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“有價(jià)無市”房價(jià)松動 樓市拐點(diǎn)還是理性回歸? 
2007年12月17日 14:50 來源:南方日報(bào)

  在經(jīng)歷了近10個月的狂飆突進(jìn)后,廣州、深圳等一線城市的房價(jià)開始出現(xiàn)微妙變局。

  進(jìn)入10月以來,一路“狂飆直上只漲不跌”的房價(jià)開始出現(xiàn)松動,不少新推樓盤定價(jià)低于預(yù)期價(jià)格,廣州、深圳住房交易量出現(xiàn)不同程度的下降。在成交下降、價(jià)格松動的同時,房地產(chǎn)中介行業(yè)開始洗牌,繼深圳“中天置業(yè)”法人代表、總裁蔣飛攜款逃跑事件發(fā)生后,廣州又傳出有中介年底大幅裁人的消息。

  面對樓市微妙變局,“拐點(diǎn)”爭論聲又起。中國地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科董事會主席王石上周末在北京出席一個新聞發(fā)布會時表示,“我承認(rèn)樓市拐點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了!睒鞘泄拯c(diǎn)是否真的出現(xiàn)了?房價(jià)真的要降了?

  房價(jià)松動:“有價(jià)無市”現(xiàn)象凸顯   

  深圳10月新房均價(jià)較9月下跌約一成,二手房交易量下降36.78%;廣州10月商品房成交量較9月下跌了18%,創(chuàng)造了今年以來樓市的新低。

  春江水暖鴨先知。市場變局最先從市場的成交開始顯現(xiàn),10月份無疑是一道“分水嶺”。

  10月份之前的樓市,引用股市的術(shù)語來說,那就是“單邊向上,全線飄紅”:新推樓盤遭遇搶購;每天都有人后悔沒有在看好房子時立即交付定金,而不得不面對每平方米幾百元的提價(jià);有些已購房的人則每月都要計(jì)算自己的房屋又升值了多少……

  在今年前10個月里,廣州的房價(jià)猛漲了近4000元/平方米。而深圳在不到半年的時間里,房價(jià)就漲了50%。

  一路狂飆的房價(jià),在今年年底終于一改往年“金九銀十”后的慣性上揚(yáng)走勢。國慶黃金周前夕,在數(shù)次加息和提高人民幣存款準(zhǔn)備金率后,央行再施重拳,宣布提高第二套房首付和利率。房地產(chǎn)市場的“狂熱”有所降溫,買房人不再那么急切,賣房人也沒有了以往的“牛氣”,市場觀望氣氛漸濃。

  10月份,一度瘋狂領(lǐng)漲全國樓市的深圳市場,開始爆出房價(jià)下跌的消息。10月以來,深圳樓市在連續(xù)3個月成交萎縮之后,房價(jià)開始調(diào)頭下行。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),深圳10月新房均價(jià)回落至14797元/平方米,較9月下跌約一成。與此同時,二手房交易量銳減,價(jià)格暴跌,據(jù)深圳市國土與房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù),二手房交易量10月份下降36.78%,二手房價(jià)格9月比8月下降47.09%。

  來自廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)表明,10月份廣州商品住宅成交面積僅為55萬平方米,比9月份的成交量下跌了18%,創(chuàng)造了今年以來樓市的新低。

  自2004年以來一路上揚(yáng)的房價(jià),隱約顯露出人們期待已久的“拐點(diǎn)”。

  地價(jià)大降:昔日“地王”風(fēng)光不再    

  12月初廣州的一場土地拍賣會上,五幅地塊僅以底價(jià)成交;時隔3個月,金沙洲地價(jià)就由8769元/平方米的“地王”價(jià)降至3324元/平方米,每平方米縮水近5500元!  

  市場變局的信號在12月初廣州市的一場土地拍賣會中表現(xiàn)更為強(qiáng)烈。一直被認(rèn)為是高房價(jià)背后推手的地價(jià),也開始松動。

  12月6日,廣州市推出的年終土地盛宴冷清收場。此次廣州市房管局共推出包括金沙洲、番禺和花都共十幅地塊。但令人意外的是,其中有五幅僅以底價(jià)成交。通過現(xiàn)場競價(jià)成交的地塊,成交價(jià)也只不過高出底價(jià)的10%左右。成交樓面價(jià)介于每平方米1482元到4241元之間。

  這與9月11日廣州賣地一天創(chuàng)出4個區(qū)域“地王”的火爆情景形成強(qiáng)烈反差。時隔3個月,金沙洲地價(jià)就由8769元/平方米的“地王”價(jià)降至3324元/平方米,每平方米縮水近5500元。

  對此,房地產(chǎn)專家韓世同說,這次賣地看出開發(fā)商不再像今年八九月時那樣對樓市樂觀。近期樓市成交量大跌,明年樓市走勢不明朗,加上銀根收緊,開發(fā)商不敢再冒風(fēng)險(xiǎn)高價(jià)拿地。

  廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,此次賣地地價(jià)回落是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的結(jié)果,最關(guān)鍵是加大了住宅用地的供應(yīng)量,改善了市場供求關(guān)系,有效消減了土地市場泡沫風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)悉,今年以來廣州已經(jīng)實(shí)際供應(yīng)商品住宅用地2.75平方公里,另外還有0.8平方公里住宅用地正在公告出讓。

  “地價(jià)降了,房價(jià)會不會降下來?”廣大消費(fèi)者心里又多了一份期待! 

