最近，地產(chǎn)界圍繞萬科董事長王石的“拐點(diǎn)論”爭論不休；與此同時(shí)，萬科在多個(gè)城市率先降價(jià)的新聞不斷傳來，引起了市場(chǎng)對(duì)房價(jià)“雪崩”的擔(dān)憂。在市場(chǎng)急速的變化中，萬科有何新的認(rèn)識(shí)和判斷？它的所作所為意欲何在？記者日前采訪了該公司執(zhí)行副總裁肖莉。

　　　　市場(chǎng)并未進(jìn)入低迷期

　　肖莉首先明確表示，萬科對(duì)行業(yè)的基本判斷是：至少在2030年人口拐點(diǎn)到來之前，由于人口紅利和中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，住宅行業(yè)仍有相當(dāng)大的潛力。但即使一個(gè)長期看好的市場(chǎng)，也不意味著沒有短期波動(dòng)。2007年二季度之后，市場(chǎng)持續(xù)高速上漲，萬科認(rèn)為帶有一定過熱因素，這種趨勢(shì)不可能長期持續(xù)，理性調(diào)整的過程是必然的。

　　不過，肖莉并不認(rèn)為目前市場(chǎng)進(jìn)入了低迷局面。成交量下降，只是說明經(jīng)過快速上漲，房價(jià)已經(jīng)暫時(shí)超越了市場(chǎng)真實(shí)需求和真實(shí)收入增長，因此需要房價(jià)增長低于收入增長的過程來消化，但并不是說這個(gè)過程中房價(jià)將由大漲變?yōu)榇蟮�。�?005年下半年后上海市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來看，房價(jià)上漲速度放緩或暫時(shí)停止、等待購買力增長來自然消化前期的“透支”，也是一種有效的調(diào)整路徑。正因如此，當(dāng)前成交速度變緩所給出的信號(hào)是：市場(chǎng)正在進(jìn)入一個(gè)從快速上漲到理性回歸的“拐點(diǎn)”。

　　真實(shí)自住需求是堅(jiān)實(shí)的

　　針對(duì)萬科的降價(jià)行為，她表示，這是旗下子公司在快速開發(fā)和快速銷售的基本原則下，根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況確定的。去年底以來，萬科在珠三角部分城市的新盤確實(shí)出現(xiàn)了價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)的情況，這是因?yàn)樵瓉淼念A(yù)期是建立在07年市場(chǎng)頂峰時(shí)的價(jià)格基礎(chǔ)上的。但是，春節(jié)前后是住宅市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季，因此今年1-2月，萬科對(duì)少部分城市尾盤展開了淡季通常都會(huì)采用的系列優(yōu)惠活動(dòng)。這些城市包括：廣州、成都、北京、武漢的萬科青年置業(yè)計(jì)劃，以及蘇州、天津、上海的會(huì)員優(yōu)惠活動(dòng)等。

　　肖莉認(rèn)為，這些策略在淡季中不錯(cuò)的銷售表現(xiàn)，正說明市場(chǎng)剛性需求的基礎(chǔ)沒有改變。既然市場(chǎng)真實(shí)的購買力和自住需求依然是堅(jiān)實(shí)的，只要定價(jià)合理，一定會(huì)得到市場(chǎng)的認(rèn)可。

　　房價(jià)進(jìn)一步調(diào)整空間有限

　　當(dāng)記者問及降價(jià)在迅速帶來銷售回款的同時(shí)，是否會(huì)傷及萬科的利潤率，影響股東回報(bào)時(shí)，肖莉解釋說，對(duì)投資者來說最重要的指標(biāo)只有兩個(gè)——資產(chǎn)回報(bào)率和每股收益的增長速度。其中最核心的是資產(chǎn)回報(bào)率，它由三個(gè)因素決定：利潤率、周轉(zhuǎn)速度和財(cái)務(wù)杠桿。出于穩(wěn)健性考慮，同時(shí)監(jiān)管部門也有規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿是有限制的。在利潤率和周轉(zhuǎn)速度之間，萬科一直選擇的是快速周轉(zhuǎn)策略，以及在此基礎(chǔ)上合理的利潤率。

　　近期，萬科同樣堅(jiān)持的是快速銷售策略，追求的是盡可能快的周轉(zhuǎn)速度，目前的定價(jià)水平也依然具有合理的利潤空間。

　　肖莉在此特別指出，目前部分城市的市場(chǎng)狀況與2005年年中的上海類似。2004年下半年到2005年第一季度，上海的市場(chǎng)情緒非常樂觀，購房者排隊(duì)搶購、開發(fā)商捂盤惜售。萬科當(dāng)時(shí)的判斷是，市場(chǎng)的亢奮不能持久更不可依賴，因此堅(jiān)持快速銷售策略，調(diào)整到來時(shí)萬科的“倉位”相當(dāng)輕，沒有存貨壓力。2005年二季度，上海市場(chǎng)的情緒從“沸點(diǎn)”降到“冰點(diǎn)”。而萬科認(rèn)為行業(yè)良好的發(fā)展前景并沒有逆轉(zhuǎn)，階段性調(diào)整更多意味著機(jī)會(huì)。2005年到2007年，恰好是萬科在上海發(fā)展得最好的幾年，市場(chǎng)份額從不足1%增長到超過2.5%。

　　肖莉表示，經(jīng)過當(dāng)前這一輪調(diào)整，剛性需求成為市場(chǎng)主導(dǎo)，而地價(jià)高漲的現(xiàn)象也被遏制；同時(shí)，由于勞動(dòng)力成本、原材料成本正處在上升通道等因素，房價(jià)進(jìn)一步調(diào)整的空間也是有限的，市場(chǎng)將逐步步入理性階段。(陳雪)