結(jié)構(gòu)問(wèn)題,部分可以通過(guò)市場(chǎng)解決,但推行中小套型,中低價(jià)位商品住房供應(yīng)制度是不能單靠市場(chǎng)方法解決的,住房保障制度更不能依靠市場(chǎng)方法或“二手房市場(chǎng)”
4月27日,《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》A7版刊登了潘石屹的《再談對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法》(下稱“潘文”)的文章。該文認(rèn)為,解決現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題——房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,最重要的辦法是建立二手房市場(chǎng)。
筆者認(rèn)為,這個(gè)觀點(diǎn)是值得商榷的。應(yīng)該肯定,建立二手房市場(chǎng)對(duì)于增加市場(chǎng)上房屋的供應(yīng)量,特別是套型較小、價(jià)格較低的住房有一定作用,從而在一定程度上有利于抑制上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)。但是,它不是解決當(dāng)前房地產(chǎn)時(shí)常存在的房?jī)r(jià)偏高、上漲過(guò)快這一主要問(wèn)題的“最重要辦法”或主要辦法。
土地具有自然壟斷特性
第一,潘文對(duì)“房?jī)r(jià)偏高、上漲過(guò)快”的原因沒(méi)有抓準(zhǔn)。當(dāng)前房?jī)r(jià)偏高、上漲過(guò)快的原因,不是潘文所認(rèn)定的“市場(chǎng)中出現(xiàn)的問(wèn)題”。所謂“市場(chǎng)中出現(xiàn)的問(wèn)題”僅是表象,其實(shí)質(zhì)是由以下三個(gè)原因造成的。
1.開(kāi)發(fā)商對(duì)土地及其產(chǎn)品房地產(chǎn)的壟斷特權(quán)。土地具有自然壟斷特性,極易誘發(fā)開(kāi)發(fā)商追逐暴利,造成房?jī)r(jià)瘋漲。土地具有固定性和不可移動(dòng)性。從客觀上看它是一個(gè)常量,不能隨便增加,也就是說(shuō)土地這個(gè)生產(chǎn)要素,不能像工業(yè)中其他要素那樣,只要市場(chǎng)需要,就可以無(wú)限再生產(chǎn)。土地用一塊少一塊,因而一旦開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)了某一地塊使用權(quán),實(shí)際上就壟斷了這塊土地以及在此土地上建造的住房。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城鎮(zhèn)化的加快和人口的增加以及人們生活水平的提高,人們對(duì)土地的需求又不斷增長(zhǎng),這些都加強(qiáng)了開(kāi)發(fā)商的壟斷特權(quán)。
可以說(shuō),誰(shuí)取得了對(duì)土地的使用權(quán),誰(shuí)就取得了對(duì)土地的壟斷權(quán),一定意義上就取得了住房的漲價(jià)“特權(quán)”。一些開(kāi)發(fā)商就是利用了對(duì)土地資源的壟斷,炒買(mǎi)炒賣(mài),哄抬房?jī)r(jià),攫取暴利。這種現(xiàn)象從表面看似乎是合法的經(jīng)營(yíng),其價(jià)格似乎也是由供求關(guān)系決定的。其實(shí)不然,這是在壟斷條件下產(chǎn)生的暴利。房?jī)r(jià)這種不正常的上漲,在北京、廣州、上海、杭州、深圳等城市都出現(xiàn)了。潘文說(shuō),對(duì)于房?jī)r(jià)的偏快上漲“最好用市場(chǎng)的辦法解決”。非也。這幾年人們?cè)噲D用市場(chǎng)機(jī)制來(lái)解決,但市場(chǎng)機(jī)制越調(diào),房?jī)r(jià)就越高,它失靈了。在這種特定條件下,就有必要由國(guó)家“有形之手”包括必要的立法手段、行政手段,其中也包括直接或間接調(diào)控房?jī)r(jià)等辦法來(lái)解決。
2.非自住性需求過(guò)大,投機(jī)盛行。在房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)期,這種需求又以投機(jī)需求為主,在商品住房銷(xiāo)售量中占了近39%。他們炒買(mǎi)炒賣(mài),硬是把房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)抬上去了。
3.商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理,住房保障制度沒(méi)有完全建立。近幾年市場(chǎng)上供應(yīng)的主要是大套型的高檔的商品住房,這與城鎮(zhèn)居民收入結(jié)構(gòu)很不適應(yīng),加上住房保障制度缺失,從而在一定程度上助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的上漲。
上述三個(gè)問(wèn)題中,壟斷暴利問(wèn)題能用市場(chǎng)或“二手房市場(chǎng)”解決嗎?結(jié)構(gòu)問(wèn)題,部分可以通過(guò)市場(chǎng)解決,但推行中小套型、中低價(jià)位商品住房供應(yīng)制度是不能單靠市場(chǎng)方法解決的,住房保障制度更不能依靠市場(chǎng)方法或“二手房市場(chǎng)”。
國(guó)情決定須推行中小套型
