中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)最近提出了解決樓市的七點(diǎn)建議，其中第一條就是，建議加速推進(jìn)物業(yè)稅出臺(tái)、減少二手房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅。而在此前，國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析課題組也建議選擇部分問(wèn)題比較突出的城市作為試點(diǎn)，盡快征收物業(yè)稅。
那么，被人們寄予厚望的物業(yè)稅能否在降低房?jī)r(jià)方面有所作為呢？
如果根據(jù)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的建議來(lái)做，即使開(kāi)征物業(yè)稅也很難對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。因?yàn)槟壳巴苿?dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要因素就是投機(jī)未受到抑制，倘若這種炒作行為受不到遏制，即使開(kāi)征物業(yè)稅也難以阻止房?jī)r(jià)快速上漲。道理很簡(jiǎn)單，物業(yè)稅的多少是由房屋在炒房者手中停留的時(shí)間決定的，如果炒房者在良好的預(yù)期下，在半年或一年中就轉(zhuǎn)賣成功，物業(yè)稅與其炒房收益相比依然是可以忽略不計(jì)的，尤其是像深圳這樣房?jī)r(jià)5個(gè)月漲幅與去年相比超過(guò)50%的城市，物業(yè)稅可能不足炒房者收益的一個(gè)零頭！
據(jù)媒體報(bào)道，深圳現(xiàn)在已經(jīng)由“全民炒股”進(jìn)入“全民炒房”�！渡钲谒{(lán)皮書(shū)：中國(guó)深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》驗(yàn)證了這一點(diǎn)：深圳登記在冊(cè)的商品房產(chǎn)權(quán)人總數(shù)為109.5萬(wàn)人次，領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%�？梢�(jiàn)投機(jī)性購(gòu)房之嚴(yán)重。
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的建議，在開(kāi)征物業(yè)稅的同時(shí)，要減少二手房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅，減少流轉(zhuǎn)成本，相對(duì)應(yīng)的，也將減少炒房者的成本，這無(wú)異于前面用物業(yè)稅“緊”，而后面用減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅“松”，一“緊”一“松”之間，就把物業(yè)稅原本應(yīng)該具備的抑制房?jī)r(jià)作用化解了。
顯然，要想降低房?jī)r(jià)，單純依靠推出物業(yè)稅是不行的，必須有嚴(yán)厲打擊炒房等投機(jī)措施相配套，比如，像新加坡那樣，對(duì)于在10年內(nèi)轉(zhuǎn)賣房屋的人征收高達(dá)100%的交易稅，就能有效遏制投機(jī)的泛濫。在這種情況下，物業(yè)稅才能發(fā)揮應(yīng)有的作用。
這還不是最根本的問(wèn)題。我國(guó)對(duì)物業(yè)稅的理解和設(shè)計(jì)與國(guó)外的物業(yè)稅有很大不同。在國(guó)外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)很輕，稅收主要集中在持有(保有)環(huán)節(jié)。由于持有環(huán)節(jié)稅收很重，人們買房不僅要看自己現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買能力，還要考慮和衡量未來(lái)的居住成本。因此，在國(guó)外，大戶型住房并不像我們這里如此受歡迎。因此，物業(yè)稅不僅對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲有用，對(duì)防止住房市場(chǎng)比較嚴(yán)重的供應(yīng)性結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題(即民眾普遍需求量大的中小戶型、中小套住房供應(yīng)不足，而超過(guò)一般民眾購(gòu)買力的大戶型住房供應(yīng)過(guò)剩)也大有裨益。
而我國(guó)房地產(chǎn)鏈條的稅收主要集中在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，然后被計(jì)入房?jī)r(jià)，給人的感覺(jué)是稅收并不重。實(shí)際上，我國(guó)的房地產(chǎn)稅費(fèi)并不算低，專家估算，在房?jī)r(jià)構(gòu)成中稅負(fù)比重至少在35%-40%左右，只是由于集中于開(kāi)發(fā)投資環(huán)節(jié)而帶有很強(qiáng)的隱蔽性。除了稅收，還有各種收費(fèi)。據(jù)報(bào)道，在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，各種收費(fèi)項(xiàng)目多達(dá)100余種。
因此，衍生出了兩個(gè)問(wèn)題：其一，我國(guó)當(dāng)初提出征收物業(yè)稅時(shí)，是想把開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)過(guò)高的稅收成本轉(zhuǎn)移到持有環(huán)節(jié)。從而，通過(guò)降低開(kāi)發(fā)成本，降低房?jī)r(jià)。但是，現(xiàn)在，相關(guān)官員在提到開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅問(wèn)題時(shí)，只提到我國(guó)持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)偏輕的問(wèn)題，而對(duì)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)偏重的問(wèn)題避而不提。這就意味著，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅，不再是一個(gè)稅費(fèi)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移的問(wèn)題，而是增加新的稅收問(wèn)題，即在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)不變的情況下，增加持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。一旦開(kāi)征物業(yè)稅，公眾的負(fù)擔(dān)將進(jìn)一步加重，房?jī)r(jià)成本也將提高。在這種情況下，房?jī)r(jià)不僅不可能降低，甚至有推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的可能性。
其二，即使在開(kāi)征物業(yè)稅的同時(shí)，把開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅減少了，那么，地方政府會(huì)不會(huì)出于自身利益的考慮，乘虛而入，增加各種費(fèi)，從而，把開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)減稅的作用化為烏有？
因此，對(duì)于物業(yè)稅的作用應(yīng)該綜合評(píng)估，對(duì)其設(shè)計(jì)也應(yīng)該全方位來(lái)考慮，倘若想當(dāng)然地認(rèn)為開(kāi)征物業(yè)稅就能降低房?jī)r(jià)，而不提前設(shè)計(jì)好相關(guān)配套措施，物業(yè)稅開(kāi)征對(duì)房?jī)r(jià)的影響最終恐怕會(huì)令人失望。(賈壁)
