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房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管思路出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變
2007年08月28日 09:00 來(lái)源:上海證券報(bào)


    全國(guó)住房會(huì)議近日在京召開。據(jù)悉,在這次會(huì)議之后,一系列與住房保障相關(guān)的文件將陸續(xù)出臺(tái)。 中新社發(fā) 任衛(wèi)紅 攝


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  要從根本上改變我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀,政府需要在管理思維上有所改變,要重新定位政府的管理目標(biāo)和職責(zé),將有消費(fèi)能力的商品房市場(chǎng)與低收入居民住房保障分開管理,制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃和政策體系,才能增強(qiáng)政府的調(diào)控能力,促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。

  全國(guó)住房會(huì)議近日在京召開。據(jù)悉,在這次會(huì)議之后,一系列與住房保障相關(guān)的文件將陸續(xù)出臺(tái),完整的住房保障政策體系將在年內(nèi)形成。值得注意的是,在全國(guó)住房會(huì)議召開的前不久,國(guó)務(wù)院已召開常務(wù)會(huì)議,專題研究解決城市低收入家庭住房困難問(wèn)題。國(guó)務(wù)院提出,要把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容,作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé),加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。

  這標(biāo)志著中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展監(jiān)管思路的重大轉(zhuǎn)變。對(duì)于近千萬(wàn)全國(guó)低收入住房困難家庭來(lái)說(shuō),解決他們的住房問(wèn)題終于有盼頭了。

  分析和總結(jié)以往的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),從全國(guó)住房會(huì)議和國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議傳出的信息可以看出,政府開始在平抑房?jī)r(jià)、改善低收入人群住房保障狀況等方面進(jìn)行戰(zhàn)略思路的重大調(diào)整。從以往的實(shí)踐看,過(guò)去我們過(guò)度強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)的作用,政府在廉租房建設(shè)中職能缺位,是造成當(dāng)前在住房保障上社會(huì)矛盾突出的一個(gè)主要原因,這也是近年來(lái)中央政府屢次調(diào)控房?jī)r(jià)卻不能收到成效的一個(gè)重要原因。

  從新加坡、我國(guó)香港等國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)看,要想徹底改善城市低收入家庭住房困難的局面,政府應(yīng)成立國(guó)有的公益性的專業(yè)公司,專門用于投資開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理廉租房。對(duì)于廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),政府需要立足長(zhǎng)遠(yuǎn),與市政建設(shè)一起進(jìn)行遠(yuǎn)期規(guī)劃,政府應(yīng)在城郊專門批出一塊大面積的規(guī)劃用地,保證廉租房建設(shè)需要。

  新加坡、香港的廉租房的特點(diǎn)是遠(yuǎn)離市中心,一般都在城郊,建成成片開發(fā)的公共社區(qū),有公共交通和商貿(mào)服務(wù)支持。廉租房的面積小,僅提供基本的裝修和設(shè)施,廉租房以租為主,基本不賣給租戶,租金遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格,有的甚至由政府提供補(bǔ)助,廉租房政策作為一種低保制度納入社會(huì)保障體系。對(duì)廉租房的承租人有嚴(yán)格的審查,承租標(biāo)準(zhǔn)和承租信息公開,接受社會(huì)監(jiān)督,對(duì)廉租房承租人的經(jīng)濟(jì)狀況要定期接受復(fù)核,以確保廉租房租給符合承租要求的承租人。

  通過(guò)大量的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),一方面改善了城市低收入家庭住房困難的狀況,大幅度地減少了對(duì)商品房的需求,有利于平抑房?jī)r(jià);另一方面,通過(guò)政府下屬機(jī)構(gòu)有計(jì)劃有步驟地成片開發(fā),使土地資源的利用效率和社會(huì)效益得到提升,也使政府手中能夠掌握一定量的土地資源,可以在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅度波動(dòng)時(shí)調(diào)節(jié)市場(chǎng),穩(wěn)定社會(huì)。為了順利實(shí)施這一戰(zhàn)略,政府需要給予特殊的政策支持,確保廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)資金需要。資金來(lái)源可以是政策性開發(fā)貸款,也可以規(guī)定將土地出讓金收益的一部分用于廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),地方財(cái)政應(yīng)將一定量的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)資金需求納入年度預(yù)算,對(duì)于中西部困難地區(qū)中央可以考慮給予專項(xiàng)資金支持。政府成立的專業(yè)化公益性的公司也可以以穩(wěn)定的租房收入為保證,發(fā)行特別住房公債進(jìn)行籌資,條件成熟時(shí)可以上市,將公司資產(chǎn)證券化,分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

  目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上最大的問(wèn)題是投機(jī)行為嚴(yán)重,這是房?jī)r(jià)居高不下的一個(gè)重要原因,新建商品房成了投機(jī)客的“樂(lè)土”,而真正需要住房的人卻買不起房。為了打擊市場(chǎng)的這種投機(jī)行為,平抑房?jī)r(jià),還需要財(cái)政稅收以及商業(yè)銀行發(fā)揮稅收、信貸政策調(diào)節(jié)作用?梢蕴接戓槍(duì)高消費(fèi)住房征收一定的稅費(fèi),提高高消費(fèi)住房需求的成本,同時(shí)地方財(cái)政在力所能及的范圍內(nèi)給予低保住房戶一定的住房補(bǔ)貼,使其能夠租得起廉租房。政府還可以考慮成立專門的住房融資擔(dān)保公司或住房銀行,為低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房提供按揭擔(dān)保,降低低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的首付成本。

  對(duì)于投機(jī)性的住房按揭需求,要提高按揭貸款的首付比例,例如以一個(gè)家庭為單位,對(duì)第一套住房貸款,我們可以認(rèn)定為居民的保障性住房需求,按揭貸款的首付比例可以在20%-30%,第二套住房貸款,我們可以認(rèn)定為居民有支付能力的有一定合理性的住房需求,按揭貸款的首付比例可以在40%-50%,對(duì)于第三套及其更多的住房貸款,我們可以認(rèn)定為投機(jī)性住房需求,按揭貸款的首付比例可以在50%以上或不予貸款支持。此外,在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,必須采取更加有效的措施(如限制轉(zhuǎn)讓)打擊境外游資炒作境內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投機(jī)活動(dòng)。

  總之,要從根本上改變我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀,政府需要在管理思維上有所改變,要重新定位政府的管理目標(biāo)和職責(zé),將有消費(fèi)能力的商品房市場(chǎng)與低收入居民住房保障分開管理,制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃和政策體系,才能增強(qiáng)政府的調(diào)控能力,促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。(王敏)

 
編輯:王菲】
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