從2003年到2007年，深圳新建商品房的均價從5360元/平方米攀升到15487元/平方米。上漲2倍所花的時間，香港用了13年，日本用了10年，深圳則不到5年。
幾乎所有深圳人都認同，這是一個被炒家左右的城市。投資客、中介公司乃至房產(chǎn)商等各路炒家至少占據(jù)深圳樓市的半壁江山。
數(shù)年狂奔后，今年6月深圳樓市終于有了掉頭向下的跡象。9月份以來，深圳二手房成交量急劇下降八成，一手房成交量跌至2000套以內(nèi)，相對年中的6000套下挫近2/3，同時在售商品房個別樓盤的降幅達30%。專家稱，目前還無法判定深圳樓市是否到了轉(zhuǎn)折期，但短期內(nèi)的大幅回落已是大勢所趨。
對中國樓市而言，深圳是個異類。在深圳有發(fā)達的經(jīng)濟，富裕的人群，強大的港澳甚至來自世界各地的購買力，使其足以支撐數(shù)量龐大的高檔樓盤和一定高度的房價。
國務(wù)院總理溫家寶11月19日在新加坡訪問時說：“對于高檔住房，主要靠市場調(diào)節(jié)，但是也必須有國家的宏觀調(diào)控，防止利用房地產(chǎn)進行炒作造成市場混亂”。在此局面下，深圳樓價將繼續(xù)在市場中狂飆，還是被政策保障拉回掉頭？
9月，孫棟接到了五洲星苑中介的電話，這是一個地處福田區(qū)特區(qū)報業(yè)大廈旁的樓盤，靠近市中心�！艾F(xiàn)在房價優(yōu)惠了，2.1萬元一平方米”。
他納悶，上個月2.3萬元，怎么突然降了2000元？到了10月，中介再報價為17800元/平方米”。他按捺不住了。
政策調(diào)整樓市“退燒”
開盤那天，到場的人不多，盡管當(dāng)時的樓價已經(jīng)降到了1.8萬元左右，還附帶送500元/平方米的裝修，現(xiàn)場敲定還送冰箱和洗衣機。孫棟還是決定撤離，“兩個月每平方米降5000元，深圳的房價怕是要降了，再等等看”。
有人說，樓市下降，銀行政策調(diào)整是最重要因素。6月下旬開始，深圳率先出現(xiàn)部分商業(yè)銀行停止二手房按揭貸款業(yè)務(wù)，其他銀行也進行了不同程度的收緊。
此外，深圳市政府五六月間接連出臺的“限制港澳臺及外籍人士買房”、“杜絕陰陽合同，按評估價征稅”等新政策，對投資者造成了明顯沖擊。
事實上，從6月到現(xiàn)在，選擇降價拋售的不僅是五洲星苑，不少開發(fā)商選擇跟進。降價最為“明目張膽”的是一個名為“左庭右院”的樓盤。十一前該樓盤在媒體上刊登廣告稱“購房送全套家私電器以及全屋裝修”。到了“十一”，開始變成“買3房送10萬，買2房送8萬。從9月28日到了10月1日，僅兩天時間，不少業(yè)主硬生生損失了十幾萬甚至更多。
住宅局曾悄然退出
經(jīng)歷2005年、2006年連續(xù)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控之后，各大城市高企的房價不僅沒有絲毫回落，反而在今年迎來新一輪上漲。深圳僅上半年，就暴漲了50%以上。
據(jù)深圳市政府公開的數(shù)據(jù)，今年5月商品房成交均價為每平方米14223元，而2006年底，這一數(shù)據(jù)為9384元／平方米，漲幅達51.57%。
而最近發(fā)生在深圳的一個個樓市神話多少證明了這一點。
6月底，深圳福田區(qū)歡樂谷附近一個叫“純水岸”的樓盤，一套單價7300多萬的別墅，每平方米價格高達14萬元。
到了8月，深圳關(guān)內(nèi)房屋均價更是創(chuàng)紀(jì)錄地突破了2萬元/平方米，有的甚至高達5萬元/平方米。關(guān)外房價漲勢也很迅猛，一年前關(guān)外有的房子每平方米不到4000元，如今售價已經(jīng)接近1萬元。