第二,潘文沒(méi)有把握我國(guó)的基本國(guó)情。人多地少是中國(guó)的基本國(guó)情。我國(guó)土地資源緊缺,能用來(lái)耕作和建城的平原更少。所以,必須十分珍惜和愛(ài)護(hù)土地,走資源節(jié)約型和緊湊型的城鎮(zhèn)化道路。
同時(shí),中國(guó)是一個(gè)低收入國(guó)家。2006年人均GDP 1740美元,屬世界貧窮國(guó)家之一。這種狀況可能要經(jīng)過(guò)10年、20年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的艱苦努力,才能從根本上改觀。只要這樣,城鎮(zhèn)人口中低收入者的比重就大,約占70%以上。這就決定了必須推行以中小套型、中低價(jià)位為主導(dǎo)的商品住房供應(yīng)制度。這是由我國(guó)客觀資源和經(jīng)濟(jì)條件決定的。這不是權(quán)宜之計(jì),而是要長(zhǎng)期實(shí)行的政策。推行這個(gè)政策能依靠市場(chǎng)方法或“二手房市場(chǎng)”嗎?當(dāng)然不行。
保障住房權(quán)是世界各國(guó)普遍現(xiàn)象
第三,潘文也沒(méi)有從根本上認(rèn)識(shí)住房是人們最基本的生存資料,住房權(quán)則是最重要的人權(quán)之一。眾所周知,人們的生存資料種類(lèi)很多,有的可以按月或年買(mǎi),有的則每天要買(mǎi),而且可以一斤斤、一件件買(mǎi),但最基本的以不動(dòng)產(chǎn)形態(tài)體現(xiàn)的住房,則不僅價(jià)值量巨大,而且要幾十年一起“買(mǎi)”,通常要?jiǎng)佑萌藗儙资晟踔烈惠呑拥姆e蓄……
很清楚,沒(méi)有住房,人們就無(wú)法生存,連維持最起碼的簡(jiǎn)單生活都困難,更談不上改善生存條件了。實(shí)踐已經(jīng)證明,無(wú)論是資本主義制度下的市場(chǎng)機(jī)制,還是社會(huì)主義制度下的市場(chǎng)機(jī)制,對(duì)于解決廣大中低收入者的住房問(wèn)題都是無(wú)能為力的。資本主義國(guó)家政府原來(lái)是不管住房問(wèn)題的,從而出現(xiàn)了住房危機(jī)。恩格斯指出的住房“極度短缺”、“住房災(zāi)難”以及到處可見(jiàn)的“骯臟”、“破舊”的貧民窟等,就是最好的寫(xiě)照。這些造成了資本主義社會(huì)的不穩(wěn)定和社會(huì)矛盾的激化。
直到19世紀(jì)末,特別是進(jìn)入上世紀(jì)30年代后,許多資本主義國(guó)家政府才認(rèn)識(shí)到這個(gè)問(wèn)題的重要,并先后宣布介入住房問(wèn)題,明確承諾政府要管住房,其核心就是在提供適度住房保障條件下,解決中低收入者的住房。
他們采取了包括(1)以直接介入形式,即建設(shè)公房并限定套型、價(jià)格和供應(yīng)對(duì)象;(2)給開(kāi)發(fā)商以政策優(yōu)惠并限定套型,調(diào)節(jié)其價(jià)格的間接介入形式;(3)對(duì)住房需求者減免稅費(fèi)和補(bǔ)貼的形式等。
隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展,一些國(guó)家開(kāi)始建立住房權(quán)。2003年蘇格蘭成為世界上建立住房權(quán)的第一個(gè)國(guó)家,今年法國(guó)也宣布建立“法定住房權(quán)”,到2010年實(shí)施住房權(quán),由國(guó)家或地方當(dāng)局保證每個(gè)人行使住房權(quán)。屆時(shí),那些沒(méi)有住房或居住在環(huán)境簡(jiǎn)陋和衛(wèi)生條件堪憂住房中的人,都將通過(guò)合法的行為行使住房權(quán)。
我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家,政府是人民的政府,理所當(dāng)然地要管住房,把解決廣大中低收入者的住房作為自己的職責(zé)和最基本任務(wù)之一。為廣大中低收入者提供使其體面生活的住房,能依靠市場(chǎng)方法或“二手房市場(chǎng)”嗎?
市場(chǎng)與行政干預(yù)結(jié)合
這是不是說(shuō)我國(guó)住房制度市場(chǎng)化改革的方向錯(cuò)了呢?不是的,住房制度市場(chǎng)化改革的方向必須明確肯定,而且已經(jīng)取得巨大的成績(jī)。這里強(qiáng)調(diào)計(jì)劃?rùn)C(jī)制和政府的行政干預(yù),只是指出在住房制度改革的某些方面,主要是市場(chǎng)易失靈的一些領(lǐng)域,如反對(duì)壟斷暴利,打擊投機(jī),推行中小套型、中低價(jià)位商品住房供應(yīng)制度,健全完善住房保障制度等,必須加強(qiáng)計(jì)劃?rùn)C(jī)制和政府的行政干預(yù),使計(jì)劃?rùn)C(jī)制、政府行政干預(yù)與市場(chǎng)機(jī)制更好地結(jié)合起來(lái)。
總之,解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的房?jī)r(jià)偏高、上漲過(guò)快這一主要問(wèn)題,“最重要的方法”是在堅(jiān)持住房制度市場(chǎng)化改革方向的前提下,堅(jiān)定地推行中小套型、中低價(jià)位商品住房供應(yīng)制度,調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)強(qiáng)化“90/70”政策及其一整套宏觀調(diào)控措施,健全、完善住房社會(huì)保障制度,就有可能較好地解決這一問(wèn)題。(王克忠 作者為復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心教授)