上海商品住宅的成交量在上周跌到近3個月以來的新低后，本周有所回暖，上海房價的上漲壓力依然存在。

　　佑威&天天房展網研究中心的數(shù)據(jù)顯示，本周(12.6~12)上海樓市商品房(不計動遷、配套，下同)供應量環(huán)比大幅上升36%，達47.08萬平方米。但商品住宅的供應量反而下降，較上周減少了7.07萬平方米，為22.33萬平方米。由于上月底和本月初開始推出的住宅房源逐漸成為交易主力，使得商品住宅在供應下滑的情況下，交易量逆市回升。近一周共成交商品住宅31.27萬平方米，環(huán)比增長16.51%。受到住宅交易的拉動，商品房的成交量也增長4.46萬平方米，為40.73萬平方米。商品住宅的成交均價回落7.53%，為10303元/平方米；商品房均價同時也下滑1.39%，為10750元/平方米。但綜觀全年，本中心的研究數(shù)據(jù)顯示，今年售價上漲超過三成的樓盤占到了在售樓盤總數(shù)的34.2%。

　　另外，過去一年里有四個項目的平均成交價格上漲了1萬元以上/平方米。今年價格上漲最劇烈的是上海晶園，從去年的26380元/平方米，一舉上漲了15840元/平方米，最近三月為42220元/平方米，。浦東的仁恒河濱城從去年的18215元/平方米上漲到如今的33249元/平方米，上漲了15034元/平方米，位居第二。位居第三和第四的項目分別是靜安的遠中風華園和黃浦的上海灘花園，分別漲了12699元/平方米和11246元/平方米。

　　在過去一年里，有40個樓盤的價格漲幅達50~100%。其中，公寓樓盤主要位于三林、高橋、新江灣城等近幾年剛開發(fā)的新興板塊，別墅主要位于青浦全區(qū)、松江佘山及其周邊、嘉定南翔、閔行顓橋、馬橋等板塊。這些上漲樓盤的主要特點是位于近年新興開發(fā)的居住區(qū)，由于前兩年處于開發(fā)初期，價格相對較低，在近年區(qū)域開發(fā)成熟之后，這些新興板塊在市政配套和樓盤品質上的優(yōu)勢開始逐步體現(xiàn)。這些價格上漲超過50%的樓盤，除了之前價值被低估之外，也開始透支區(qū)域樓市發(fā)展的潛力。由此可見，近年來新開發(fā)的顓橋、泗涇、羅店和幾個郊區(qū)新城等新興居住板塊，雖然目前房價相對較低，但未來的潛力巨大。

　　而逸流公寓、百匯園、圣驪河濱苑、盛源家豪城等一些今年剛上市的樓盤雖未被統(tǒng)計在此份報告里，它們的漲幅卻同樣驚人。其中，5月份以1.5萬元/平方米開盤的逸流公寓，11月的成交價高達2.8萬元/平方米，漲幅達86.7%。6月份以1.2萬元/平方米開盤的圣驪河濱苑，近一月的成交均價已高達2萬元/平方米，漲幅同樣高達66.7%。以1.6萬~1.8萬元/平方米開盤的百匯園現(xiàn)在也賣到了2.8萬元/平方米的高價。1.2萬元/平方米開盤的盛源家豪城現(xiàn)在均價為1.8萬元/平方米，漲幅同樣高達50%。這些樓盤主要位于內環(huán)周邊，在周邊還未完全動遷時其樓盤品質未被認可。而今年老城區(qū)動遷速度加快，再加上中心城市優(yōu)質房源緊缺，這些樓盤的市場認可度開始逐步上升。但部分樓盤的價格漲幅實在過大將可能導致其售價會在年底調整10%~20%，但與開盤時相比，其價格漲幅依然還會在50%以上。

　　此外，有64個樓盤的價格變動幅度在-5%到5%之間，占樓盤總數(shù)的17.9%。一些郊區(qū)小鎮(zhèn)上的樓盤也是早些年上市但長期滯銷，因此價格也沒能隨大市上漲。

　　過去一年中，有9個樓盤的價格跌幅超過5%。其中莎海惠晨苑的跌幅最大，達到15.3%，排名價格跌幅二、三位的是名庭花苑和現(xiàn)代華亭花園，分別下跌了11.3%和10%。這些樓盤由于處理尾盤的大面積房源，均價被大幅拉低。從區(qū)域上看，它們主要位于郊區(qū)新城的外圍和幾個郊區(qū)重鎮(zhèn)的外圍，由于這些郊區(qū)的新城中心和重鎮(zhèn)中心都還有大量樓盤可售，對處在外圍配套相對落后區(qū)域的它們較為不利，長期滯銷才導致價格有所下滑。

　　但在上海經濟保持兩位數(shù)增長、人口大量流入、新建住宅品質快速提升這三個動力的同時作用下，住宅消費需求呈現(xiàn)擴大之勢，經濟發(fā)展后消費水平的提高、市政配套水平提高等提高了居住成本，再加上新建住宅自身品質的提升也會導致價格上漲。綜合以上因素，不論是從供求關系、購買能力和消費水平來看，房價都存在合理走高的趨勢。所以，今年房價的大幅上漲，主要是去年樓市低迷的補漲和今年的自然上漲，加上部分透支。雖然有些漲幅過大的樓盤會在這個低迷的冬天里進行價格調整，但明年房價仍然存在上漲的壓力。因為明年新房的供應量會進一步萎縮，但是政府的保障性住房供應則大幅增加，以緩解需求壓力。因此，筆者預計明年樓市將呈“量低價穩(wěn)”的態(tài)勢。(薛建雄 作者系佑威房地產研究中心主任)