此前深圳的樓市是另一番光景。深圳市在1988年率先提出：依托深圳市住宅局代表政府建設(shè)微利房，以成本價向居民出售，住宅局可獲微利，以彌補建設(shè)福利房的虧損。它是一種成本房。1993年，這個城市曾自豪地宣稱，深圳市有戶籍人口的住房問題已經(jīng)基本解決，該市住宅局因此于1992年獲得了聯(lián)合國人居榮譽獎。
但到2003年，深圳市住宅局黯然退出歷史舞臺，此后深圳的福利房和微利房建設(shè)陷入停頓，深圳人的住宅問題完全交給了市場。這為深圳房價上漲埋下的伏筆，那年一手房均價5360元/平方米。
滿城盡是炒房客
2003年各路炒家紛紛登場。有種說法：深圳是一個被炒家左右的城市。投資客、中介公司乃至房產(chǎn)商各自扮演著自己的角色，其中，炒房客最為顯眼。
今年樓市最為瘋狂的8月，曾流傳一個說法，“全深圳的炒家達200萬人”，盡管無法證實，但幾乎所有深圳人都相信，各路炒家至少占據(jù)深圳樓市的半壁江山。
在滿堂紅深圳福田區(qū)銷售總監(jiān)卞超看來，寶安區(qū)是深圳炒家最為集中的地區(qū)之一。根據(jù)他的估算，投資者持有總供應(yīng)面積的80%左右，總套數(shù)的65%左右房子。他估計，整個深圳樓市，炒家所占的份額在70%左右，其中香港炒家占三成。
據(jù)說深圳最頂級的炒家最多時曾擁有房子上千套。卞超卻認識不少同時擁有幾十套乃至上百套房子的炒家。
業(yè)內(nèi)人士看來，深圳炒家最恐怖的玩法是“干炒”。“房子在短期內(nèi)從一個炒家手中轉(zhuǎn)到另一個，投資客之間相互接貨”。有炒家放出香密湖一帶房子3萬以下全收，但下個月就加了20%，變成3.6萬。再下月又加20%，就變成了4萬多。
過去這一年時間的“干炒”，讓深圳樓價已很大程度上透支了未來的價值空間。
當(dāng)批判的矛頭對準(zhǔn)炒房客時，他們覺得委屈，“開發(fā)商才是最大的炒家”。
開發(fā)商捂盤有“五大利器”
孫棟很早就相中了五洲星苑的房子，“地段好，戶型好，流動性強，升值潛力大”。這個2004年9月開盤的樓盤至今還有100多套一手樓在開發(fā)商手中“睡大覺”。那時出奇便宜， 只賣6800元/平方米。
孫棟罵開發(fā)商是孫子，捂盤3年多賺3倍。但聽說了開發(fā)商捂盤的五種武器后，他說：“再牛的炒客也不是開發(fā)商的對手�！�
孫棟說的五種武器，一是分批次取得商品房預(yù)售證明。一個僅50萬平方米的樓盤，開發(fā)商能劃分為三期甚至四至五期，根據(jù)每期市場反映情況抬升房價。二是瞞報數(shù)量，欺騙購房者。銷售員老是說好戶型所剩無幾，通過制造稀缺假象，來抬高房價。
三是變“售”為“租”。開發(fā)商常用親戚朋友甚至整村整族的身份證來制造“銷售告罄”的假象。實際上把其出租，用租金償還銀行利息，等時機成熟再直接銷售。四是暗渡陳倉，部分樓盤在尚未拿到商品房預(yù)售證明時，就與一些政府部門、企事業(yè)單位達成了“折扣購買”的意向，確保能夠收回樓盤開發(fā)的成本。余下的樓盤中拿出1/3進行銷售，1/3進行囤積抬升房價，開發(fā)商能夠從同一個樓盤中獲得100%至200%的巨額利潤。
最后一種“新式武器”是先“抵押”后“贖回”，風(fēng)險為零，利潤翻番。在各種調(diào)控手段頻頻出臺的情況下，不少開發(fā)商采用與銀行聯(lián)手，在獲得樓盤預(yù)售許可證后，立即將1/3左右的樓盤抵押給銀行，獲取貸款滾動開發(fā)，購房者買房后，開發(fā)商又迅速從銀行手中將房子贖回。
中介也瘋狂
