10月份，北京房價以17.8%的同比漲幅，再度刷新歷史紀錄。但是，北京各大在售樓盤多數(shù)門庭冷落，排隊買房的景象已不復存在。“房貸新政”與“全面限外”等一系列調(diào)控政策的出臺，疊加先前調(diào)控的效果，正在改變自住購房人和投資客的心理預期；11月起，北京土地供應大規(guī)模放量；同時，以中心城調(diào)整優(yōu)化、疏散集中人口為理念的《北京十一個新城規(guī)劃(2005-2020)》出爐。業(yè)內(nèi)專家認為，在這些調(diào)控因素的影響下，未來，北京樓市或?qū)⑦M入盤整期。

　　新房繼續(xù)漲價動力趨緩

　　最近，北京的新房項目開盤，價格出現(xiàn)“高報低開”的現(xiàn)象，即實際開盤均價低于正式開盤之前廣告宣傳的報價；而且開盤后也未出現(xiàn)明顯的“低開高走”。這同先前想以開盤價格買房必須排隊領號的情形，形成了鮮明的對照。

　　位于西五環(huán)外的新盤項目——雍景四季，在開盤之前，售樓人員告訴記者，開盤均價在每平方米12000元左右，如果接受這一價格，就報名參加開盤當天的搖號選房；但正式的開盤均價為每平方米10000元，而所謂的搖號選房，響應者也為數(shù)不多。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，在目前房價已然處于高位，而且銷售低迷的情況下，新盤項目漲價的動力將明顯趨緩。記者走訪的幾處新盤項目的銷售人員均表示：“現(xiàn)在已經(jīng)不像幾個月前那樣，每個月甚至每周都漲500至1000元；再漲，就更加沒人買房了。”

　　確實，眼下在北京，就算是普通住宅，也已經(jīng)不適合普通老百姓購買了。據(jù)房地產(chǎn)研究機構(gòu)中大恒基市場研究中心的統(tǒng)計，10月以來，北京共有56個項目開盤，其中33個為普通住宅項目，占比近六成，開盤均價達到了13239元/平方米，套均面積為119.9平方米。這意味著，現(xiàn)在買套普通住宅，得花150萬元。這個價格相對于1至3季度北京市城鎮(zhèn)居民家庭16553元的人均可支配收入來說，確實已經(jīng)不再“普通”。

　　中大恒基不動產(chǎn)營銷總經(jīng)理趙晨明指出，目前，房價上漲的幅度遠遠高于居民可支配收入的增長，造成了購買力不足；另外，今年出臺了針對解決中低收入群體居住問題的多項具體措施，并迅速得到了落實，引起了不少購房人的觀望。

　　另外，繼續(xù)漲價動力趨緩，還受“90平米/70%”調(diào)控政策逐步落實的影響，北京中小戶型供給正在逐步增加，而這正在改善北京房地產(chǎn)市場的供應格局。中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月中小戶型為主的項目上市量較大，達到14個，在新入市樓盤中，占比達到40%，創(chuàng)下今年以來的新高。

　　二手房高端房供應增加

　　近期，北京不少二手房中介將招牌和攤位擺到了大街上或十字路口，其中，掛牌的房源多數(shù)在百萬元/套以上。銷售人員向告訴記者，這些房源單價相對較低，而且戶型、樓層、朝向等都不錯；因此“挺實惠”的。不過，三周前，中介帶記者看的一套位于地鐵八角游樂園站附近的三居室，目前仍然處于“掛牌”中。

　　市場人士指出，由于房貸新政、頻繁加息以及限外范圍的擴大，北京的房產(chǎn)投資者對于政策性的風險預期大為增加。因此，10月以來，北京高端房源掛牌量明顯增加。

　　據(jù)北京房地產(chǎn)中介機構(gòu)鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計，10月份，北京總價150萬元以上的房產(chǎn)放量環(huán)比9月份上漲了24.1%。數(shù)據(jù)顯示，京城北部、東部和南部部分投資比重較大的熱點區(qū)域，受到政策影響較大，高總價房產(chǎn)拋售現(xiàn)象明顯。10月份在朝青、清河、六里橋、勁松、玉泉路等區(qū)域，總價150萬元以上的房產(chǎn)放量環(huán)比9月份分別出現(xiàn)了57.5%、48.3%、40.2%、47.4%和43.4%的漲幅。

