繼4月19日本報《二手房買賣遭遇“違約潮”》系列報道刊發(fā)以來，讀者對此反響強烈。不少讀者致電本報咨詢，針對日漸看漲的二手房市場，消費者在簽署房地產買賣合同時，該注意哪些問題以防日后賣家突然“變臉”？一旦不幸遭遇違約，消費者如何運用法律武器維護自己的合法權益？記者以不久前市民范小姐的真實案例，咨詢了政府部門及法律界相關人士，就違約事件進行詳細解讀。
案例回放
合同剛簽完賣方漲10萬
“剛剛簽完經紀合同，賣方驟然將房價提高10萬元。”家住羅湖的范小姐致電本報時，既心急又無奈。
今年2月10日，范小姐在深圳一大型中介機構的介紹下，看中某國有大型企業(yè)位于羅湖的花園頂層復式樓，面積163平方米，總價107萬元。簽訂《房地產買賣合同》當日，由于該企業(yè)總公司在北京，該公司法人代表口頭授權深圳分公司負責人作為賣方代理人簽字。《合同》約定，賣方須于4月1日前提供相關過戶手續(xù)，在此之前的定金以保證金形式托管于中介。隨后，范小姐當場交付5萬元定金。
范小姐告訴記者，在此期間，在中介方的催促下，她再次交納10萬元作為定金。至此，范小姐共繳納定金15萬元。3月27日，范小姐接到該中介通知，稱賣方負責人一直在外出差，過戶手續(xù)得延遲辦理。無奈之下，范小姐只得繼續(xù)等待。
房價驟增10萬元
誰料，這一等，房價竟然抬高了10萬元。4月10日，范小姐突然接到賣方深圳公司負責人的電話，對方表示，由于房價上漲，現(xiàn)在該樓盤的評估價至少120萬元，北京總公司不同意以107萬元的價格售出。當范小姐提到，當初簽訂的《合同》約定，如賣方不能履行本合同以至本合同不能順利完成，賣方須返回雙倍定金予買方。對于范小姐“違約金”一說，對方則表示公司未收到范小姐一分錢，所有款項都在中介方手中。隨后，該負責人表示，如果范小姐需要，將盡力向總公司爭取，但可以肯定的是，107萬元的價格無法成交。
對此，范小姐又氣又惱，她隨后與中介方取得聯(lián)系。豈料該中介相關負責人告訴她，之前簽訂的只是履行合同，并不是正式合同，也不具備法律效力。此外，由于當時簽字的并非法人代表，代理人只是被“口頭授權”，也沒有任何章?lián)C明，所以賣方根本不擔心范小姐將此違約事件告上法庭。
范小姐表示，現(xiàn)在賣方已開出價格，比兩月前整整高了10萬元，售價117萬元。
賣方違約買方損失大
突如其來增加的10萬元，讓吃了“啞巴”虧的范小姐感到頗為無奈。她告訴記者，如果不買的話，這107萬元就目前市場價頂多只能買幾十平方米，前后差價損失達幾十萬元；買下的話，就算不計較多出的10萬元，但心里還是感覺有陰影�！拔椰F(xiàn)在心急呀，如果不抓緊，現(xiàn)在已付的15萬元定金，到時怕是連首付都不夠了。”范小姐說。
部門解讀
非正式合同一樣管用
工商部門表示，房地產經紀合同同樣具備法律效力，買房者可據(jù)此索賠
如今因二手房價上漲，許多賣房者在簽訂二手房經紀合同之后主動違約，給買房者造成損失。對此，市工商局有關人士表示，非正式的地產經紀合同同樣具備法律效力，買房者可以據(jù)此向違約者索取賠償。
非正式合同也具法律效力
房地產交易過程中往往會出現(xiàn)兩個合同，一個是買賣雙方與地產中介三方簽定的房地產買賣合同，俗稱居間合同，這是非正式合同；另一個就是辦理房產
過戶時買賣雙方到國土房產部門共同簽定的房地產交易合同示范文本，這是正式合同。有兩個方面的原因導致出現(xiàn)兩份合同的現(xiàn)象。一方面，法律規(guī)定，房地產交易雙方均須按房地產實際成交價格繳納相關稅費，尤其對于二手房交易，賣方不僅要繳納印花稅，還要繳納營業(yè)稅、增值稅等等。為了減少這部分支出，賣方通常要求在正式的二手房交易合同示范文本中，只寫一個象征性的成交價，而不寫出實際成交價格，前者價格遠遠低于后者，從而逃避大額稅費。但由于地產中介的傭金也是按照房地產的實際成交價格乘點計算，客觀上賣方與地產中介便都會要求與買方在房地產交易初期簽定一個非正式的合同，合同中的房價為實際成交價格。
然而，非正式合同并非如地產中介口中所說的不具備法律效力。為防止出現(xiàn)房價波動或者其他難以預料的因素，買賣雙方可以在非正式合同中約定，在一定的時限內到國土房產部門簽定正式合同，辦理過戶手續(xù)，以保障雙方合法權益。對于上述案例，如果范小姐做到了這一點，對于后來出現(xiàn)的賣方負責人出差、無法及時辦理過戶手續(xù)的情況，只要超出了雙方約定的時限，范小姐就可以違約為由，要求賣方賠償。
