(jìn)入中國媒體的視野。溫州這個中國東南沿海的城市自1990年后期就逐步進(jìn)入公眾的視野。他們以商人的雄心再加當(dāng)?shù)厝说膱F結(jié)，在中國掀起一次又一次有爭議的商業(yè)活動。從2001年開始，溫州人就合伙浩浩蕩蕩進(jìn)入杭州、上海等地，如購買青菜般置下一棟棟商品房。一些來自內(nèi)地的工人專職替溫州人排隊購房賺薪水，成為許多沿海城市人當(dāng)年常見的情景。雖然上海市很快地出臺遏止樓市炒號炒樓的措施，但溫州人的行為還是打開了潘多拉之盒。當(dāng)時一些分析人士認(rèn)為，溫州人的炒房的資金量還不足以影響整個中國的房市，但是這個行為會觸發(fā)一些后續(xù)資金，包括國際游資的進(jìn)入，從而快速抬高中國房地產(chǎn)的過度繁榮�？磥硎呛苡邢纫娭鞯�。
從筆者獲取的數(shù)據(jù)來看，沿海某城市每年正常的房子需求是180萬平方米，近四年每年新增的商品房面積都在500萬平方米以上。實際上該城市的房屋實際供給面積已遠(yuǎn)大于城市居民自住的需求。但是城市房價從四年前的平均每平方米2000元漲至現(xiàn)在的6000、7000元左右。許多新建住宅社區(qū)到黑夜是漆黑一片，無人居住。500萬平方米減去180萬平方米的320萬平方米的房屋，就是投機品。從中國居民的認(rèn)知來說，以往商品房完全是個人消費品，至今已演變?yōu)橐环N投資，甚至投機品。
至遲在2006年初，中國的口岸檢查部門也發(fā)現(xiàn)了一個異�，F(xiàn)象，實際的貨物進(jìn)出口價格遠(yuǎn)小于最終的結(jié)算價格。這里面裹著大量非貿(mào)易目的資金進(jìn)入中國。這些資金都流向何處呢？中國人民銀行報告認(rèn)為，外資在內(nèi)地房地產(chǎn)市場中所占的比重已達(dá)到15%。截至2006年11月，境外房地產(chǎn)基金對內(nèi)地20個房地產(chǎn)項目投入了16.13億美元。而仲量聯(lián)行發(fā)布的《全球房地產(chǎn)投資報告》認(rèn)為，2006年中國房地產(chǎn)市場的交易額達(dá)到了90億美元，創(chuàng)下歷史最新紀(jì)錄，增幅高達(dá)69%；其中，來自于海外全球基金的投資比例便高達(dá)60%，增幅約55%。除此之外，大量的直接投資，包括香港的地產(chǎn)商資金，進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)。
2006年7月，中國專門出臺了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，對外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場一律加以“嚴(yán)格限制”。而不久前，商務(wù)部關(guān)于2007年全國吸收外商投資工作的指導(dǎo)性意見提出：“嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)�！�
但是，基于當(dāng)前全球化和中國加入世界貿(mào)易組織的背景，熱錢的流入已不再僅僅是幾個規(guī)定和通知能夠解決。因此，相當(dāng)一段時間，中國的房地產(chǎn)市場仍將維持以下格局：國內(nèi)資金追逐房地產(chǎn)市場利潤，引發(fā)外資加入。外資加入強化國內(nèi)資金進(jìn)入房地產(chǎn)。兩者互為強化會把房價往新高上推。
只要有源源不斷的資金進(jìn)入，中國房地產(chǎn)業(yè)的供求關(guān)系就永遠(yuǎn)無法從民眾實際需求與房屋實際供給進(jìn)行配比。因此，比較不好的結(jié)局就是，有人指出這是安徒生童話中的“皇帝”沒穿新衣，于是骨牌轟然倒下。