坐地生財?shù)牡禺a(chǎn)中介也不是傻子。
如今，深圳的地產(chǎn)中介炒樓不算什么新鮮事。只是到全國的中介100強——深圳中天置業(yè)因炒樓失敗倒閉后，中介炒樓的秘密才浮出水面。
11月13日，深圳中天置業(yè)總裁蔣飛涉嫌卷巨款2600萬逃跑。就在幾個月前，該公司獲得“25年中國最具價值的深圳中介品牌”等稱號。事后調(diào)查得知，該公司倒閉的原因是，深圳樓市降溫，成交量下降，而炒樓導(dǎo)致該公司資金鏈斷裂。
據(jù)了解，中天置業(yè)崩塌，主要原因是蔣飛挪用客戶資金炒房，并以他人名義向銀行申請按揭貸款。下半年，深圳樓市有價無市，房子無法脫手，導(dǎo)致其資金鏈條崩潰。
蔣飛以各種方式從銀行申請的貸款，以及被中天置業(yè)控制的客戶貸款總額大約在2~3億元左右。
據(jù)介紹，中介炒房的方式主要有四種：一是認購，因與發(fā)展商熟悉，先拿房源再轉(zhuǎn)手。二是從二手市場上吸收便宜的房源，轉(zhuǎn)手獲利。三是為發(fā)展商包銷整棟或整層或一些尾盤。四是對于一些國企資產(chǎn)整批拿進再分賣出去從而獲利。
有業(yè)內(nèi)人士透露，有些大地產(chǎn)中介，每天會有高達2億元的買房定金從公司過手，小的也有幾十萬到幾百萬元。
下降是對瘋漲的報復(fù)
有專家認為，一般情況下，房價增長速度不應(yīng)超過GDP增長速度。因此房價和GDP增速對比的指標(biāo)值，合理范圍應(yīng)該在1以內(nèi)。如果指標(biāo)值在2以上，則表示房價虛漲泡沫顯現(xiàn)。今年6月，中原地產(chǎn)公布分析數(shù)據(jù)稱：當(dāng)前深圳房價的增長率與GDP增長率之比已經(jīng)達到2.68。
不過，深圳市綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，樓市有泡沫，并不代表樓價必然暴跌�！巴恋刭Y源緊缺，注定深圳住房的強烈剛性需求。從當(dāng)前的經(jīng)濟大環(huán)境看，深圳相對富裕的民間資本并沒有太多的投資渠道，必然大量擠入股市和樓市�！�
更大憂慮是，深圳樓價在飆升，人均可支配收入?yún)s在下滑。據(jù)統(tǒng)計，2004年深圳人均可支配收入為27596元；2006僅為22567元。兩年間下降了5029元，降幅達18%�！叭绻３稚习肽隄q勢，明年關(guān)內(nèi)樓價會與香港郊區(qū)持平。但2006年，香港人均GDP為38127美元，深圳僅8619美元，是香港的22.6%�！�
在宋丁看來，樓市短期內(nèi)下降是必然的，“現(xiàn)在的下降是對上半年瘋漲的一種報復(fù)”。他預(yù)言，下降必須達到三成才能解決問題，而卞超則認為，按目前的狀況樓市應(yīng)該下降五成！
政府開始作為
深圳最新的消息顯示，政府在這個狂飆的市場中并非毫無作為。
近日，深圳市首次推出兩宗“限價房”用地，并將于12月30日公開拍賣開發(fā)權(quán)。轉(zhuǎn)讓后將開發(fā)建設(shè)1500套90平方米的限價商品住宅,最高售價分別限定在9840元和8400元/平方米。符合條件的居民每人限購一套，并規(guī)定5年內(nèi)不得出售。
事實上，這只是深圳市在樓市上進行調(diào)控的措施之一。不少人認為，此措施的推出代表了政府重視民生的態(tài)度，顯示出政府開始作為；不過如果就此認為這個樓市高溫地段已經(jīng)依靠政府保障性政策拉動“掉頭”，似乎又為時過早。(廖杰華)
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