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房價能繼續(xù)堅挺嗎? 房市投資也需進行風險教育
2007年10月22日 08:58 來源:上海證券報

    10月18日,建設部有關(guān)人士指出,中國政府制定了許多措施解決房價趨高的問題。要調(diào)控房價,首先要保證有效供給,對低收入人群提供足夠的房源和采取有效的措施;其次要利用各種宏觀調(diào)控工具來調(diào)控房價。(資料圖) 中新社發(fā) 劉君鳳 攝


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  中國證監(jiān)會近期一直孜孜不倦地對股票投資者進行風險教育,這種風險提示有利于投資者冷靜地認識股市中的投資風險,逐漸從一個短期的投機者變成一個理性的投資者。其實,我國房地產(chǎn)市場同樣需要這樣的風險投資教育。

  投機或投資是推動我國房價快速上漲的重要因素之一。深圳社會科學院公布的《中國深圳發(fā)展報告(2007)》稱,從住房轉(zhuǎn)手時間看,取得產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%,而取得產(chǎn)權(quán)證后3年及3年以上轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的28.11%,兩項加起來所占比例高達58.42%。與此相對應的是,深圳市房價半年內(nèi)就暴漲了50%,這些數(shù)據(jù)充分說明,投機和投資因素在推動房價上漲中扮演著極其重要的角色。

  如果要有效抑制房價,首先就應該使房地產(chǎn)過熱的投資、投機熱降溫,如何降?一方面,需要通過財政、稅收、信貸等政策,加大炒房者的成本。另一方面,也需要對投資者尤其是那些被動的投資者進行風險教育,以防止炒房熱的蔓延。房產(chǎn)的投資風險是真實存在的,但許多風險被忽略了。

  首先就是折舊風險。房屋作為不動產(chǎn)折舊是必然的。我國的住宅用地使用年限一般為70年,我國的住宅壽命則到不了70年。建設部專家指出:“國內(nèi)住宅的平均壽命僅為30年!奔词挂70年來算,房屋的價值每年也面臨著1.4%的折舊。從理論上來看,如果不考慮房價上漲因素,商品房在35年后,剔除折舊其實際價值只有原來的50%。但是,最近幾年房價飛漲,折舊因素被遮掩了,根本沒有引起應有的重視。一旦房價停止上漲,那些經(jīng)過多輪炒作的商品房就可能因為折舊因素而進入貶值軌道。

  其次是貸款利率變動風險。調(diào)查顯示,絕大多數(shù)炒房者是借助銀行按揭貸款來進行房產(chǎn)投資的,而這面臨著如影隨形的利率變動風險。比如,最近的房貸新政對房產(chǎn)投資影響就很大。以等額本息還款方式貸款20年,購買總房價130萬元的商品房為例,信貸新政實施后需要比原來多支付13萬元的首付和多支付119591.16元的利息。

  再次是物業(yè)稅風險。所謂物業(yè)稅,又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”,主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn),要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。物業(yè)稅是房產(chǎn)投資者即將面臨的最大風險之一。目前,物業(yè)稅已經(jīng)在北京、遼寧等10個省市進行房地產(chǎn)模擬評稅試點。今年10月中旬,國家稅務總局相關(guān)負責人在稅務總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會上明確表示,目前正在積極穩(wěn)妥地進行物業(yè)稅出臺前的準備工作。物業(yè)稅不僅會大大增加房產(chǎn)投資者的成本,也將大大增加房價下跌的動能。這是房產(chǎn)投資者必須要面對的問題。

  除此之外,還有政策調(diào)控逐漸收緊、房產(chǎn)利潤嚴重透支等風險。房價持續(xù)飛漲對民生的損害正在逐漸顯現(xiàn)出來,中央政府高度重視這一問題,不斷采取調(diào)控措施,除了已經(jīng)出臺并實施的措施,還將不斷有更嚴厲、針對性更強的調(diào)控措施陸續(xù)出臺,僅此一項給房地產(chǎn)投資帶來的不確定性風險就應該引起足夠的重視。更何況,經(jīng)過連續(xù)數(shù)年的持續(xù)暴漲,從收入房價比的角度來看,我國目前深圳、北京、上海等地的房價已經(jīng)超過了發(fā)達國家的水平。在深圳,甚至出現(xiàn)了本地投資者于香港投資買房的現(xiàn)象,這本身就是對內(nèi)地房價持續(xù)透支未來利潤的直接反應。

  而且,現(xiàn)如今的投資產(chǎn)品日益豐富,這使得房產(chǎn)作為投資品元素的可替代性越來越強,當房產(chǎn)不再是投資者惟一的寵兒,房價還能繼續(xù)保持堅挺、房市投資風險還將繼續(xù)被忽略嗎?因此,房市也需要進行風險教育,通過風險提示,幫助投資者更清晰地把握機會、規(guī)避風險。(賈圖)


編輯:王菲】
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