向上還是向下？2008年的樓市走向牽動(dòng)著市場(chǎng)神經(jīng)。緊縮貨幣政策、反囤地政策、住房保障政策以及人民幣對(duì)美元升值四大因素，對(duì)樓市的供求、成本、購(gòu)買力和預(yù)期已產(chǎn)生重大影響。

　　倘若“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)、保障的歸保障”的樓市二元管理得以推進(jìn)，“雙緊”政策(緊縮銀根、地根)和保障政策能不折不扣地執(zhí)行，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)在轉(zhuǎn)型中調(diào)整前行或可期待：供求趨于平衡、結(jié)構(gòu)漸趨合理，價(jià)格走向平穩(wěn)，預(yù)期轉(zhuǎn)向理性。

　　國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2007年12月全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房售價(jià)同比上漲11.4%，環(huán)比上漲0.3%。至此，2007年全年房?jī)r(jià)軌跡已完整、清晰地呈現(xiàn)：從一個(gè)高位走向另一個(gè)高位。樓市火爆行情因何而起？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有效供給不足和資金推動(dòng)二因素交叉作用：新房竣工增速落后于銷售增速，前期觀望積累的需求爆發(fā)加劇了供求緊張；在流動(dòng)性過(guò)剩背景下，通脹預(yù)期導(dǎo)致手有余錢者買房置業(yè)，而住房保障缺位使得購(gòu)買力不足者也被裹挾提前入市追漲。

　　2008年，在宏觀政策面有所調(diào)整的情況下，又有哪些關(guān)鍵性因素對(duì)樓市產(chǎn)生重大影響？欲辨樓市走向，以下課題需考量。

　　緊縮貨幣政策

　　如何作用于樓市供需？

　　1月上旬，央行2008年工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，將實(shí)行從緊的貨幣政策，總量上將更嚴(yán)格控制信貸。這是2008年樓市金融政策面與去年最大的不同。中央政府要防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快演變?yōu)檫^(guò)熱，壓縮固定資產(chǎn)投資在所難免，而收緊信貸是壓縮投資的題中應(yīng)有之意。

　　市場(chǎng)反映，房地產(chǎn)業(yè)首當(dāng)其沖，銀行收縮對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款已成定局。四大商業(yè)銀行2008年新增貸款與去年相比有減無(wú)增，而各行的個(gè)人貸款比例卻都有增無(wú)減，這意味著公司貸款占比大大壓縮。房地產(chǎn)公司的貸款額度更是大大降低，一些銀行一開(kāi)年第一季度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款額即已告罄。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，多采用“開(kāi)發(fā)-周轉(zhuǎn)-再開(kāi)發(fā)”的模式，開(kāi)發(fā)資金的直接融資比例不過(guò)兩三成，間接融資的主渠道為銀行。眼下銀根收緊，對(duì)于大多數(shù)房企而言，意味著“貧血”。畢竟，已經(jīng)或即將從資本市場(chǎng)融資的房地產(chǎn)公司還為數(shù)不多，更何況房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資的門檻在明顯提高。2008年，房地產(chǎn)企業(yè)兩大資金來(lái)源——信貸和上市，都面臨嚴(yán)峻的形勢(shì)。

　　上海獨(dú)立房地產(chǎn)研究者顧海波分析，信貸緊縮是把雙刃劍，一方面會(huì)帶來(lái)商品住房投資減少，從而導(dǎo)致供給可能也會(huì)減少。換言之，壓縮投資與增加供給存在一定的矛盾。不過(guò)，2007年前10個(gè)月，全國(guó)住宅施工面積和新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)24%左右，略高于2006年水平，尤其新開(kāi)工面積的增速提升幅度較大。這意味著2008年我國(guó)住宅供應(yīng)將有所改善，竣工面積增速會(huì)明顯高于2007年，供求矛盾將有所緩和。但一線城市的住宅供應(yīng)仍然相對(duì)不足，譬如北京、上海，2007年前10個(gè)月新開(kāi)工面積均比上年同期下降一成以上，2008年上半年新增供應(yīng)會(huì)減少。

　　另一方面，信貸緊縮會(huì)抑制投機(jī)，并使得部分改善型需求的購(gòu)買行為向后推遲，更重要的是，對(duì)抑制地價(jià)狂飆大有裨益。“地王”頻出實(shí)質(zhì)上就是流動(dòng)性過(guò)剩、資金推動(dòng)型價(jià)格暴漲在土地領(lǐng)域的實(shí)現(xiàn)。信貸收緊，開(kāi)發(fā)企業(yè)手里的錢少了，土地出讓競(jìng)價(jià)或?qū)⒉辉俸蕾�。一旦面粉的成本低了，面包的價(jià)格也就有了相應(yīng)回旋的空間。

　　反囤地政策

　　給樓市帶來(lái)何種影響？

　　與銀根一同緊縮的還有地根。2008年樓市宏觀調(diào)控的一個(gè)重要主題是清理閑置土地，加大對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地的打擊力度。

　　1月7日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了一則《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，重申打擊囤積土地的精神，對(duì)于閑置兩年的土地要堅(jiān)決無(wú)償收回，閑置滿一年不滿兩年的，則按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。對(duì)閑置房地產(chǎn)用地征繳增值地價(jià)的舉措，表明土地調(diào)控措施日趨嚴(yán)厲。

