2007年10月19日 星期五
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房?jī)r(jià)暴漲犯了眾怒 誰(shuí)說樓房定價(jià)與成本無關(guān)?
2007年10月19日 15:09 來源:價(jià)值中國(guó)網(wǎng)

    房?jī)r(jià)漲幅逐月加快,應(yīng)加大調(diào)控力度。(資料圖) 中新社發(fā) 劉君鳳 攝


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  房?jī)r(jià)的暴漲犯了眾怒。房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)的老板,如同過街老鼠。業(yè)界除了一個(gè)任志強(qiáng)出來爭(zhēng)辯幾句,剩下的輿論幾乎都是揭批房地產(chǎn)的,輿論幾乎一律。

  我無意為房地產(chǎn)商辯護(hù),也不愿去分析房?jī)r(jià)高企的原因。我只是覺得很多揭批房地產(chǎn)的文章沒有說到點(diǎn)子上。指責(zé)謾罵過多,理性分析太少,大多人云亦云。比如,10月11日出版的《南方周末》刊登了一篇自稱是資深房地產(chǎn)策劃人寫的文章《樓房定價(jià)與成本無關(guān)》(下稱《無關(guān)》)。該文章被《南方周末》的編輯定為“揭露行業(yè)操作內(nèi)幕”的文章,所以,乍一看這個(gè)標(biāo)題還真以為房地產(chǎn)商玩了什么貓膩呢。然而細(xì)讀起來,并沒有覺得房地產(chǎn)商有多“黑”。

  《無關(guān)》一文為了渲染房?jī)r(jià)訂的離譜,特意把定價(jià)的方法分為兩種:“一種是成本核算法——通過計(jì)算成本加上利潤(rùn)核算,得出最終市場(chǎng)價(jià)格。另一種是對(duì)比核算法——通過和同地區(qū)內(nèi)同質(zhì)樓盤的價(jià)格對(duì)比,得出最終的市場(chǎng)價(jià)格!逼鋵(shí),在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的體制下,這兩“種”定價(jià)方式?jīng)]有太多的差別,并不存在截然的對(duì)立。即使用成本核算法,“利潤(rùn)”的核算也是依據(jù)市場(chǎng)情況來確定的。就拿大白菜來說,菜農(nóng)買菜也是依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格的情況來制定出售價(jià)格的。種白菜的少了,大白菜的價(jià)格就是要高,種白菜的多了,價(jià)錢自然賣不上去了。再比如,平常年份,海南的香蕉是1塊多錢1公斤,但是今年最便宜的時(shí)候2毛錢1公斤都沒人要。難道是今年海南的農(nóng)民付出的少了嗎?不是,只是因?yàn)榻衲昴瓿跄承┎涣济襟w肆意歪曲海南的香蕉染病,導(dǎo)致需求大量減少?梢,白菜和樓房在定價(jià)方式上沒有本質(zhì)的差別。

  由此可見,根據(jù)成本、供求關(guān)系等多種市場(chǎng)因素來確定商品的價(jià)格,是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求,作為房地產(chǎn)自然也不能例外。我們沒有理由指責(zé)房地產(chǎn)商采取采用“對(duì)比核算法”來確定商品房的價(jià)格。

  《無關(guān)》一文似乎對(duì)“市場(chǎng)”有一種敵視的態(tài)度,他的理由居然是:當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生了變化,房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)發(fā)生很大的變化,但是,房地產(chǎn)的成本卻沒有發(fā)生多大變化。那意思是,房地產(chǎn)商掙多了。于是,它便憤憤然的舉例說道:“A樓盤,在2005年時(shí)用市場(chǎng)比較法,與B、C、D、E等樓盤進(jìn)行參照對(duì)比后,演算得出該樓盤的售價(jià)為5000元/平方米左右,投資回報(bào)率為23%。但因種種原因,該樓盤在該年并未推出,而是一直等到2007年才正式向市場(chǎng)推售。當(dāng)初參照的B、C、D、E等樓盤的售價(jià)都發(fā)生了變化,不再是2005年時(shí)的價(jià)格了。我們必須根據(jù)2007年的價(jià)格再重新進(jìn)行演算并得出的A樓盤的售價(jià)為9000元/平方米,而投資回報(bào)率也變成110%了。”于是《無關(guān)》的心態(tài)不平衡了:“A樓盤的成本并未增加很多(建安成本基本沒增加,增加的只有管理成本等,但與增長(zhǎng)的售價(jià)比,幾乎可以忽略不計(jì)),但售價(jià)卻幾乎翻了一倍!庇谑,得出了樓房定價(jià)與成本無關(guān)的結(jié)論。

  但我以為,上述A樓盤按照2007年的市場(chǎng)情況重新定價(jià)是合理的,因?yàn)楫吘故袌?chǎng)在變化。而如果市場(chǎng)變了,你的價(jià)格還不變,那倒真是有問題了,誰(shuí)也不是傻子!

  另外,《無關(guān)》一文由此得出“定價(jià)與成本無關(guān)”的推斷也是有片面的。如果我們非要計(jì)算A項(xiàng)目的成本的話,我們至少還要考慮這兩個(gè)問題:首先,兩年時(shí)間內(nèi)項(xiàng)目占用的資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用是在增加的,并且不是小數(shù),不能不考慮在內(nèi)。其次,兩年時(shí)間內(nèi)資金的機(jī)會(huì)成本也在增加。我們知道,作為中國(guó)股市標(biāo)桿標(biāo)竿的上證綜合指數(shù),在2005年的時(shí)候只有1000點(diǎn)左右,兩年后的今天已經(jīng)是6000點(diǎn)了。兩年來股市中的任何一只股票的漲幅都超過了100%,有的甚至是十幾倍的漲幅。而A樓盤價(jià)格的漲幅不過是80%。不妨舉個(gè)例算個(gè)帳:假如,2005年你有50萬(wàn)元,那時(shí)你可以買到A項(xiàng)目100平米的房子。如果你沒有買房子,而是把50萬(wàn)投入了股市,那么到了2007年,最保守的估計(jì),你也有了100萬(wàn)元,按9000元1平米的價(jià)格計(jì)算,你只要花90萬(wàn)就可以買100平米的房子——你還富余了10萬(wàn)塊錢。瞧瞧,你連裝修費(fèi)都有了。

  反過來,如果房地產(chǎn)公司2005年把A項(xiàng)目都賣出去,然后把回籠的錢投資證券市場(chǎng),那么它賺的比現(xiàn)在按9000塊一平米賣房子要多得多。這就是機(jī)會(huì)成本。從投資的角度看,機(jī)會(huì)成本也是成本!

  所以,《無關(guān)》所說的“捂盤”,不過是一些缺少智慧的開發(fā)商干的傻事,根本不是房地產(chǎn)業(yè)的主流。(袁峻)


編輯:王菲】
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