【策劃人語(yǔ)】
十余年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化軌跡，雖說(shuō)有得有失，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“資金為王”的理念卻已完全確立。
在市場(chǎng)化浪潮的沖擊下，開(kāi)發(fā)商們正從“草臺(tái)班子”的原始積累向成熟的產(chǎn)業(yè)化市場(chǎng)主體跨越。這一跨越，在與巨大的資本市場(chǎng)的“無(wú)縫對(duì)接”中體現(xiàn)得日益明顯，艱難卻卓有成效。
隨著宏觀調(diào)控的逐步深入，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商敢于且樂(lè)于破除封閉，投身資本市場(chǎng)。與此同時(shí)，資本市場(chǎng)本身的不斷規(guī)范，融資渠道的不斷拓寬，也令開(kāi)發(fā)商們弄潮資本海的魄力與日俱增。
我們相信，規(guī)范、頻繁的地產(chǎn)與資本對(duì)接成為常態(tài)之時(shí)，正是房地產(chǎn)業(yè)走向成熟之日。
IPO：演繹新時(shí)代創(chuàng)富神話
如果細(xì)數(shù)2007年前四個(gè)月中國(guó)資本市場(chǎng)的最熱門(mén)話題，廣東開(kāi)發(fā)商——碧桂園(2007.HK)的香港創(chuàng)富神話當(dāng)屬其一。
4月20日，碧桂園在香港掛牌上市，股票代碼與2007這個(gè)數(shù)字驚人吻合。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，碧桂園股票即大漲35%，總市值超過(guò)千億港元。碧桂園創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)之女——年僅25歲的楊惠妍因持有碧桂園95.2億股，實(shí)現(xiàn)超過(guò)690億港元的身價(jià)，輕松擊敗2006年中國(guó)女首富張茵，問(wèn)鼎新首富。
然而，就在社會(huì)對(duì)新首富消息還沒(méi)有完全消化的時(shí)候，重慶傳出消息，如果沒(méi)有意外，當(dāng)?shù)刈畲蟮禺a(chǎn)商——龍湖地產(chǎn)也將于年內(nèi)赴港上市，融資額在650億元至800億元。彼時(shí)，龍湖地產(chǎn)的女掌門(mén)——吳亞軍可能以最多700億元的身價(jià)再次刷新首富紀(jì)錄。
至此，中國(guó)首富稱號(hào)從黃光裕的零售時(shí)代，到張茵的制造業(yè)時(shí)代，最終轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)時(shí)代。
這一連串故事就發(fā)生在2006年下半年至2007年初，正值中國(guó)有史以來(lái)最嚴(yán)厲的一次房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控大潮。
“正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)從銀行融資的傳統(tǒng)資金鏈被卡，開(kāi)發(fā)商才想到到股市融資。沒(méi)想到的是，一直以利潤(rùn)率高著稱的房地產(chǎn)業(yè)，一旦進(jìn)入公開(kāi)資本市場(chǎng)會(huì)受到投資者如此青睞�！笔袌�(chǎng)人士稱。
以碧桂園為例，根據(jù)楊國(guó)強(qiáng)的介紹，碧桂園在廣東大量的土地儲(chǔ)備，因拿地時(shí)地價(jià)較低，導(dǎo)致土地成本僅占房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)10%，而這些土地儲(chǔ)備還可以支持未來(lái)5年的開(kāi)發(fā)量，這就不難解釋投資者熱捧該股的原因�！盁o(wú)論未來(lái)新拿土地成本多高，起碼這5年里，投資者可以獲得很好的收益�！币幻康禺a(chǎn)企業(yè)的高層表示。
“另外，以商業(yè)地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)商更容易在IPO過(guò)程中受到重視，這也是龍湖地產(chǎn)對(duì)未來(lái)上市充滿信心的理由。”地產(chǎn)及證券分析師林榮時(shí)表示。
然而，業(yè)內(nèi)人士也提醒，少數(shù)地產(chǎn)股IPO中的火熱并不代表地產(chǎn)板塊的零風(fēng)險(xiǎn)或小風(fēng)險(xiǎn)，如土地增值稅的清算和未來(lái)調(diào)控力度的加強(qiáng)都可能對(duì)地產(chǎn)股前景帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)。
借殼上市：便捷融資路
