今年第一季度，上海高端住宅租賃市場較上季度小幅回暖，其中高檔公寓及服務式公寓的租金和入住率出現(xiàn)不同程度上揚，別墅市場則出現(xiàn)租金下滑跡象。據(jù)悉，盧灣區(qū)翠湖天地御苑的租金報價已達到36000-68000元/套/月。值得注意的是，由于人民幣的升值預期還在繼續(xù)，從本季度開始，眾多的高檔物業(yè)報價單位已改為人民幣，以規(guī)避匯率風險所帶來的損失。

　　高端住宅投資風險加劇

　　戴德梁行(上海)研究部分析，第一季度高端住宅銷售市場交易量相比上季度有較大程度下滑，交易均價有小幅上揚，市場的供需目前處于相對平穩(wěn)的狀態(tài)。時隔7個月，央行于3月18日再次調高利率水平，使得5年期的貸款年利率達到7.11%。另外，今年財政預算報告提出要“研究開征物業(yè)稅的實施方案”。利率的提高以及物業(yè)稅的提出，這些都將加大高端住宅投資的成本和風險，預示著今年的宏觀調控將繼續(xù)對住宅尤其是高端住宅市場的走勢產生影響。

　　服務式公寓租金小幅攀升

　　本季度高檔租賃物業(yè)新增供應少，高檔公寓在本季度無新增供應，服務公寓和別墅市場各有1個新增供應。本季度服務式公寓市場入住率明顯升高，特別是黃埔區(qū)及浦東區(qū)的優(yōu)質物業(yè)，平均上升7-9個百分點。在春節(jié)過后，隨著商務活動逐漸頻繁，短租客戶隨之增多，從而帶動入住率以及租金的攀升，目前市場租金達到199.3元人民幣/平方米/月。

　　近幾個季度的高檔公寓租金水平比較穩(wěn)定，基本維持在103-104元人民幣/平方米/月，目前市場供應比較充足。另外，從需求方面來看，租戶都為中長期的自住性需求，比較穩(wěn)定，這些都保證了近期的市場維持在一個比較平穩(wěn)運行的水平。

　　別墅市場租金持續(xù)下滑

　　本季度別墅市場入住率與上季度環(huán)比下降1.6個百分點，為89.2%。市場租金繼續(xù)下滑，比上季度下降了2.3%，達到158.7元人民幣/平方米/月。浦東、長寧作為上海地區(qū)別墅市場的風向標，租金和入住率均有小幅的下滑，帶動整個市場在本季度向下波動。其中偏遠地區(qū)的市場波動幅度更大，部分區(qū)域如松江的入住率下降最高幅度達到8個百分點。這主要是因為郊區(qū)的別墅因為周邊的配套設施缺乏，難以與浦東、長寧等中心城區(qū)媲美，因此受到整體市場波動的影響較大。

　　據(jù)預計，目前的高端住宅租賃市場總體處于比較穩(wěn)定的態(tài)勢，由于本年度將有相當數(shù)量的優(yōu)質服務式公寓供應上市，屆時將對市場產生一定的影響，租金將會有少許下調。(唐佳)