此外，消費者購房時，首先要弄清訂金與定金的區(qū)別。所謂訂金的“訂”，代表預訂的意思，一旦出現(xiàn)一方違約的情形，只需返還訂金，不用承擔連帶賠償責任。如果是定金，情形就大不相同。定金的“定”，有確定的含義。《擔保法》中明確規(guī)定，約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。可見，賣方如果私自違約，應當雙倍返還定金給買方。消費者給付定金的同時，一定要在合同中予以明確。
口頭授權不同于書面委托
在范小姐的購房案例中，賣方法人代表曾口頭授權深圳分公司負責人作為賣方代理人簽字，沒有任何書面證據(jù)證明。賣方最后違約時也正因為這一點，不擔心范小姐將其違約事件告上法庭。工商部門對此提醒廣大房產消費者，房地產交易過程中切忌口頭授權。中國有句俗話，叫“白紙黑字，口說無憑�！笨陬^授權不同于書面委托的法律效力，一旦出現(xiàn)糾紛不能作為固定的證據(jù)。對于范小姐，當賣方提出口頭授權時，應堅決要求賣方出具書面委托，以保障自己的合法權益。
定金入三方監(jiān)管賬戶即視賣方已收定金
當范小姐針對賣方違約提出賠償時，賣方稱未收到范小姐一分錢，所有款項都在中介方手中。工商部門指出，這一說法違反了相關法律規(guī)定。對于目前房地產交易普遍的做法是，定金存入買賣雙方共同指定的地產中介的開戶銀行，買方、賣方、地產中介方三方共同監(jiān)管該銀行賬戶(定金不同于交易傭金，地產中介無權單獨支取該筆款項)。當買方把定金存入該賬戶時，即視為賣方已經收到了定金(在未辦理正式過戶手續(xù)前，賣方無法真正得到這筆錢)，如果有一方違約，則按相應的定金罰則解決處理。因此賣方沒有收到一分錢的說法是錯誤的。
如果范小姐掌握了上述法律常識，簽合同時明確定金，要求約定辦理過戶手續(xù)的時限，并要求賣方出具書面委托，則可以有效地保障自己的合法權益，當賣方提高房價時就不會變得被動。工商部門專門為范小姐算了一筆賬。當初約定的房價為107萬元，范小姐付定金15萬元，傭金1.5萬元，買賣雙方一共須付傭金3萬元。如果賣方違約，不僅無權要求返還傭金，還須雙倍返還定金給買方，即多支出15萬元，賣方須承擔的違約金一共約為18萬元左右。事實上，賣方衡量得失后，很可能會以原價107萬元賣房給范小姐。
律師支招
細化條款制約賣方
律師稱加大違約成本將有效遏制賣房者“變臉”
對于范小姐的遭遇，廣東鵬城陽光律師事務所王永生律師表示，只要范小姐在簽合同時稍加留意，并在適當時候借助法律程序，就能保障購房時的合法權益不受侵害。如果范小姐能與中介方進行良好協(xié)商，并將合同條款細化，也能對賣方違約起到較強的制約。
中介有義務提示風險
王律師表示，買賣雙方與地產中介三方簽訂的房地產買賣合同(即經紀合同)，其意思表示真實，符合法律規(guī)定，具備相應法律
效力。而地產中介作為居間方，有義務對賣方身份進行審查，而出現(xiàn)上述“口頭授權”的代理人時，中介方應提醒買方將來可能出現(xiàn)的違約情況，并要求賣方提供章?lián)C明。所以中介公司所稱“簽字并非法人，沒有任何章?lián)C明”，明顯是在為賣方的違約行為找借口。
違約方應返還雙倍定金
事實上，中介方已收受買方15萬元定金，范小姐繳納定金的目的則是為了訂立主合同，即正式《房地產買賣合同》，這15萬元定金就是為訂立主合同提供的擔保。因此，不管是中介方或是賣方原因導致主合同不能訂立，都違反了之前的所簽合同，即適用于定金罰則，違約方應承擔雙倍返還定金的義務。只不過承擔義務人因定金由誰收取而有所不同。
王律師說，就此案例中，定金是由中介名義收取，則中介方應為第三方的過錯(賣方不愿以合同價出售)而承擔雙倍返還定金的責任，然后再向過錯方追索。
合同條款訂立可協(xié)商
“如果范小姐熟悉房地產合同相關程序，具體問題在合同中作出明確約定，與中介方進行良好協(xié)商，賣方違約就不會那么容易發(fā)生了�！蓖趼蓭熖嵝�，在雙方簽署房地產買賣合同時，買方應仔細閱讀中介公司提供的格式合同，并詳細了解關鍵條款的含義，對表達不清的地方加以修改；在合同備注欄中，消費者務必對房屋產權、過戶日期、違約責任承擔的具體形式及承擔方式、物業(yè)水電等細節(jié)作出明確約定。“這樣業(yè)主反悔也是有成本的，需要雙倍返還定金和支付中介的相關費用。一旦業(yè)主反悔則得不償失，違約現(xiàn)象將會大大減少�！�
