2007年的中國(guó)樓市,北海成為引人注目的焦點(diǎn)之一:從3月到8月,北海市商品住房?jī)r(jià)格上漲幅度持續(xù)居首,10月份同比上漲17.7%,仍然名列全國(guó)第四。
盡管北海市并非省會(huì)城市,人口尚不足30萬,但北海市上個(gè)世紀(jì)90年代初就曾遭遇一場(chǎng)狂飆突進(jìn)的“房地產(chǎn)熱”。這場(chǎng)熱潮轉(zhuǎn)瞬即逝,使北海市背上沉重的房地產(chǎn)遺留問題的包袱。因?yàn)殡S處可見的“爛尾樓”,北海被一些人稱為“泡沫經(jīng)濟(jì)博物館”。今年房?jī)r(jià)再次飆升,北海房地產(chǎn)市場(chǎng)是否泡沫再現(xiàn),成為人們關(guān)注的話題。
政府說法:房?jī)r(jià)屬于“恢復(fù)性增長(zhǎng)”
對(duì)于備受關(guān)注的房?jī)r(jià)上漲,北海市給建設(shè)部的一份報(bào)告稱,這是“走出上世紀(jì)90年代初房地產(chǎn)市場(chǎng)低谷的恢復(fù)性增長(zhǎng)”。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,上一輪“房地產(chǎn)熱”給城市建成區(qū)僅30余平方公里的北海留下130多個(gè)“爛尾樓”,面積達(dá)120多萬平方米,而且多分布在城市主干道兩側(cè)和重點(diǎn)區(qū)域。正是因?yàn)檫@些“爛尾樓”,北海曾被中央某部門前來視察的領(lǐng)導(dǎo)稱之為“全國(guó)最沒有生氣的沿海城市”。
2003年4月起,在財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局給予處置房地產(chǎn)遺留問題的優(yōu)惠政策引導(dǎo)下,北海市全面啟動(dòng)對(duì)“爛尾樓”的處置盤活,眾多“爛尾樓”通過法院拍賣或市場(chǎng)置換,每平方米價(jià)格從200多元到五六百元不等進(jìn)行確權(quán),續(xù)建完工后以千元左右價(jià)格銷售。到2006年底,“爛尾樓”基本處置完畢。隨著這些“存量”舊房的逐漸消化,陸續(xù)新建的商品住房?jī)r(jià)格開始“復(fù)蘇”。
今年上半年,北海市商品住房均價(jià)1787元/平方米,到8月份升至2302元/平方米,目前約2500元/平方米左右。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,基數(shù)低,總量小,也是北海市房?jī)r(jià)“異動(dòng)”明顯的原因。2007年上半年1787元/平方米的均價(jià)與2006年的1639元/平方米相比,增幅達(dá)9%,但實(shí)際增加金額不到150元/平方米。
業(yè)內(nèi)看法:投資性購(gòu)房是房?jī)r(jià)上漲主因
房?jī)r(jià)恢復(fù)性增長(zhǎng)只是一種現(xiàn)象,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,廣西確定將北部灣地區(qū)作為重點(diǎn)發(fā)展的決策,使北海市再度受到關(guān)注。來自福建、浙江等地的開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入北海,而市民感受最突出的是外地購(gòu)房者明顯增多。
從事銷售策劃的王立說,北海市外地購(gòu)房者中,來自福建、黑龍江、浙江、上海等地的較多,此外,還有西北、華北及廣西區(qū)內(nèi)其他城市。實(shí)際上,外地人購(gòu)房熱在2003年就開始出現(xiàn),價(jià)格低廉的續(xù)建“爛尾樓”成為上海、浙江等地投資者炒作的對(duì)象,一個(gè)人購(gòu)買數(shù)套甚至數(shù)十套房子的為數(shù)不少。統(tǒng)計(jì)表明,今年上半年,北海市外地人購(gòu)房占個(gè)人購(gòu)房總量的57%,首次突破五成,目前保持在60%左右。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,外地人到北海投資購(gòu)房,緣于北海房?jī)r(jià)的“洼地”效應(yīng),尤其是隨著北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的概念被全國(guó)媒體廣為宣傳,對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)敏感的浙江、福建商人將北海作為房產(chǎn)投資的重點(diǎn)。此外,北海當(dāng)?shù)氐穆眯猩缃?jīng)理、律師、個(gè)體老板及一些薪酬較高行業(yè)的人士也加入了“炒房”行列。
除此以外,其他一些因素對(duì)房?jī)r(jià)起了助漲作用。一是土地價(jià)格升值,今年以來,北海市拍賣的土地價(jià)格連創(chuàng)新高,每畝從數(shù)十萬元到逾百萬元,最高超過200萬元,強(qiáng)化了人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期。二是一些開發(fā)商在房?jī)r(jià)持續(xù)走高的情況下,采取表面高開價(jià),暗中大優(yōu)惠的做法。三是市場(chǎng)違規(guī)行為推波助瀾,特別是一些銷售人員利用預(yù)售到辦理房地產(chǎn)證的時(shí)間差,自己將房子“買下”后倒賣吃差價(jià),造成供應(yīng)緊張的假象,刺激房?jī)r(jià)上漲。
房地產(chǎn)泡沫是否重現(xiàn)?
隨著9月下旬提高第二套住房按揭首付比例等調(diào)控措施出臺(tái),北海樓市初顯頹勢(shì),“十一”黃金周銷售寥寥無幾,但11月出現(xiàn)反彈跡象,新購(gòu)住房成交量近6萬平方米,而目前除偏遠(yuǎn)地段及尾樓,新房銷售價(jià)都在3000元左右,部分樓盤超過4000元。
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從目前情況看,北海不會(huì)重現(xiàn)上一輪房地產(chǎn)“泡沫”,主要原因是房地產(chǎn)業(yè)不再是一花獨(dú)放,旅游與工業(yè)的發(fā)展,將促使房市由“虛”轉(zhuǎn)“實(shí)”。北海空氣清新,氣候溫暖,有“城市氧吧”之稱,吸引眾多北方人遷居或成為“候鳥型”居民,一些住房會(huì)由“投資”轉(zhuǎn)為“養(yǎng)老度假”。此外,記者了解到,今年以來,北海市房屋租賃價(jià)格上漲明顯,普通三房一廳由原先每月三四百元升至六七百元,主要租戶為落戶工業(yè)企業(yè)的職工。一些以東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移企業(yè)員工為對(duì)象的樓盤,也出現(xiàn)較為旺銷跡象。
然而,對(duì)于北海這樣樓市總量較小的城市,外地人大量購(gòu)房蘊(yùn)涵較大風(fēng)險(xiǎn),價(jià)格上漲過快后,使得以居住為目的的購(gòu)房者“廢然而退”,甚至城市也被炒房者“綁架”。此外,由于住房的區(qū)域性特點(diǎn),如果上漲幅度過高,與收入落差過大,就會(huì)成為敏感的社會(huì)問題。
2007年10月,一個(gè)占地930畝的廉租房項(xiàng)目在北海動(dòng)工。北海市房地產(chǎn)交易中心一位負(fù)責(zé)人說,政府加快廉租房的和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),是對(duì)房?jī)r(jià)間接但卻是最有效的調(diào)控措施。任何一個(gè)城市的廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房,都是那個(gè)城市的房?jī)r(jià)標(biāo)尺,在解決困難群眾“住無所居”問題的同時(shí),將打破開發(fā)商漲價(jià)無譜的局面。(梁思奇)