去年下半年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)“資產(chǎn)重組和定向增發(fā)”的借殼上市，形成了新一輪的借殼浪潮。根據(jù)記者的初步統(tǒng)計(jì)，2006年下半年至今，有將近40家企業(yè)以借殼方式完成上市，這一數(shù)量基本達(dá)到前兩輪借殼浪潮(分別為1993-1994年和2003-2004年)的總和。
日前，在浙江商會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)周年慶上，上海家飾佳控股(集團(tuán))有限公司董事長(zhǎng)王張興向上海證券報(bào)記者透露，這家以建材超市起家的企業(yè)正試圖借助旗下大量的商業(yè)地產(chǎn)資源，實(shí)現(xiàn)資本市場(chǎng)的對(duì)接。知情人士介紹，家飾佳控股的上市計(jì)劃包括香港IPO和A股借殼兩大部分。
今年1月，上海開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，公司控股股東上海開(kāi)開(kāi)集團(tuán)向家飾佳控股子公司轉(zhuǎn)讓逾3500萬(wàn)股上海開(kāi)開(kāi)的國(guó)有股股份，占公司總股本的14.44%。家飾佳控股會(huì)將旗下商業(yè)地產(chǎn)資源注入該公司。4月17日，上海開(kāi)開(kāi)復(fù)牌后，從“S開(kāi)開(kāi)”正式更名為“開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)”。
專家介紹，房地產(chǎn)公司借殼上市的形式包括對(duì)ST公司的重組、利用A股公司再融資借殼和單純收購(gòu)三種方式，家飾佳控股即為第二種�！坝捎谌魍ㄏ朔橇魍ü傻恼系K，房地產(chǎn)公司借殼上市今后會(huì)更加活躍�！焙ＭㄗC券研究所房地產(chǎn)行業(yè)研究員張巒稱。
整體上市：集團(tuán)企業(yè)大勢(shì)所趨
就在本月，盤(pán)旋于市場(chǎng)多時(shí)的首開(kāi)集團(tuán)整體上市傳言終于初露端倪。天鴻寶業(yè)(600376)已發(fā)布公告稱正在討論非公開(kāi)發(fā)行事項(xiàng)。此前，在天鴻寶業(yè)公布去年業(yè)績(jī)之時(shí)，就已經(jīng)基本明確了首開(kāi)集團(tuán)的注資之說(shuō)。
事實(shí)上，首開(kāi)集團(tuán)整體上市從企業(yè)創(chuàng)建之初就已經(jīng)定調(diào)，且由北京國(guó)資委直接領(lǐng)導(dǎo)。有消息稱，在北京國(guó)資委制定的“北京國(guó)有經(jīng)濟(jì)'十一五'發(fā)展規(guī)劃”中，房地產(chǎn)業(yè)的任務(wù)之一是積極利用資本市場(chǎng)擴(kuò)大融資渠道，拓展經(jīng)營(yíng)規(guī)模。
巧合的是，就在天鴻寶業(yè)公告非公開(kāi)發(fā)行前的1個(gè)月，上海最大的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商上海地產(chǎn)集團(tuán)也宣布注資旗下的上市公司中華企業(yè)(600675)，籌備整體上市。
去年年底，國(guó)務(wù)院國(guó)資委發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)國(guó)有資本調(diào)整和國(guó)有企業(yè)重組的指導(dǎo)意見(jiàn)》，指出“積極支持資產(chǎn)或主營(yíng)業(yè)務(wù)資產(chǎn)優(yōu)良的企業(yè)實(shí)現(xiàn)整體上市，鼓勵(lì)已經(jīng)上市的國(guó)有控股公司通過(guò)增資擴(kuò)股、收購(gòu)資產(chǎn)等方式，把主營(yíng)業(yè)務(wù)資產(chǎn)全部注入上市公司”。隨后，各行業(yè)的整體上市便開(kāi)始高調(diào)醞釀開(kāi)來(lái)。
分析人士指出，集團(tuán)公司將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入上市公司來(lái)實(shí)現(xiàn)整體上市，一方面可以增加上市公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，繼而提高每股收益，通過(guò)市盈率提升增加上市公司的市值；另一方面，此舉可使集團(tuán)公司在限售期或承諾期滿后得以兌現(xiàn)收益，增加集團(tuán)或者整體上市公司的利潤(rùn)。
港股房企漸起“回歸”融資潮
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的IPO融資途徑中，今年有一種新趨勢(shì)引人關(guān)注，那就是香港H股上市的房企“回歸”A股融資的意愿變得強(qiáng)烈。
年初，民營(yíng)企業(yè)大亨郭廣昌旗下，3年前登陸香港股市的上海復(fù)地(2337.HK)就發(fā)布公告稱，其董事會(huì)擬向中國(guó)證監(jiān)會(huì)及相關(guān)政府部門(mén)提出申請(qǐng)，發(fā)行最多6.32億股、每股面值0.20元人民幣的A股，并計(jì)劃將這些A股于上海證券交易所上市。