　　此前，國(guó)土資源部發(fā)布第三十九號(hào)令(《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》)，從2007年11月1日起，對(duì)未繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放土地證，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放土地證。這一規(guī)定意在從源頭封堵當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在的漏洞：付小錢、多占地、慢開(kāi)發(fā)。

　　易居(中國(guó))研究院分析師楊紅旭認(rèn)為，反囤地政策雙管齊下，一個(gè)是在購(gòu)地環(huán)節(jié)收緊增量，不得濫占，一個(gè)是在土地使用環(huán)節(jié)擠出存量，不得閑置。如執(zhí)行到位，將大大縮短從土地出讓到可供產(chǎn)品的周期，從而在加速有效供給方面給房市帶來(lái)正面影響。

　　人民幣對(duì)美元升值

　　對(duì)房?jī)r(jià)的影響有多重？

　　人民幣對(duì)美元升值仍是影響2008年資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵性因素。市場(chǎng)普遍預(yù)期，若美國(guó)持續(xù)降息或加息速度慢于中國(guó)，則中美之間的利差會(huì)進(jìn)一步縮小，人民幣升值壓力加劇。2007年，人民幣對(duì)美元匯率升值約6.5%，超過(guò)了多數(shù)專業(yè)人士的預(yù)測(cè)。中國(guó)國(guó)際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘最近發(fā)表報(bào)告預(yù)測(cè)，人民幣升值速度有望加快，預(yù)計(jì)2008年對(duì)美元全年升值10%。

　　在人民幣升值預(yù)期非常強(qiáng)烈的情況下，土地和房產(chǎn)被當(dāng)作是享受人民幣升值和資產(chǎn)價(jià)格上漲的首要標(biāo)的。這從眼下外資對(duì)我國(guó)地產(chǎn)青睞有加的勢(shì)頭中可窺一斑，譬如，來(lái)自美國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商鐵獅門近日獨(dú)家競(jìng)標(biāo)總價(jià)逾70億元的上海新地王。人們相信，從投資的角度看，人民幣持續(xù)升值會(huì)為房地產(chǎn)資源的投資價(jià)值上漲提供支撐；從保值的角度說(shuō)，住房是未來(lái)通脹風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)沖。類似的市場(chǎng)預(yù)期會(huì)放大樓市需求，推動(dòng)“人民幣升值不止樓市行情不斷”的自我實(shí)現(xiàn)。

　　因此，素來(lái)以樓市“空頭司令”著稱的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠也認(rèn)為2008年中國(guó)樓市總體上仍將是上升行情。

　　住房保障政策

　　將會(huì)怎樣影響市場(chǎng)？

　　不同于往年，2008年將是加快住房保障的行動(dòng)年。加快廉租住房建設(shè)、改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度，著力解決城市低收入家庭住房困難等住房保障問(wèn)題，在2007年已形成政策性安排，市場(chǎng)與保障分開(kāi)、低中高檔需求分開(kāi)的“二元管理”、“三分需求”取向明朗：低收入家庭主要通過(guò)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房解決，中低等收入家庭可采取限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)租用房的辦法解決，高收入家庭主要通過(guò)市場(chǎng)解決。

　　萬(wàn)通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖認(rèn)為，目前的調(diào)控措施就是使今后房地產(chǎn)70%集中在保障性住房領(lǐng)域，而另外30%留給市場(chǎng)。

　　日前，從全國(guó)住房建設(shè)計(jì)劃(規(guī)劃)工作會(huì)議傳出消息，針對(duì)近幾年恐慌性住房消費(fèi)和投資，全國(guó)656座城市須在2008年6月底之前公布今后4年包括保障房建設(shè)在內(nèi)的住房規(guī)劃，以緩解居民心理預(yù)期。

　　顧海波認(rèn)為，住房保障對(duì)樓市的影響不僅在于從市場(chǎng)中分離出一部分原本沒(méi)有足夠的購(gòu)買力支撐、但因保障缺失而被裹挾進(jìn)買方市場(chǎng)的被動(dòng)需求，更重要的是改變市場(chǎng)預(yù)期：隨著政府保障行動(dòng)的推進(jìn)，居民可望通過(guò)或配或租或買的不同渠道，各求所需，各得其所。

　　不過(guò)，也有市場(chǎng)人士認(rèn)為，保障性住房是市場(chǎng)化住宅體系有益的補(bǔ)充，對(duì)樓市沖擊不大。一則因?yàn)槭袌?chǎng)化需求的基礎(chǔ)并未改變，城市化以及上世紀(jì)70年代帶來(lái)的“人口紅利”，會(huì)導(dǎo)致未來(lái)幾年中人們對(duì)住宅的需求仍將進(jìn)一步增長(zhǎng)；二則因?yàn)楸Ｕ闲宰》客顿Y盡管增速加快，但占整個(gè)住宅開(kāi)發(fā)投資的比重還很小，地方財(cái)力決定了增加此類供給將是一個(gè)長(zhǎng)期的漸進(jìn)過(guò)程。

　　綜合市場(chǎng)人士的判斷，2008年房?jī)r(jià)存在下跌的基因和空間，但決定房地產(chǎn)需求和價(jià)格的諸因素并未發(fā)生根本性改變，調(diào)控政策有利于令目前過(guò)熱的樓市降溫、調(diào)整，但既有格局逆轉(zhuǎn)頗難。(新華社記者 徐壽松）