  雙方博弈:賣方吆喝買方觀望    

  隨著房價(jià)的不斷升高,購房需求受到抑制,大多數(shù)購房者的購買力已不足以支撐目前的高房價(jià),而且買房心理也愈來愈趨于理性!  

  央行房貸新政出臺兩個多月,最明顯的效果就是加深了樓市買賣雙方的觀望程度,在這一點(diǎn)上買方表現(xiàn)的更為突出,買賣雙方的深度博弈。

  一方面,相當(dāng)部分專家學(xué)者與房地產(chǎn)開發(fā)商都堅(jiān)定地認(rèn)為,住房剛性需求旺盛與供應(yīng)不足是當(dāng)前中國房價(jià)上漲的重要原因;但是另一個方面,市場的現(xiàn)實(shí)是“有價(jià)無市”現(xiàn)象突出,大部分的潛在購房者轉(zhuǎn)而采取觀望態(tài)度,選擇了“持幣”,而不是“購房”。

  對此,有關(guān)專家指出,隨著房價(jià)的不斷升高,購房需求受到抑制,大多數(shù)購房者的購買力已不足以支撐目前的高房價(jià),而且買房心理也愈來愈趨于理性。日前,據(jù)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示,65%網(wǎng)友表示會“推遲買樓計(jì)劃”、63%網(wǎng)友認(rèn)為拐點(diǎn)跡象已現(xiàn)。

  經(jīng)緯地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展及研究部副經(jīng)理吳定金分析:造成目前樓市現(xiàn)狀的,政策只是導(dǎo)火索,真正的原因是價(jià)格高。因?yàn)闃莾r(jià)高,拉斷了部分首次置業(yè)自住買家的承接力,如今買家市場中,投資者和有投資意識的自住買家兩類人已經(jīng)成為購房的主體。這部分人已經(jīng)有了一套或者多套房子,不急著買但購買力又比較強(qiáng),他們對政策和價(jià)格都很敏感,價(jià)格高了,觀望的情緒就很濃。

  “價(jià)漲量跌”現(xiàn)象實(shí)際上是市場承受力已經(jīng)接近極限的一種表現(xiàn),房價(jià)的過快上漲,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大部分消費(fèi)者的真實(shí)消費(fèi)能力,很多人不是不買房,而是已經(jīng)買不起房。所以,與其說市場出現(xiàn)觀望,倒不如說市場已經(jīng)無力再支撐房價(jià)走高!

  有專家分析,從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度而言,“有價(jià)無市”問題的解決在一定程度上取決于供求雙方的心理預(yù)期,特別是在國家宏觀政策調(diào)控強(qiáng)度不斷加大的情況下對于未來的房價(jià)預(yù)期。

  樓市盤整:拐點(diǎn)還是理性回歸?   

  種種跡象表明,隨著政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn),前段時間房價(jià)快速增長的格局將會改變,一個相對平衡的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場即將到來。  

  面對樓市出現(xiàn)的微妙變局。有關(guān)房價(jià)“拐點(diǎn)”的爭論又起。

  房價(jià)拐點(diǎn)真的到了嗎?樓市“寒流”讓買不起房的人燃起一絲希望!皹鞘姓M(jìn)入調(diào)整期,但判斷房價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)尚早!比珖ど搪(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認(rèn)為,調(diào)控著力點(diǎn)仍是增加供應(yīng)量、完善保障住房和抑制投機(jī)性需求,目標(biāo)是穩(wěn)定房價(jià)。

  投機(jī)需求是本輪房價(jià)飛漲的主要推動力,而居住性需求則在其中被傷害了。以漲幅領(lǐng)先全國的深圳市來看,短短半年時間商品房均價(jià)已暴漲50%,房價(jià)基數(shù)已從以前的每平方米1萬元左右升至約15000元。

  “可見這一輪房價(jià)的上漲明顯是非理性上漲!鄙钲谝患掖笮偷禺a(chǎn)集團(tuán)的投資總監(jiān)分析,據(jù)他測算,深圳樓價(jià)每年的理性漲幅應(yīng)該在10%以內(nèi),而2007年上半年,短短半年內(nèi),樓價(jià)的漲幅已經(jīng)透支了未來五年的上升空間。

  合富輝煌首席市場分析師黎文江認(rèn)為“房價(jià)收韁是蓄勢待發(fā),為的是今后樓市平穩(wěn)發(fā)展”。房價(jià)的小幅波動,對開發(fā)商、對政府、對老百姓都是一個好事,房地產(chǎn)行業(yè)需要回歸理性,對整個行業(yè),健康的發(fā)展比利潤的暴漲更重要。

  “房價(jià)正在做理性的價(jià)值回歸”,深圳世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)專家分析,“投資客已經(jīng)基本逐出市場,留下的是自住需求。”

  種種跡象表明,隨著政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn),前段時間房價(jià)快速增長的格局將會改變,一個相對平衡的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場即將到來。(陳韓暉 張睿 駱海濤)


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