地方政府的“托市”行為
“政府一直會代表百姓的利益”，這為以往中國政治討論中所有議題的假設(shè)前提。但是在這場房價劇烈上漲中，中國地方政府的行為是值得思索和檢討的。
對于中國土地資源的配置，許多人可能會驚訝于以下事實：一方面是各城市的商品房住宅用地的拍賣價不斷攀高。早在2005年6月，廣州一塊偏遠(yuǎn)的土地的樓面地價已達(dá)3300元/平方米，因此，建成的商品房價格遠(yuǎn)高于此在情理之中。而另一方面是大量的土地甚至以零地價給各種企業(yè)使用，再加當(dāng)時給各種投資行為的稅收優(yōu)惠，其實土地是負(fù)價賣出的。為何出現(xiàn)這種背離的現(xiàn)象？原因就在于前者拍賣的土地出讓金可以納入地方政府的預(yù)算外收入，而發(fā)展工業(yè)產(chǎn)生的增值不僅可以增加GDP為官員政績加磚，同時工業(yè)帶來的稅收也會提升地方政府財力。因此，在考慮土地資源的配置方面，官員考慮更加的是政績，而非真正意義上的代表百姓。從這個假設(shè)出發(fā)，不難發(fā)現(xiàn)為何中國中央層面連續(xù)在2005年、2006年出臺兩項很嚴(yán)厲的針對房地產(chǎn)業(yè)的措施沒有奏效。而且是越調(diào)控房價越高。
舉兩個例子，都可以看到地方政府與房地產(chǎn)業(yè)“繁榮”的關(guān)系。2006年7月，浙江省十屆人大常委會第二十六次會議上，浙江省人大財政經(jīng)濟委員會提交報告稱，房地產(chǎn)稅收減少和出口退稅增加，使得該省財政收入持續(xù)較快增長的難度加大。當(dāng)?shù)匾晃粚W(xué)者的觀點是，房地產(chǎn)業(yè)作為稅收主要來源后，只要房地產(chǎn)市場“傷風(fēng)”，財政收入肯定會“感冒”。2006年某沿海城市辦當(dāng)?shù)氐淖》拷灰讜５谝惶�，新華社發(fā)了一篇稿子，說交易會現(xiàn)場觀看者多，購買者少。但到了第二天，交易量陡增。原因就在于當(dāng)?shù)孛襟w透露了規(guī)劃部門的一條消息，稱城市行政中心將遷往某地。開發(fā)商也因此造勢，很有準(zhǔn)備地打出了“迎接新城市中心誕生”的廣告。該地樓盤的房價一天內(nèi)翻了一倍，因此那個交易會也成為有史以來成交量最大的一次。
為何地方政府會把目標(biāo)放在房地產(chǎn)上呢？就在于中國1994年實施新的中央和地方分稅制。南洋理工大學(xué)的陳抗，顧清揚和以色列AryeL.Hillman等多年前發(fā)表一篇文章標(biāo)題為“財政集權(quán)與地方政府行為變化：從援助之手到攫取之手”。稱中國自1990年代中期，伴隨著分稅制的實行，中國預(yù)算內(nèi)的財政收入明顯地向中央政府集中，稅制改革和銀行體制改革都帶有財政集權(quán)的色彩。同時，財政資源迅速由預(yù)算內(nèi)向預(yù)算外甚至體制外轉(zhuǎn)移。地方政府的“援助之手”有向“攫取之手”轉(zhuǎn)向的明顯趨勢。
地方政府在傳統(tǒng)的稅收上吃“小頭”，但土地出讓金卻歸地方政府，這有平衡之意，卻演變成地方政府在賣地和發(fā)展房地產(chǎn)市場的不節(jié)制行為。房價下跌、地價下降，地方政府的利益直接受損，因此與地方政府利益有損的廉租房遲遲不見大動靜。
新加坡的組屋制度，中國稱之為廉租房。中國的學(xué)者及官員的研究和考察報告汗牛充棟。較大量的廉租房不僅可解決一部分人的住房，降低商業(yè)房地產(chǎn)的需要，而且還會迫使當(dāng)前房價有所回落。但如前所述，地方政府利益有可能受損。
