次級(jí)債風(fēng)波余波未息，近日，美國樓市再次爆出驚人消息。美國密歇根大學(xué)最新公布的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，美國房價(jià)出現(xiàn)15年來罕見跌勢(shì)。大洋彼岸的樓市異動(dòng)旋即引起國內(nèi)民眾廣泛關(guān)注，中國樓市是否會(huì)步美國后塵，出現(xiàn)“美式”下跌？
中美樓市何其相似
據(jù)報(bào)道，在接受調(diào)查時(shí)，有近四分之一的美國房屋所有者稱，其房產(chǎn)在過去一年中出現(xiàn)貶值。該調(diào)查同時(shí)顯示，盡管美國房地產(chǎn)市場已經(jīng)疲軟，但仍有18%的受訪者預(yù)期自有房產(chǎn)會(huì)在未來一年中貶值。房產(chǎn)過去一年已經(jīng)貶值的所有者則認(rèn)為，其房價(jià)未來下跌幅度會(huì)更大。
幾年前，美國的房地產(chǎn)市場曾經(jīng)和中國眼下的房地產(chǎn)一樣炙手可熱，房價(jià)上漲迅速，有人因而擔(dān)心今天的美國樓市就是明天的中國樓市。
據(jù)了解，自從“9·１1”事件后，美國為了刺激經(jīng)濟(jì)增長，連續(xù)13次降低利率，房地產(chǎn)市場受到激勵(lì)開始迅速膨脹，炒房投資盛極一時(shí)。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，美國平均房價(jià)在2003年—2006年四年間漲幅超過50%。但是從2004年開始，美國為了抑制流動(dòng)性過剩，進(jìn)入加息周期，連續(xù)17次加息，貸款利率提高，使得炒房者成本一路抬高。與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)增長的放緩也影響了房地產(chǎn)市場。從2006年下半年開始，美國房價(jià)開始大跌。房地產(chǎn)市場衰退、銷售量下降，又影響到炒房者未來的收益，房產(chǎn)價(jià)值因此不斷“縮水”。
中國房地產(chǎn)市場的情形與美國很有幾分相似。實(shí)際上，美國房價(jià)飆升的四年(2003年—2006年)也正是中國房地產(chǎn)上漲較快的四年，但如今所不同的是，美國房價(jià)大跌了，而中國房價(jià)卻依然堅(jiān)挺，特別是今年以來，北京、深圳等熱點(diǎn)城市房價(jià)更是繼續(xù)狂飆。
另外，1990年代，中國海南以及南方其他城市(如廣西北海)也曾經(jīng)歷過類似美國當(dāng)前房價(jià)大跌的情形，伴隨這些城市房地產(chǎn)泡沫的破滅，出現(xiàn)了大量爛尾樓。業(yè)界人士指出，事實(shí)上，中國與當(dāng)初美國很大的一個(gè)共同點(diǎn)就是，中國也進(jìn)入了新一輪加息周期，僅今年就已經(jīng)加了四次息，這也為中國樓市未來走勢(shì)留下了一個(gè)重要懸念。
中國樓市會(huì)不會(huì)步美國后塵？
“我認(rèn)為美國房價(jià)下跌對(duì)中國沒有多大影響�！�8月28日，中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌教授在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)如是表示。顧云昌說，房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，美國房地產(chǎn)市場與中國房地產(chǎn)市場沒有直接聯(lián)系�！熬拖翊饲吧虾Ｅc北京一樣，上海房價(jià)出現(xiàn)下跌，北京房價(jià)就沒有下跌”。
談到美國次級(jí)債風(fēng)波，顧云昌表示，與此相關(guān)聯(lián)的主要是國內(nèi)部分銀行購買了美國的部分次級(jí)債，直接受影響的是股市與金融市場，而非樓市。事實(shí)上，無論是對(duì)于股市、金融市場，還是樓市，美國次級(jí)債風(fēng)波對(duì)中國的影響都非常有限。顧云昌告訴記者，決定房價(jià)走勢(shì)的因素很多，涉及金融、土地、供求等諸多要素，關(guān)鍵還是看需求，他認(rèn)為中國樓市目前的主要問題還是供給不足，因此房價(jià)居高難下。
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長朱中一在接受記者采訪時(shí)，對(duì)“中國樓市會(huì)否步美國后塵”話題顯得非常敏感。朱以“我說不準(zhǔn)”和“說不好”為由，婉拒了記者提出的采訪要求。
“住房是區(qū)域性產(chǎn)品，美國房價(jià)下跌不可能影響中國�！敝�(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容的觀點(diǎn)與顧云昌看似相同，實(shí)則不然。他認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場是“政策市”�！罢岢觥�(wěn)定房價(jià)’，房價(jià)還會(huì)跌嗎？”易如此反問記者。在易憲容看來，美國房價(jià)下跌對(duì)中國樓市基本沒什么影響。“房價(jià)不會(huì)跌了�！币渍f。
不過，與上述專家看法不同，中國社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海認(rèn)為，中國房價(jià)出現(xiàn)下降是板上釘釘?shù)氖虑��！爸皇窃绲c晚跌而已”。曹建海也認(rèn)同房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場的觀點(diǎn)，但他同時(shí)指出，雖然中美樓市沒有內(nèi)在的聯(lián)系和互動(dòng)，但這并不意味著中國房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)類似美國那樣的下跌�！爸袊績r(jià)下降是由中國國情所決定的，這和美國房價(jià)下跌的道理是一致的。實(shí)際上，中國房地產(chǎn)泡沫比美國房地產(chǎn)市場的泡沫嚴(yán)重得多�！彼f。
此外，曹建海還稱，中國房價(jià)其實(shí)早該下跌了，之所以虛高沒有跌，是現(xiàn)有政策和人為因素造成的，此前出臺(tái)的一些相關(guān)政策實(shí)際上一直在推動(dòng)房價(jià)上漲。曹建海表示，至于什么時(shí)候房價(jià)會(huì)下跌，要看這種人為因素將樓市推到什么程度�！笆裁磿r(shí)候推到一定程度推不動(dòng)了，房價(jià)就會(huì)下跌�！彼f，從來沒有只漲不跌的市場，美國房價(jià)出現(xiàn)15年來罕見跌勢(shì)，實(shí)際上有力地駁斥了此前有的開發(fā)商和所謂“專家”宣稱的“房價(jià)只會(huì)漲不會(huì)落”謊言。(周雪松)
