所謂的公共性，按照德國哲學家哈貝馬斯的看法，就是公共領(lǐng)域——“首先意指我們的社會生活的一個領(lǐng)域，在這個領(lǐng)域中，像公共意見這樣的事物能夠形成。”它是“介于私人領(lǐng)域和公共權(quán)威之間的一個領(lǐng)域，是公眾在這一領(lǐng)域?qū)矙?quán)威及其政策和其他共同關(guān)心的問題作出評判�！痹谶@個公共空間里，它既可以整合和表達民間要求所形成的觀點并傳播，又能使公共權(quán)力接受來自民間的監(jiān)督與約束。
那么，中國房地產(chǎn)市場為什么是一個公共性的問題？這要從以下三個方面來理解：個人居住權(quán)的天賦性；多數(shù)公民利益相關(guān)性；中國土地的國有性。這是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的前提與根本。
中國房地產(chǎn)市場并非僅是一個純粹的私人品市場，而且是一個具有相當程度的公共屬性產(chǎn)品的市場。首先，從個人居住權(quán)的天賦性來看，房地產(chǎn)的公共性，就是指中國每一個公民的基本居住權(quán)具有根本上的優(yōu)先性。這是房地產(chǎn)市場存在與發(fā)展不證自明的公理。因為，每一個公民的居住權(quán)是現(xiàn)代文明社會的基本標志，也是每一個公民的基本權(quán)利。比如，在最近國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入居民問題的24號文件里，也對此有明確的規(guī)定，同樣肯定了房地產(chǎn)就是一個重要的民生問題。房地產(chǎn)市場的發(fā)展就是要改善居民的居住條件與提高居住的住房福利水平。在這樣的公理體系下，中國的房地產(chǎn)市場的法律制度、發(fā)展模式、運作規(guī)則、利益分配與調(diào)整等方面只能是在這個基礎(chǔ)上建立、延伸與拓展。國務(wù)院24號文件是對以往政策的糾偏，但僅對城市低收入居民住房保障進行制度上的界定還不夠，因為居住權(quán)問題并非是低收入居民的專利，而且是每一個中國公民的權(quán)利。
中國房地產(chǎn)市場的公共性還表現(xiàn)在多數(shù)公民的利益上。因為，作為社會主義國家，中國的經(jīng)濟發(fā)展，比如房地產(chǎn)的發(fā)展，并非僅僅是要追求GDP高低，追求房地產(chǎn)增加多少產(chǎn)值，而是要看是否符合絕大多數(shù)人的利益，是否增加全體中國人的住房水平。如果我們的房地產(chǎn)市場僅僅是富人的市場，僅僅為少數(shù)人服務(wù)，那么就與公眾的利益是完全背離的。比如，目前國內(nèi)快速飚升的房價把80%以上中低收入民眾都推到了房地產(chǎn)市場之外。正如有研究者所指出的那樣，目前中國的人均收入只有美國的1／23，卻要承擔比美國高數(shù)倍的住房價格。
中國房地產(chǎn)市場的公共性還在于土地的國家所有。人民有權(quán)利來轉(zhuǎn)讓或收回國有的土地，有權(quán)利來共同分享土地的增值，也有權(quán)利來分享土地附屬物的溢價。但是，就目前的情況來看，由于中國的要素市場發(fā)展不成熟，制度規(guī)則對政府權(quán)力界定不清，土地管理制度存在缺陷，國有土地成了少數(shù)人謀利的工具，也成了少數(shù)人掠奪絕大多數(shù)人利益的重要方式。
在當前中國空前的城市化發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)過程中，所有的土地及房地產(chǎn)增值都是非常巨大的，而這些增值與政府在城市基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)開支密不可分，政府的投資被資本化入房地產(chǎn)的價格中。對這筆非常巨大的土地及房地產(chǎn)增值，如果不以制度化的方式來處理與回收，不僅會造成整個社會財富嚴重分配不公，也會導致國有資產(chǎn)“流失”。
因此，既然住房問題首先是一個重大的民生問題，那么政府就要將其當做重大的公共問題來思考。房地產(chǎn)問題所面對的是全體的國人，由于階層、財富收入水平、對住房需求偏好、不同的居住文化等方面的原因，如果不采取公共性決策方式，那么其所出臺的政策要滿足全體人民的不同需求是不可能的。
近幾年來，政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控越來越多，效果卻越來越差。關(guān)鍵就在于政府職能部門一直狹隘地把中國房地產(chǎn)市場僅僅看做是一個私人品市場的問題。在這種情況下，房地產(chǎn)政策就不能夠采取民主、科學的公共政策的議程設(shè)置，而僅是由少數(shù)政府部門的幾個精英來確定，甚至于被特殊的利益集團所捕獲的少數(shù)精英階層來設(shè)定。這就使得中國的房地產(chǎn)市場不可能達到相關(guān)利益者的利益關(guān)系平衡。
其次，中國房地產(chǎn)市場的公共性還體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場資本化過程中巨大的財富溢價如何分配的問題。這里既有土地的溢價，也有土地附著物的溢價。如果把房地產(chǎn)市場僅看做一個私人品的問題，那么這筆本該屬于全國人民的巨大財富就會被看做是房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府經(jīng)營的結(jié)果，而輕易地流入少數(shù)人手上。
早些時候，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠以十分低的價格從政府手上協(xié)議轉(zhuǎn)讓獲得大量的土地，并將這些土地囤積起來、甚至于把房產(chǎn)囤積起來推高房價。從市場的角度來看，從住房的私人品性質(zhì)來看，這樣做無可厚非。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，利潤最大化是其本性。但是問題就在于政府忽視了房地產(chǎn)的公共性，沒有把房地產(chǎn)市場的巨大溢價看做是全國人民共有的一筆財富，從而讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)輕易地獲利�？梢哉f，如果沒有政府大量的基礎(chǔ)投資與服務(wù)投入，那么這筆溢價是不可能產(chǎn)生的。因此，如果這筆溢價僅僅成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤，那么對全體中國的居民來說是不公平的。比如，目前一些發(fā)達地方政府都把土地及土地收入僅作為地方所有，那么它對國有土地制度下經(jīng)濟落后地方來說也是不公平的。
最后，中國房地產(chǎn)的公共性還表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場政策議程設(shè)置的公共性上。因為，在任何社會中，政府的資源都是有限的。面對著這有限的資源，在具體決策之前，政府不得不做出抉擇。那么為什么有些房地產(chǎn)市場問題會拿到臺面上討論，而另一些問題則被排斥在外？我們民眾必須了解：政府在制定房地產(chǎn)市場政策時，其議程是如何設(shè)置的？誰參與這些議程的設(shè)置？
近幾年來，中國房地產(chǎn)市場出臺的政策可謂頻繁，但是不少政策不僅內(nèi)容的公共性不足，而且在政策議程設(shè)置上也不具有公共性，從而使許多重大的房地產(chǎn)市場問題，特別是涉及廣大民眾切身利益的重大問題不能夠進入房地產(chǎn)政策議程設(shè)置。如果連政策議程設(shè)置都無法進入，那么要解決這些問題是難有保障的。
總之，公共性是房地產(chǎn)市場最為重要的方面，房地產(chǎn)的公共性需要研究的內(nèi)容也很多。在此掛一漏萬地作一些討論，但愿以此為起點，引起國內(nèi)學術(shù)界同仁更多的重視。(易憲容)
