國家發(fā)改委公布的最新統(tǒng)計顯示,5月份上海房屋銷售價格環(huán)比漲幅僅為0.6%,4月份同樣是微升0.6%,而3月份和2月份則分別微升0.4%和0.1%。盡管上漲速度在逐漸加快,按照這一數(shù)據(jù)推算,上半年上海房價的累計漲幅不過略高于2%。
不過這顯然與購房者的切身感受相去甚遠。
一直在四處看房的白領(lǐng)童小姐,最近終于相中了一個名叫“上海夢想”的樓盤,但托人一打聽,這個樓盤,從半年前均價每平方米9800元,攀升到現(xiàn)在的14500元,半年漲了足足一半。“不是說房價只上漲了0.6%嗎?怎么我看過的樓盤,這段時間最低都漲了百分之二三十?”她對此大惑不解。
再以合生創(chuàng)展開發(fā)的新江灣城“珠江一號”為例:去年5月項目開盤時,全裝修房均價每平方米10050元,現(xiàn)在毛胚房的均價已經(jīng)到了15000元,漲幅高達50%。如果刨去原來的裝修費,漲幅就更為可觀。而浦東聯(lián)洋板塊二手房均價,則從去年的每平方米12000元漲到現(xiàn)在的15000元,漲幅也多達25%!
這些唾手可得的例子顯示,上海房價走勢似乎遠不像官方口徑那樣樂觀。事實上,非官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)描述了另一番景象:據(jù)上海天天房展網(wǎng)統(tǒng)計,3月份全市新房成交均價每平方米為9588元,4月份為10222元,環(huán)比上漲6.6%,5月份達到10447元,再漲2.2%。
對于官方與非官方的統(tǒng)計結(jié)果的強烈反差,有業(yè)界人士認為主要是統(tǒng)計的“時滯”問題。因為官方的房價數(shù)據(jù)來自實際結(jié)算或交樓入住的物業(yè),這些房子賣出去少則幾個月,多則一年,而購房者和非官方數(shù)據(jù)關(guān)注的,卻是當前的樓盤預售價格。
除了所謂“時滯”因素之外,還有一個業(yè)界視為公開秘密的做法——“兌水”。也就是當某個月市場上房價上漲較快時,增加若干比例的低價房數(shù)據(jù),讓房價水平總體看上去漲得并不多。據(jù)中國指數(shù)研究院上海分院監(jiān)測,今年前五個月上海市區(qū)房價雖普遍上漲,郊區(qū)房價卻并沒有立刻跟進,外環(huán)以外的寶山顧村、嘉定江橋和南匯周康等地區(qū),房價還維持在原來的每平方米5000到7000元左右。
但近來上海郊區(qū)的這種平靜局面已被打破,天天房展網(wǎng)研究中心主任薛建雄稱,上海市中心房價超速上漲造成的拉動效應(yīng),正很快向外圍擴散。
按照他的分析,今年春季上海房價的大幅上漲主要以房源供應(yīng)不足的外環(huán)以內(nèi)(即市中心)為龍頭,外環(huán)以外有個別開發(fā)商雖然也跟進漲價,客戶卻并不買賬,導致其成交寥寥可數(shù)。但5月份以來,隨著大量購房者目光向外環(huán)以外轉(zhuǎn)移,市場需求大增,外環(huán)周邊大約15個較有優(yōu)勢的樓盤板塊呈現(xiàn)了整體漲價的苗頭。
比如外郊環(huán)區(qū)域一些公寓物業(yè),5月份以前每周平均成交價基本還不到每平方米6000元,但5月下旬已突破6000元,當月最后一周成交均價達到每平方米6244元。
對上海郊區(qū)房價也在加速上漲的現(xiàn)實,中國指數(shù)研究院(華東)常務(wù)副院長陳晟表示擔憂:“部分郊區(qū)的公建、市政、商業(yè)等配套發(fā)展與其居住功能尚不匹配,房價漲速太快缺少有力支撐,不一定是好事!
然而更讓官方人士擔憂的可能是,當郊區(qū)相繼加入這一輪房價上漲浪潮后,上海房價的統(tǒng)計還能不能拉下補上,削平波峰,繼續(xù)上演“微漲0.6%”的好戲?(王其明)