近日，上海和杭州均傳出征收20%的二手房交易個(gè)人所得稅的消息，南京也有相關(guān)傳言。雖然各地還沒有實(shí)質(zhì)性操作，但二手房市場(chǎng)早已風(fēng)起云涌，房產(chǎn)交易大廳的人流量也明顯增多�！ �
據(jù)“我愛我家”市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，目前南京二手房市場(chǎng)總體供需比例從年初的1.03：1發(fā)展到5月份的約1.4：1，供需相對(duì)平衡，二手房?jī)r(jià)格升幅下降，市場(chǎng)“退燒”。但多位二手房業(yè)內(nèi)人士告訴記者，如果交易環(huán)節(jié)稅收新政策出臺(tái)，將打破現(xiàn)有的供求關(guān)系，加劇供需矛盾。
二手房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)增加，將導(dǎo)致交易雙方交易意愿受到抑制，二手房交易量銳減的同時(shí)，也可能會(huì)促使二手房交易價(jià)格的進(jìn)一步上升，步入一種量減價(jià)升的不良狀態(tài)。
首先，從房源供給來看：一方面，從以往調(diào)控后的經(jīng)驗(yàn)判斷，二手房交易環(huán)節(jié)征稅，許多在征稅范圍內(nèi)的業(yè)主會(huì)放棄或暫緩出售房屋，將手中房屋轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)。另一方面，稅收政策的實(shí)施將使得業(yè)主的出售收益受到影響，業(yè)主的出售意愿隨之下降，部分業(yè)主改善居住條件“以舊換新”、“置業(yè)升級(jí)”的愿望也被遏制。兩方面因素將導(dǎo)致二手房市場(chǎng)的房源供給大量下降。
其次，從購(gòu)買需求來看，就現(xiàn)階段的南京二手房市場(chǎng)來說，90%以上購(gòu)買二手房人群是用來自住的，而二手房也主要是為廣大的中低收入人群、拆遷戶及外地來寧落戶等首次置業(yè)者解決居住問題。雖然在稅收新政策出臺(tái)后，部分購(gòu)房者由于對(duì)政策所能帶來的影響以及未來二手房?jī)r(jià)的走勢(shì)判斷不明朗，選擇暫緩購(gòu)房計(jì)劃，持幣靜觀后市發(fā)展，致使購(gòu)房需求短期內(nèi)減少。但是，這部分人群并不會(huì)因?yàn)樾抡叩某雠_(tái)而取消買房計(jì)劃，隨著老百姓對(duì)新政策細(xì)則的進(jìn)一步解讀以及稅收新政影響力的逐步被釋放，二手房購(gòu)買需求仍會(huì)逐步恢復(fù)乃至放大。
第三，業(yè)主轉(zhuǎn)嫁交易成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升。二手房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的增加意味著，二手房交易成本的增加，無疑會(huì)使得二手房業(yè)主的賣房收益也受到一定的損失。因此，部分選擇在現(xiàn)階段出售手中房屋的業(yè)主，為了確保自身利益不受到損害，可能會(huì)把其所應(yīng)繳的個(gè)人所得稅及其他稅款轉(zhuǎn)嫁一部分到賣房款內(nèi)。
業(yè)內(nèi)人士指出，目前南京二手房市場(chǎng)仍是“賣方市場(chǎng)”，賣方完全可以將二手房交易環(huán)節(jié)中的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買方。而目前由于主城區(qū)內(nèi)高踞的一手房?jī)r(jià)，使得那些財(cái)力不足且必須通過二手房市場(chǎng)來解決居住問題的購(gòu)房者被迫接受賣房者的這種稅收成本轉(zhuǎn)嫁。一些無力承受高房?jī)r(jià)高稅負(fù)的購(gòu)房者，也可能會(huì)轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)相對(duì)便宜、交易稅費(fèi)少的郊區(qū)一手房市場(chǎng)，而郊區(qū)一手房市場(chǎng)由于需求增加，又將推動(dòng)房?jī)r(jià)的上升，從而形成了惡性循環(huán)。因此，二手房交易環(huán)節(jié)加稅不但不能有效地抑制房?jī)r(jià)過快上漲，反而會(huì)加快促進(jìn)二手房?jī)r(jià)格的不斷攀升，最終呈現(xiàn)出南京二手房市場(chǎng)價(jià)格不降反升態(tài)勢(shì)。同時(shí)，一手房市場(chǎng)的需求增加又會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)土地需求的增加。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，南京強(qiáng)征二手房個(gè)稅將導(dǎo)致二手房市場(chǎng)持幣觀望氣氛濃厚，二手房交易驟冷。而二手房房源的減少，以及房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，也將會(huì)使大部分收入不高的普通老百姓購(gòu)房陷入“貴的(高檔房)買不起，便宜的(經(jīng)濟(jì)適用房)買不到”的境地。不僅使普通老百姓“買房居家”更難，也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。(鄧華寧)
