在南京市物價局核價之后，新政策規(guī)定已報過核價的樓盤售價“只許降不許漲”。但是，南京房價上揚的態(tài)勢并未因此剎車�，F(xiàn)實的情況是：核價時，就把價格報到最高，甚至很多樓盤的開盤價格往往還低于在物價局審核的基準(zhǔn)價格。
如果“核價新政”無法助力房價降溫，而僅是為開發(fā)商獲取銷售許可證多了一道程序，那么南京的“一房一價”政策將失去全部意義。
“基準(zhǔn)房價”背后的貓膩
南京市物價局強(qiáng)行推廣“一房一價”之后，公開賣房成為一種市場常態(tài)。在復(fù)雜的“代數(shù)”計算背后，售樓的“怪現(xiàn)象”也開始陸續(xù)出現(xiàn)。
繼樓盤“左鄰右里”創(chuàng)造兩小時瘋漲1200元/平方米的紀(jì)錄之后，地處同一區(qū)域的東渡國際青年城也為自己保留了足夠大的價格上漲空間。
《第一財經(jīng)日報》了解到，該樓盤的土地約在1996年獲取，當(dāng)時地價大約在9萬到25萬元/畝(約135元/平方米到375元/平方米)。按照該小區(qū)2.90的容積率，樓面地價應(yīng)當(dāng)不足1000元/平方米。如果算上建安成本、設(shè)計費用以及營銷成本等費用，國際青年城的成本在3000元/平方米左右。
按照南京物價部門“政府指導(dǎo)價”的相關(guān)規(guī)定，商品房作價辦法的基準(zhǔn)價格(元/平方米)＝成本＋利潤＋稅金。其中，對于利潤的要求是“經(jīng)濟(jì)適用住房的利潤按照不超過基數(shù)的3%計算；普通住宅商品房的利潤按不超過基數(shù)的8%計算”。同時，普通住宅商品房價格的上浮幅度最高不得超過5%，經(jīng)濟(jì)適用住房價格的上浮幅度最高不超過3%。
但是，5月18日，江寧區(qū)物價局審核通過《關(guān)于“東渡國際青年城”普通住宅商品房銷售價格的批復(fù)》，明確該樓盤的基準(zhǔn)價格為4800元/平方米，浮動幅度為4.8%。
記者昨日通過該樓盤售樓處了解到：在6月初開盤一批之后，該樓盤的銷售單價卻在4500元/平方米左右。
“目前剩下的高層套型價格大約在4600元/平方米，這個價格還沒有到達(dá)基準(zhǔn)價格�，F(xiàn)在估計，接下來一批最早在月底開盤，依然還有一定的上漲空間，可能比現(xiàn)在所�！卜俊姆績r高�！笔蹣侨藛T對記者稱。
類似的“低開高走”已經(jīng)成為一種對抗新政策的“潛規(guī)則”。“原本想賣6000元/平方米，但是對政府報價就要按照6500元/平方米或者7000元/平方米。這樣算上后期5%的合理價格上浮幅度，還可以上漲到6825元/平方米到7350元/平方米。而這種價格上漲，和最初的6000元/平方米的售價還有1000元/平方米左右的差價。更為重要的是，這種‘官方許可’的價格上漲幅度，也給購房者一定的心理壓力，就是在可上漲的幅度之內(nèi)，開發(fā)商隨時可以提價�！币晃划�(dāng)?shù)亻_發(fā)商向記者解釋了其中的“游戲規(guī)則”。
然而，這還不是最終的房價上漲空間。
記者了解到：上浮幅度的上限是一個“綜合平均價”，開發(fā)企業(yè)還可以根據(jù)每套房子的樓層、景觀和朝向來制定房子的“綜合差價”。綜合差價由開發(fā)企業(yè)自己制定，不在物價部門的核價范圍之內(nèi)，只要求整個小區(qū)的樓盤均價在幅度范圍之內(nèi)就可以了。
同時，南京樓市還存在一種現(xiàn)象是部分樓盤的對外售價竟然不包括裝修費用�！霸究吹皆摌潜P最低不足7000元/平方米、最高9000元/平方米的售價，還覺得可以接受，但是后來發(fā)現(xiàn)，原來這個費用是不包括裝修費用的，也就是說，每套房子在原定的核價單價范圍之外，還必須要再加上1000元/平方米的裝修費。如果所有費用都加到一起，這個樓盤的很多房型都超過了1萬元/平方米的售價�！币晃毁彿空咴诤游鲓W體一樓盤看房之后感慨說。
誰來收住房價的“尾巴”
既然是“只準(zhǔn)跌不準(zhǔn)漲”，為何房價依然持續(xù)上揚？
公開的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月江南八區(qū)(南京主城區(qū))住宅成交平均單價已達(dá)7916元/平方米。之前，4月份南京普通商品住宅成交均價為4447元／平方米，同比漲幅11.5%，創(chuàng)下兩年來的新高。
新政之前的房價漲勢給買房者帶來了“買房趁早”的心理壓力，而新政之后，“換湯不換藥”的房價并沒有減緩這種心理壓力。
有開發(fā)商坦言：“雖然實施了‘一房一價’，并且將物價部門的‘核價’作為‘防火墻’，但是很顯然，這并沒有改變之前的樓盤定價方式。如果說充分執(zhí)行成本核定機(jī)制，那么很多樓盤不可能報出與市場價持平的基準(zhǔn)價，而且獲得批準(zhǔn)。如果這樣演化下去，最后不可避免導(dǎo)致僅是在定價過程和預(yù)售手續(xù)上多了一道程序，價格上漲的趨勢依然很難抑制。當(dāng)然，新政也有積極的作用，就是令‘兩小時瘋漲1200元/平方米’的傳奇難以再現(xiàn)了。”
對于目前的市場現(xiàn)狀，南京市物價局副局長張瑞忠在6月6日再次召集江南八區(qū)的部分開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)市場價格管理培訓(xùn)時，對于南京房價的上漲總結(jié)了六點因素，其中最重要的就是供需比例的失衡。
“拉動房價上漲首先是現(xiàn)階段市場的需求�，F(xiàn)在的供需比已經(jīng)失衡，1996~2000年的時候，南京還處于1.27：1的平穩(wěn)期，到了今年則下降為0.87：1，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的不穩(wěn)定局面，價格上浮在意料之中�！睆埲鹬艺f。他認(rèn)為：“買漲不買跌、看漲跟進(jìn)的心態(tài)，最終造成目前普遍出現(xiàn)的排隊買房，爭搶房源現(xiàn)象�！�
在培訓(xùn)中，南京市房產(chǎn)處處長徐長杰解釋“一套一價”為：“對于立項時標(biāo)明為商住樓、非住宅樓的項目實行市場指導(dǎo)價，即企業(yè)自行制定價格。而普通商品房(含政策)、經(jīng)濟(jì)適用房等項目則采取政府指導(dǎo)價，符合國家《價格法》相關(guān)規(guī)定�！�(郝倩)
