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現(xiàn)狀
西四環(huán)回暖提前半步
2008年11月15日遠(yuǎn)洋·沁山水第一期11000元銷售爆棚;12月21日第二期12500元繼續(xù)爆棚式銷售,這個項目的定價不僅標(biāo)志著自身的探底成功,對西部區(qū)域的樓盤也起到了明顯的價格導(dǎo)向作用,周邊項目均以該項目的價格為坐標(biāo),根據(jù)自身的優(yōu)劣勢進(jìn)行了價格調(diào)整,2009年1月,西四環(huán)一個新的房地產(chǎn)價值體系在底部夯實的情況下逐步形成。除個別項目以外,包括調(diào)查項目在內(nèi),多數(shù)項目連續(xù)3個月呈現(xiàn)出一個成交量放大、價格小幅上漲的特點。
而在二三月份,即使是市場比較活躍的東四環(huán)周邊,除首城國際中心等少數(shù)項目量增價漲外,多個項目還在以價格下探來換取成交量,如珠江帝景、美利山、北京華僑城等;望京、通州、亦莊南等項目集中的區(qū)域回暖勢頭更弱一些,還處在即使項目價格下調(diào),成交量增加的項目也是少數(shù)的“點式”回暖狀態(tài)。相比之下,西四環(huán)沿線項目的回暖比其他區(qū)域提前了半步。
分析
西部受危機(jī)影響小
以往,西四環(huán)沿線項目市場表現(xiàn)“中庸”,為何在此輪市場下探后的回暖中“表現(xiàn)突出”呢?
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)營銷總監(jiān)肖勁分析說:“今年,西四環(huán)區(qū)域的供應(yīng)量與往年相比,并沒太大變化;在需求方面,總的變化也不大。只是與其他區(qū)域相比,需求基本以自住需求為主。而在本輪市場回暖中,主要成交基本都來源于自住性需求客戶,這樣,西部自住性需求大的優(yōu)勢就顯示出來了”。
記者從京西一項目的內(nèi)部市調(diào)資料上看到,客戶來源80%以上為海淀和西城自住需求客戶。而西城是知名的“中央政務(wù)區(qū)”和“金融區(qū)”;海淀為“大院區(qū)”和“高?蒲袇^(qū)”。根據(jù)他們的不完全統(tǒng)計,西部的政府機(jī)關(guān)單位60余家;中央及各大軍區(qū)的部隊大院、干休所、招待所180余個;金融機(jī)構(gòu)100余家,高?蒲袡C(jī)構(gòu)50多所,這些行業(yè)的員工收入雖然不如外企、私企等企業(yè)的收入高,但比較穩(wěn)定,受本次金融危機(jī)影響較小。
東部主要以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)為主導(dǎo),客戶典型代表為CBD客戶,主要是以外企、股份制公司、跨國公司的青年家庭為主,客戶特征為追求現(xiàn)代化、國際化,較為時尚新潮,需求為自住、投資兼顧。泰福恒房地產(chǎn)公司副總劉新虎進(jìn)一步分析說:“以往東部樓市活躍一些,價格上漲勢頭猛,所以泡沫也多;但在經(jīng)濟(jì)形勢不好的時候,跌幅就大,回暖也慢!
預(yù)測
西四環(huán)房價短期不會大漲
西四環(huán)市場率先回暖了,是否意味著該區(qū)域房價將大漲呢?多個業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為,該區(qū)域短期內(nèi)不存在大漲的可能,但房價仍舊會略有小幅上調(diào)。
易居中國北京房地產(chǎn)研究所研究部部長王秀玲分析說:“目前,市場的成交量主要來自于低價前提下,積壓一年的自住需求集中釋放,市場并未真正回暖。西部也是一樣,雖然自住需求具有一定剛性,但超過一定預(yù)期,需求也會收縮。因此,不具備大幅漲價的條件!眲⑿禄⒁舱J(rèn)為:“西部客戶收入雖然穩(wěn)定,但支付能力有限,這也是2007年東部房價飛速上漲,西部房價仍舊穩(wěn)步小幅上漲的原因!
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