1月7日和8日,國辦連續(xù)兩天下發(fā)《通知》,對各地呈現(xiàn)抬頭之勢的圈地、囤地之風(fēng),發(fā)出“聲色嚴(yán)厲”的警告。按理,針對土地市場的調(diào)控閥越擰越緊,應(yīng)讓開發(fā)商們有所畏懼,然而,南京有開發(fā)商竟面容輕松地表示,對這樣的調(diào)控并不懼怕,因?yàn)樗麄冇械氖亲兺ǖ霓k法。
記者就聽聞了以下“左手到右手”的變通戲法:“閑置2年要收回、閑置1年要重罰,那我自己再注冊一個(gè)公司,然后自己轉(zhuǎn)讓給自己不行嗎?或者,我和另外的公司達(dá)成協(xié)議,我的地賣給他,他的地賣給我,不是也行嗎?”開發(fā)商稱,這樣做并不違反任何法規(guī),而且還可以從銀行再貸一筆錢。
開發(fā)商還有理由:征收閑置費(fèi)的規(guī)定,1999年就出來了,但一直沒有指明具體的征收辦法。“再說,地方政府財(cái)政收入的大頭就是土地轉(zhuǎn)讓費(fèi),轉(zhuǎn)讓土地獲得的資金,用于市政工程建設(shè),再招商引資,然后再轉(zhuǎn)讓土地。試想一下,如果開發(fā)商不買你的地,后果是怎樣?”
“很多政策制定得很好,但卻缺乏盡快形成有效供應(yīng)的執(zhí)法力度,對執(zhí)法對象研究的深度不夠!钡弥糠珠_發(fā)商的反應(yīng)后,南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系副主任吳翔華直言。
“中央的政策出來了,地方政府能否推進(jìn)下去?”南京大學(xué)國土資源與旅游學(xué)系教授黃賢金說,早在上世紀(jì)90年代,廈門就率先針對占地不開發(fā)、但土地又收不回來的情況,征收土地閑置稅。這些年,類似的政策各地都在制定。但政策的執(zhí)行效果又怎樣呢?在臺灣,不僅對閑置的土地收錢,土地利用不充分的也要收錢,比如容積率是2,卻只做到了1;明明是工業(yè)用地,卻用來建別墅等。我們的處罰已經(jīng)偏輕了。
吳翔華說,為什么很多地方會出現(xiàn)土地囤積七八年的怪現(xiàn)象?很大程度上,就是因?yàn)榈胤秸c開發(fā)商合謀,給予開發(fā)商“合法”的借口。要想達(dá)到所謂的“合法”,手段很多,比如政府聲稱要修改規(guī)劃;還有,前期拿地后要求政府基礎(chǔ)設(shè)施要到位,政府也可以基礎(chǔ)設(shè)施尚未到位為借口,讓開發(fā)商“合法囤地”。“其實(shí)這已是一個(gè)公開的秘密!
而地方政府之所以要與開發(fā)商“合謀”,與政府的考核標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)。現(xiàn)在政府考核兩條:招商引資和稅源!敖▊(gè)高檔樓盤,購房人要繳稅,開發(fā)商也要繳營業(yè)稅和所得稅!
從專家揭示的土地出讓中的“黑幕”來看,最終的受害者就是購房人。表面上,政府以高價(jià)拍出一塊地,但出于招商引資的考慮,又會私下返回開發(fā)商部分拍地費(fèi)用,比如允諾開發(fā)商免交稅費(fèi)。而物價(jià)部門是按照土地出讓金來核算土地成本的,所以核出的房價(jià)并不低。
政策執(zhí)行力度打折扣還有原因。比如說,有的地方會在土地出讓合同中約定竣工時(shí)間,甚至還有城市規(guī)定開工時(shí)間不得晚于184天,竣工時(shí)間不得晚于1年半。初衷并不錯(cuò),但因?yàn)榉课蒌N售主管部門與國土部門脫節(jié),開發(fā)量再大,開發(fā)商不領(lǐng)銷售許可證,市場供給還是跟不上。
機(jī)制缺陷、政策漏洞等,都給開發(fā)商提供了“游戲空間”,亟待加以完善,有關(guān)專家建言。(記者 汪曉霞)
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