今年以來，A股上市龍頭房地產(chǎn)企業(yè)紛紛落實(shí)巨額融資方案，同時跑馬圈地，爭相改寫“中國地王”記錄。專家認(rèn)為，“高負(fù)債”的背后，是“高增長”的支撐，實(shí)力不強(qiáng)企業(yè)的拿地能力和現(xiàn)金周轉(zhuǎn)能力都將受到考驗(yàn)。專家建議，有關(guān)方面可考慮加強(qiáng)土地規(guī)劃，將供應(yīng)地塊劃小，以控制開發(fā)商的獲地規(guī)模，避免少數(shù)大型開發(fā)商壟斷土地資源。
開發(fā)商紛紛“跑馬圈地”
2007年8月5日，碧桂園公告稱，截至7月末，公司總土地儲備量達(dá)到4500萬平方米，成為中國最大的“地主”。7月24日，北辰實(shí)業(yè)與北京城開聯(lián)合以92億元在長沙拿下“中國地王”，“地王”為北辰實(shí)業(yè)帶來了380萬平方米建筑面積的土地儲備。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2007年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積1.73億平方米，同比增長10%，其中一季度下降8.6%;分地區(qū)看，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積為8223萬平方米，增長14.3%,中、西部地區(qū)分別增長7.7%和5.1%。完成土地開發(fā)面積為1.18億平方米，增長7.6%,比一季度提高了7.2個百分點(diǎn)。
有數(shù)據(jù)顯示，2006年房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的平均土地儲備面積達(dá)到381萬平方米。按此數(shù)據(jù)計算，則2006年房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)擁有的土地儲備面積達(dá)3.81億平方米。
土地儲備量往往成為衡量一家房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展前景的重要指標(biāo)。以萬科為例，公司2006年年報顯示，截至2006年年末，已獲取的規(guī)劃中項(xiàng)目面積合計約1851萬平方米，其中去年新獲項(xiàng)目47個，總占地面積約910萬平方米，規(guī)劃建筑面積總計約1222萬平方米。到今年一季度，公司再增19個項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積292.2萬平方米。今年7月份，萬科在全國各地拿地已經(jīng)累計花費(fèi)60多億元。
高價拿地：實(shí)力強(qiáng)者勝出
萬科相關(guān)人士此前回應(yīng)“高價囤地”一說稱，沒有哪一個開發(fā)商會希望地價越高越好，都希望能夠低價拿地，但市場規(guī)則是價高者得，現(xiàn)在土地資源越來越少，開發(fā)商對土地爭奪也就越來越激烈。公司人士表示，當(dāng)一個公司的資金周轉(zhuǎn)率處于一個相對較高水平的時候，就可以承受較低利潤空間，因而出價能力更高，也就可以承受較高的地價。萬科拿地的能力、資本市場運(yùn)作能力和開發(fā)能力都已經(jīng)很強(qiáng)，相比其他企業(yè)而言，具有更高的成本承受能力。
但是，高價拿地也可能成為企業(yè)沉重的包袱。北辰實(shí)業(yè)與北京城開聯(lián)合以92億元在長沙拿下“中國地王”，北辰方面要分擔(dān)約73.6億的地價。資料顯示，其凈資產(chǎn)在2006年底為80億元左右。這塊“地王”的地價已超過其凈資產(chǎn)。北辰實(shí)業(yè)年報顯示，其2006年年底長期負(fù)債19.37億元，流動負(fù)債45.25億元，2006年底的現(xiàn)金流只有51.11億元。買下“地王”之后，其資產(chǎn)負(fù)債率驟然上升。同時，保利地產(chǎn)穩(wěn)居“高負(fù)債率公司”之列，2006年末資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)75.71%。
專家指出，“高負(fù)債”的背后，是“高增長”的支撐。實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)的拿地能力和現(xiàn)金周轉(zhuǎn)能力都將受到考驗(yàn)。
改變土地供應(yīng)模式
北京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任馮長春接受記者采訪時建議，改善現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)高價拿地的現(xiàn)狀，有關(guān)方面可考慮加強(qiáng)土地規(guī)劃，將供應(yīng)地塊劃小，這樣雖然地塊多，但可以控制開發(fā)商的獲地規(guī)模，有效避免少數(shù)大型開發(fā)商壟斷土地資源、延長開發(fā)周期，加快土地的開發(fā)速度。
馮長春認(rèn)為，天價“地王”的存在，有其合理性。目前，土地市場競爭十分激烈。由于土地資源的稀缺性使得土地增值；市場對土地的需求量增大，土地價格也隨之水漲船高。
他表示，建立完備的住房保障體系，是當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。在保障中低收入者的住房前提下，純商品房開發(fā)商可以按照市場規(guī)律競爭拿地。
此外，應(yīng)加強(qiáng)對企業(yè)使用土地的監(jiān)管。企業(yè)往往以滾動開發(fā)、先期投入部分資金等方式，將土地儲備轉(zhuǎn)化為“項(xiàng)目儲備”或正在開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)避了政策層面的壓力。馮長春指出，有關(guān)部門還需要對地產(chǎn)商在獲取土地后，進(jìn)行嚴(yán)格的后繼監(jiān)管和督察，同時，還需要以更加細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)對土地開發(fā)量、投資量進(jìn)行限定。(任曉)
