7.5%，這是國(guó)家發(fā)改委最近公布的7月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)增幅。巍巍房?jī)r(jià)，高處不勝寒。8月份的全國(guó)城市住房工作會(huì)議，就是要落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)24號(hào)文)，明確把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內(nèi)容，把住房保障工作作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。人們注意到，國(guó)家“住房新政”的出臺(tái)，適逢房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入新一輪上升通道。步步升高的房?jī)r(jià)背后有哪些因素？我們?cè)撊绾卫硇钥创��?dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)？

　　房?jī)r(jià)普漲四大動(dòng)向

　　5.4%、6.4%、7.1%、7.5%……當(dāng)這些數(shù)據(jù)排列在一起時(shí)，人們就會(huì)強(qiáng)烈地感到房?jī)r(jià)攀升之速。對(duì)比分析今年前7個(gè)月數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房?jī)r(jià)運(yùn)行中的新動(dòng)向凸現(xiàn)：

　　——全國(guó)房?jī)r(jià)在大幅普漲，行情逐月走高。1至4月，房?jī)r(jià)還在5%至6%之間徘徊，進(jìn)入5月，升到6%以上，到了6月更是突破7%的新關(guān)口。大多數(shù)民眾所必需消費(fèi)的普通住房，售價(jià)漲勢(shì)更為驚人。5月份同比大漲7.2%，環(huán)比高漲0.9%；6月份同比漲7.7%，環(huán)比漲1.0%；7月份同比漲8.1%，環(huán)比漲1.4%。

　　——中西部“狂飆突進(jìn)”，調(diào)控壓力陡增。此前房?jī)r(jià)溫和的中西部地區(qū)現(xiàn)在加速“補(bǔ)漲”，多個(gè)城市甚至領(lǐng)漲全國(guó)。像廣西北海這樣的城市，在今年前7個(gè)月中，竟有5個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó)。而在6月新建商品住房售價(jià)環(huán)比漲幅較高的城市中，中西部占了3個(gè)。這預(yù)示著，房?jī)r(jià)上漲不再是東部沿海城市的局部現(xiàn)象，而是進(jìn)一步向中西部城市擴(kuò)散。

　　——東部房?jī)r(jià)強(qiáng)烈彈升，調(diào)控效果遭蠶食。6月份，位居長(zhǎng)三角地區(qū)的南京、寧波、杭州房屋銷(xiāo)售價(jià)同比上漲11.3%、8.5%、6.9%。在上海、杭州、南京，排隊(duì)買(mǎi)房的“搶購(gòu)”景象在沉寂了一段時(shí)間后，眼下又開(kāi)始重現(xiàn)。深圳則是東部城市房?jī)r(jià)反彈的一個(gè)縮影：連續(xù)17個(gè)月同比漲幅超過(guò)10%，6月份達(dá)15.9%。

　　——行情淡季不淡，樓市的季節(jié)性規(guī)律被顛覆。六、七月份歷來(lái)是樓市的銷(xiāo)售淡季，眼下卻反季節(jié)升溫。全國(guó)新房?jī)r(jià)格漲幅6月份反比5月份高出0.8個(gè)百分點(diǎn)，7月份比6月份高出0.7個(gè)百分點(diǎn)。70個(gè)大中城市中，7月份漲幅超過(guò)12%的城市就有7個(gè)。

　　可以說(shuō)，無(wú)論是整體還是局部、是補(bǔ)漲還是反彈，全國(guó)房?jī)r(jià)已進(jìn)入新一輪上行通道。

　　“三個(gè)火槍手”推高房?jī)r(jià)

　　究竟是什么原因?qū)е逻@一輪房?jī)r(jià)快速上升？我們可以從供求關(guān)系、成本構(gòu)成、交易秩序三方面去求解。

　　首要原因當(dāng)屬有效供給不足，新建商品住宅供需缺口較大。住房需求旺盛客觀存在，使得建房的速度總難追上售房的步伐，供不應(yīng)求的情況各方“分析”了多年，依然未能根本改觀。上半年，房屋竣工面積1.5億平方米，增長(zhǎng)11.1%，而商品房銷(xiāo)售面積達(dá)2.8億平方米，增長(zhǎng)21.5%。

　　除絕對(duì)供給不足外，還存在有效供給失衡的問(wèn)題。上海樓市的重新“發(fā)燒”正是緣于內(nèi)外環(huán)區(qū)域新房供應(yīng)不足，優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)時(shí)常出現(xiàn)排隊(duì)搶房現(xiàn)象，瘋狂的漲價(jià)行為也主要出現(xiàn)在這一區(qū)域�？梢�(jiàn)，有效房源供給不足同樣會(huì)帶動(dòng)整體房?jī)r(jià)上漲。