國家發(fā)展和改革委員會馬凱最新出版的一篇文章談到，國內(nèi)廉租住房制度覆蓋面較窄，保障率較低。全國還有145個城市尚未建立廉租住房制度，有166個地級以上城市還未明確土地出讓凈收益用于廉租房建設(shè)的比例，相當(dāng)多的城市廉租住房建設(shè)進(jìn)展緩慢。
開發(fā)商的不良是重要因素
中國在1998年以前的房屋供給是由單位來主導(dǎo)。1998年后，可以自由買賣的商品房漸入百姓家。當(dāng)然，這種商品住宅的開發(fā)商對城市建設(shè)是一直有所貢獻(xiàn)的。
在這兩年全國各地房地產(chǎn)普遍上漲中，開發(fā)商一直是個受益群體。但是，房價居高位后，他們的處境就有些微妙，行為開始怪異。一方面，在中國，與城市土地和房屋建設(shè)的許多資源還掌握在政府及其官員手上，經(jīng)過七八年的發(fā)展，許多開發(fā)商與當(dāng)?shù)卣賳T保持了良好的關(guān)系，再加其工作團隊的不斷專業(yè)化，開發(fā)商事實上已成為區(qū)域商品住房開發(fā)的壟斷者。另一方面，房價高位也引起金融部門的關(guān)注，他們的前期開發(fā)資金越來越難以獲得。后期的出售一旦遇到房價下跌或銷售不暢，他們將損失慘重。因此，在違反商業(yè)道德和法律的前提下，一些開發(fā)商用各種方法來刺激銷售。比如要求公司員工及其親戚預(yù)購房屋，制造房屋緊俏假象；將商品房不斷倒手，制造當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售景氣度高的氣氛；還有就是密謀分階段抬價，各個待售樓盤輪番提價，最后每家開發(fā)商都“無奈”地將房價一起抬到一個新高位。最近新華社一篇文章也稱，南京某新城區(qū)開發(fā)商大量囤房炒房的現(xiàn)象很普遍，各類違規(guī)手段無所不用其極。當(dāng)?shù)貎蓚�樓盤聯(lián)手上調(diào)房價，每平方米一夜間增長了一千元，也促使周邊房價競相攀高。馬凱的觀點也是，房地產(chǎn)市場交易秩序混亂成為推動部分地區(qū)房價過快上漲、住房結(jié)構(gòu)性矛盾突出的重要因素。
因此，在2007年的第一季度，上海一家媒體的從業(yè)人員時寒冰與開發(fā)商任志強、潘石屹在網(wǎng)絡(luò)上的辯論有了很高的關(guān)注度。一開始從2007年房價是否下跌開始討論，及至今日，眾人已在討論是否取消開發(fā)商的議題。乍一看，這是荒唐的提議。但是，從打破開發(fā)商實質(zhì)的壟斷的角度來說，引入多元的房屋建造和開發(fā)的模式是有必要的。
2007年3月29日，中國建設(shè)部、國土資源部、財政部、審計署、監(jiān)察部、國稅總局、發(fā)改委、工商總局共8個部委聯(lián)合提出，將在未來整整1年內(nèi)，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行審計和檢查，依法打擊房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。
走筆之此，筆者認(rèn)為，要解決中國房地產(chǎn)的問題，需要調(diào)整中央和地方的稅收和其他收入的分配問題，加大廉租房的供給。其次，放松金融的管制及擴大百姓可以投資和理財?shù)念I(lǐng)域，緩解房地產(chǎn)業(yè)的需求壓力。再次是對外匯問題進(jìn)行重新的考量，在外資的堵疏上尋求更好的平衡。最后，宜建立民生狀況與官員任免的直接關(guān)聯(lián)機制，打擊開發(fā)商的違反商業(yè)道德，違法的行為。(吳木鑾）
