以后,廣州市民買房只要算套內(nèi)面積就可以了,無需再管建筑面積。10月1日《物權(quán)法》實施當(dāng)天,廣州市在全國率先公示相配套的測繪辦法———《關(guān)于建(構(gòu))筑物房地產(chǎn)測繪中貫徹實施物權(quán)法若干問題的通知(征求意見稿)》,首次提出小區(qū)共有建筑面積不進行分攤到戶,即取消了現(xiàn)有房產(chǎn)證上的公攤面積說法,以后市民買樓只看套內(nèi)面積就可以了。
建設(shè)部在2001年頒布的《商品房買賣合同》示范文本,規(guī)定了商品房銷售三種計價方式:一是“建筑面積”(套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積),二是“套內(nèi)建筑面積”(套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積),三是“套”。但是,除了個別有明確要求的城市外,絕大部分開發(fā)商采用的都是按“建筑面積”賣房。業(yè)內(nèi)人士的普遍看法是,按“建筑面積”賣房更容易誘發(fā)開發(fā)商的暴利和欺詐,按“套內(nèi)建筑面積”賣房相對而言則對消費者更有利。
按照“建筑面積”賣房對于開發(fā)商的好處顯而易見:
其一,“公攤面積”的計算不透明,開發(fā)商可以自由發(fā)揮,增加“額外”收益。盡管有關(guān)部門對“公攤面積”也曾作出種種規(guī)定,但是,由于“公攤面積”的計算和標(biāo)準相對專業(yè),公眾普遍不熟悉,一些開發(fā)商會通過做手腳,增加“公攤面積”,而增加的部分自然會進入“建筑面積”,從而使以“建筑面積”計算的總房款增加,讓消費者多花冤枉錢。
其二,開發(fā)商可以通過多造建筑物虛增出來“公攤面積”,將建筑成本轉(zhuǎn)嫁給購房人,而由自己將“虛增”出來的建筑占有、出租或出售,以此獲得收益,這等于是購房人出錢而由開發(fā)商獨享收益。最明顯的例子就是車庫、地下室,一些不良開發(fā)商把地下室和車庫作為共用面積悄悄分攤給業(yè)主,隨后又單獨出售,等于是雙重獲利。
其三,現(xiàn)在的物業(yè)管理費和供暖費等,基本上都是按“建筑面積”收取的,這樣對消費者存在著明顯的不公,比如,“公攤面積”并不供暖。如果“公攤面積”不實,消費者所承擔(dān)的不僅僅是購房時多支付房款,還不得不在今后的幾十年中不斷支付更多的成本。尤其是在今后物業(yè)稅開征以后,按“建筑面積”買房、售房對消費者的不公將更直接地體現(xiàn)出來,而按照“套內(nèi)建筑面積”來計算,消費者就可以少支付不少冤枉錢,減少居住成本。
其四,開發(fā)商增加“公攤面積”的伎倆不易被消費者發(fā)現(xiàn)。根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定,成套房屋的“套內(nèi)建筑面積”由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺面積三部分組成。消費者可以據(jù)此輕松計算出“套內(nèi)建筑面積”,得出所購房屋面積有無縮水的結(jié)論,從而及時維權(quán)。而通過“建筑面積”買房,消費者連分攤面積是多少、是否合理都弄不清楚,很難進行維權(quán)。
盡管如此,據(jù)中消協(xié)統(tǒng)計,近年來,商品房面積不實的投訴僅次于工程質(zhì)量問題的投訴而高居第二———倘若公攤面積透明,相關(guān)投訴恐怕還要大幅度增加。
因此,買房根據(jù)套內(nèi)建筑面積計算有利于減少商品房面積欺詐,對于消費者是有利的。其實,在《物權(quán)法》出臺后,全國都應(yīng)該根據(jù)“套內(nèi)建筑面積”買房、售房!段餀(quán)法》規(guī)定:“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。而目前房屋共有權(quán)對應(yīng)的共有建筑面積是通過分攤方式獲得的,即把其分攤到戶,違背了《物權(quán)法》精神。
實際上,據(jù)筆者所知,西方發(fā)達國家沒有一個是按照“房屋建筑面積”買房、售房的,大都是根據(jù)“套內(nèi)建筑面積”或“套內(nèi)使用面積”(每套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和)來計算房屋面積,就是充分考慮到了“建筑面積”欺詐的因素。
當(dāng)然,按“套內(nèi)建筑面積”買房、售房,也須防止開發(fā)商壓縮樓盤的公共空間,降低樓盤的品質(zhì)。在這方面,廣州市防范于未然的做法值得借鑒。廣州市出臺的《意見稿》規(guī)定,小區(qū)共有建筑面積不作分攤,而以“另共有面積”方式注記,并將建筑物的共用部位面積分項列明,使業(yè)主更清晰了解自己的共有面積的使用范圍及構(gòu)成要素,并合法有效地運用自己的專有權(quán)和共有權(quán)。(賈必)