　　地價(jià)過(guò)快增長(zhǎng)是新一輪房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)恿χ�一。長(zhǎng)三角一些城市，近來(lái)住宅樓地價(jià)頻頻越過(guò)萬(wàn)元/平方米大關(guān)�！把蛎�出在羊身上”，盡管房?jī)r(jià)取決于供求，但土地成本最終會(huì)打入房?jī)r(jià)，高地價(jià)客觀上推高房?jī)r(jià)毋庸置疑。

　　“炒風(fēng)”乘勢(shì)而起，非正常因素也在助推房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)升高。一些樓盤(pán)已達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)但就是不申請(qǐng)預(yù)售，即便已取得預(yù)售許可證也遲遲不開(kāi)盤(pán)；或者已開(kāi)盤(pán)，以虛擬預(yù)訂、預(yù)售合同或掛牌價(jià)格畸高等方式捂盤(pán)。這進(jìn)一步烘托、放大了供求緊張關(guān)系，為房?jī)r(jià)上漲火上澆油。

　　除開(kāi)發(fā)商、二手房中介之外，投機(jī)者在這一輪房?jī)r(jià)抬升中也扮演了重要角色。投機(jī)者主要是利用信貸杠桿“四兩撥千斤”，兩到三成的首付是自己的，七八成的房款都是銀行的。買(mǎi)進(jìn)的房子就是為了待價(jià)而沽，一般持房時(shí)間不會(huì)超過(guò)一兩年。銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾指出，在銀行信貸支持下，用前期的房產(chǎn)循環(huán)抵押貸款的方式，使這種無(wú)限需求得到低成本投資，從而將房?jī)r(jià)越推越高。

　　“住房新政”：保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)

　　8月30日，在介紹24號(hào)文和全國(guó)城市住房工作會(huì)議情況的國(guó)務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)上，建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥談到下一步宏觀調(diào)控時(shí)指出，要繼續(xù)抓好國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的落實(shí)，在加大廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)的同時(shí)，重點(diǎn)抓好住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、調(diào)控和引導(dǎo)住房需求、打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為等工作。顯然，住房保障工作是下一步宏觀調(diào)控的重頭戲。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍認(rèn)為，24號(hào)文和全國(guó)城市住房工作會(huì)議表明，房地產(chǎn)調(diào)控將從以價(jià)格為主轉(zhuǎn)向以保障為主，從面向中低收入人群轉(zhuǎn)向先著重解決低收入人群的住房問(wèn)題。

　　1998年住房制度改革以來(lái)，大約只有5%的城鎮(zhèn)居民享受到了經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)惠。由于住房保障體系的“虧欠”，大量購(gòu)買(mǎi)力低下、本該在保障體系內(nèi)解決安居問(wèn)題的居民，被迫裹挾進(jìn)商品房市場(chǎng)之中，從而導(dǎo)致了剛性需求始終不能得到分流，供求失衡，房?jī)r(jià)上行。

　　眼下，我國(guó)在住房制度安排上已出現(xiàn)喜人的改變。這次“房改”確立了二元管理、三分需求的體制，市場(chǎng)與行政的諸種關(guān)系梳理得更順了：保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)。

　　所謂二元管理，即界定政府和市場(chǎng)“邊界”，住房保障與市場(chǎng)分離。政府更多地把責(zé)任、精力放在保障性工作上，提供、配置、監(jiān)管保障性住房；而對(duì)于市場(chǎng)化商品房，則盡量減少行政干預(yù)，主要由市場(chǎng)配置。

　　所謂三分需求，就是將安居、改善、投資這三個(gè)住房消費(fèi)群體區(qū)別對(duì)待，使其各有所歸。政府保障的對(duì)象是低收入者的安居型需求，通過(guò)保障房來(lái)解決他們的住房問(wèn)題。中等收入者改善住房問(wèn)題則可以通過(guò)雙限房政策得到解決。而對(duì)于投資型需求，則任其進(jìn)入商品房市場(chǎng)去解決。

　　當(dāng)保障房供應(yīng)量增加到一定程度，此前被擠入商品房市場(chǎng)中的低收入群體的剛性需求就會(huì)從市場(chǎng)分流出來(lái)，供求比會(huì)隨之發(fā)生變化，商品房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)也會(huì)趨于平穩(wěn)。這時(shí)，那些改善型需求群體通過(guò)自身的努力到市場(chǎng)上去滿足自身的需求也成為可能。

　　這樣一個(gè)安居、改善、投資需求各有滿足渠道的多層次樓市，才可能是一個(gè)良性的樓市。這樣的住房制度性安排誕生之日也應(yīng)是高房?jī)r(jià)困擾下的房地產(chǎn)僵局破解之時(shí)。