另悉，目前上海復(fù)地回歸A股的計(jì)劃正在緊鑼密鼓地進(jìn)行之中。上海復(fù)地總裁范偉表示，集團(tuán)已經(jīng)聘請(qǐng)了上市承銷(xiāo)商，等待發(fā)行計(jì)劃獲得股東會(huì)通過(guò)之后，向中國(guó)證監(jiān)會(huì)提交上市資料，并希望能夠在今年內(nèi)完成A股上市。
2005年在香港上市的廣州富力地產(chǎn)(2777.HK)也在日前發(fā)布公告，稱準(zhǔn)備發(fā)行不超過(guò)4.5億股、每股面值0.25元人民幣的A股在上海證券交易所上市。
從操作上看，股份合并是這些H股上市房企都面臨的問(wèn)題。因?yàn)锳股每股面值普遍為1元人民幣，而上海復(fù)地、富力地產(chǎn)都已表示，如果內(nèi)地相關(guān)部門(mén)要求必須按照相關(guān)規(guī)定以1元面值發(fā)行A股的話，會(huì)配合要求進(jìn)行股份合并，發(fā)行數(shù)量也會(huì)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
同時(shí)，上海復(fù)地、富力地產(chǎn)也都顯示出對(duì)A股融資的懇切態(tài)度。如上海復(fù)地總裁范偉坦率地表示，集團(tuán)今年的土地儲(chǔ)備計(jì)劃為150萬(wàn)至200萬(wàn)平方米，相關(guān)資金就是希望通過(guò)發(fā)行A股進(jìn)行籌集，如果未能完成A股上市，按照目前集團(tuán)掌控的11億元現(xiàn)金量，估計(jì)新增土地儲(chǔ)備規(guī)模只能降至100萬(wàn)平方米。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，對(duì)這些H股上市房企來(lái)說(shuō)，回歸A股也是“正常的選擇”。如上海復(fù)地在2003年年中就曾啟動(dòng)過(guò)“A股計(jì)劃”，但因當(dāng)時(shí)的政策原因而被延后，而如今“卷土重來(lái)”，從一定程度上可看出大開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中正在逐步尋求由資本所決定的主導(dǎo)地位，“畢竟，房地產(chǎn)大企業(yè)在資金上的競(jìng)爭(zhēng)已成定局”。
REITs：機(jī)遇中的挑戰(zhàn)
一則最新的消息是，REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)產(chǎn)品有望在內(nèi)地市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)制度破冰。
“目前，REITs在體制建設(shè)上和操作流程上已經(jīng)沒(méi)有什么硬件問(wèn)題，僅是相關(guān)部門(mén)從房地產(chǎn)調(diào)控角度，考慮確保調(diào)控效果，才暫時(shí)沒(méi)有正式通過(guò)該政策�！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱。
REITs是以房地產(chǎn)物業(yè)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目的收益權(quán)作為流通憑證，在公開(kāi)或私募市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)融資，目的是令廣大的投資者都可以分享房地產(chǎn)業(yè)升值帶來(lái)的投資收益�！坝捎赗EITs可以為開(kāi)發(fā)商提供除銀行貸款和上市外的另一個(gè)融資通道，調(diào)控者不得不考慮其對(duì)抑制固定資產(chǎn)投資過(guò)剩的負(fù)面作用�！狈康禺a(chǎn)金融分析師林戈表示。
提到REITs，令人印象比較深刻的是香港的領(lǐng)匯和新加坡的凱德置地，前者將政府名下資產(chǎn)打包，實(shí)現(xiàn)香港上市；后者將在中國(guó)內(nèi)地收購(gòu)的商用物業(yè)打包，于新加坡發(fā)行REITs。此外，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)品牌開(kāi)發(fā)商——大連萬(wàn)達(dá)也對(duì)REITs產(chǎn)品也醞釀已久。而近日，北辰實(shí)業(yè)也透露在研究REITs上市。
但是在去年，因香港資本市場(chǎng)對(duì)REITs的收緊等原因，REITs產(chǎn)品并沒(méi)有成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的寵兒。不過(guò)也不可否認(rèn)，隨著中國(guó)內(nèi)地REITs之路放開(kāi)只差臨門(mén)一腳，這一融資新品必然成為未來(lái)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的又一亮點(diǎn)。(柯鵬 于兵兵 李和裕)