　　相關調(diào)查顯示，投資150萬元以上房產(chǎn)的業(yè)主中，約有七成認為出售的壓力在增大，同時150萬元以上房產(chǎn)的成交周期是各個總價檔位房產(chǎn)中最長的。因此，高房價業(yè)主擔心“未來接盤者”動力不足，出售壓力變大導致房產(chǎn)放量集中。

　　北京房產(chǎn)咨詢機構(gòu)的吳迪萊經(jīng)理分析，現(xiàn)在對于高總價房產(chǎn)的持有者而言，連續(xù)加息后，租金收益與利息支出相抵，已經(jīng)不劃算；而累積增加的成本支出將于2008年1月1日轉(zhuǎn)化成實際的支出。與此同時，物業(yè)稅等將在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅種呼之欲出，使得投資的政策風險加大；因此，投資者持有意愿正在下降。另外，股市、基金等投資渠道也轉(zhuǎn)移了部分投資者的關注點，推動高價房產(chǎn)持有者開始釋放手中的房源。

　　目前，高價房產(chǎn)市場需求狀況并不樂觀。業(yè)內(nèi)專家分析，一方面，隨著房價的上漲，相對人們的實際購買力在下降，尤其是對于高價房產(chǎn)的市場需求減少，另一方面，11月7日，國家發(fā)改委、商務部聯(lián)合下發(fā)《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》，其中房地產(chǎn)業(yè)的限制范圍放大，房地產(chǎn)二級市場交易也被列入其中；這對高端房源加速放量起到了催化作用。

　　21世紀不動產(chǎn)分析師孟奇認為，全面限外后，高端需求減弱，業(yè)主只能提早出售，通過延長銷售周期來對沖需求減少的窘境。150萬元以上的房源主要是高檔公寓，銷售周期本來就長，一旦需求減少，那就會對這些高總價房源銷售產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。

　　土地年底迎來供應高峰

　　作為房地產(chǎn)開發(fā)的關鍵要素，土地的供應量一直影響著房價上漲的預期。同時也是房地產(chǎn)市場供求關系松緊的風向標。業(yè)內(nèi)認為，目前北京房價的快速拉升，除了奧運等利好因素外，主要原因在于，04年8月實施土地“招拍掛”以來，北京土地供應量大幅下滑，不能滿足城市化帶來的新增住房需求。

　　不過，現(xiàn)在的情況正在開始發(fā)生變化。10月30日，北京市國土局召開新聞發(fā)布會，表示今年年底北京市商品住宅用地供應將集中放量。記者從北京市土地儲備中心印證了這一說法。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月1日至8日，共計成交土地7塊，其中住宅用地4塊。在即將入市的項目中，共計有69塊土地，其中有59塊土地的擬入市時間為2007年，土地面積達到926.2萬平米，而今年前10個月成交52塊土地，面積總和僅為574.9萬平米；按此計算，年底入市的土地面積是前10個月成交面積的1.6倍。顯然北京土地放量已經(jīng)開始放閘。

　　從入市住宅土地的分布區(qū)域看，多數(shù)宗地的位置并非地處偏遠。豐臺區(qū)入市8塊土地，總面積為206.29萬平米，占比達30.6%。其中大于10萬平米的有6塊，居首位；海淀區(qū)入市108.59萬平米，占比為16.1%；朝陽區(qū)入市59.99萬平米，占比為8.9%。

　　“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認為，年底土地放量呈現(xiàn)井噴態(tài)勢，一方面是為了保障限價地的供應，另一方面也可能是政府土地調(diào)控的有意安排。

　　首先，土地集中放量給行業(yè)以及消費者傳遞了土地儲備充裕的信號，“地荒論”將不攻自破，消費者可不必陷于恐慌性購房，購房行為回歸理性；其次，土地的供應最終要轉(zhuǎn)化為住宅的供應，在剛性需求短期內(nèi)難以改變的情況下，住宅集中供應將能夠有力緩解供求關系，再配合房貸、稅收等抑制需求的政策，供求緩和才能真正平抑房價。

　　此外，根據(jù)北京市新城規(guī)劃，“十一五”期間，北京將逐步疏解舊城部分職能，降低舊城人口密度。到2020年，舊城人口將從180萬降低到110萬，平均每年疏散4萬人。這在一定程度上，也將緩解目前中心城區(qū)人口集中和土地稀缺造成的房價暴漲。 (林喆)