據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示,2007年2月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.3%,漲幅比上月低0.3個百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.6%,漲幅與上月持平。房價較快上漲,會刺激購房需求增長加速,刺激房價加快上漲,進(jìn)而帶動房地產(chǎn)投資加快增長;對穩(wěn)定投資增長十分不利。因此,穩(wěn)定房價是穩(wěn)定投資增長的一個重要條件。
分析房價走勢,必須分析買房需求和住房供給兩方面的情況。2003年以來,我國城鎮(zhèn)買房需求迅速增長,而住房供給相對增長較慢。住宅銷售面積較上年增長,2003年-2005年依次為25%、13.6%、46.6%;而同期的住宅新開工面積較上年增長依次為26.3%、9.37%、15.1%。當(dāng)年住宅新開工面積大于住宅銷售面積的差額依次為14074萬平方米、14129.1萬平方米、5597.3萬平方米,總體呈縮小態(tài)勢。
從未來走勢看,買房需求預(yù)計仍將較快增長。首先,據(jù)有關(guān)調(diào)查,城鎮(zhèn)買房者中25-39歲的群體占60%左右。而2005年全國人口抽樣調(diào)查資料表明,我國處于這一年齡段的人口占總?cè)丝诘?8.8%,2005年我國城鎮(zhèn)人口為5.62億人,按此比例計算,處于25-39歲年齡段的人口為1.056億人,如果此年齡段中每年有10%的人具備買房能力,按照兩人買一套70平方米住房計算,買房需求為3.7億平方米。做出每年此年齡段中有10%人具備買房能力的根據(jù)是:2005年城鎮(zhèn)居民中等偏上收入戶人均年收入為13597元,按照2.79人計算,戶均年收入為37936元;高收入戶人均年收入為18688元,按照2.68人計算,戶均年收入為50083元;最高收入戶人均年收入為31238元,按照2.64人計算,戶均年收入為82468元;收入房價比,中等偏上戶為5.41,高收入戶為4.1,最高收入戶為2.49,按照一些專家提出的發(fā)展中國家房價收入比在4-6之間的觀點(diǎn),這三類家庭都具備買房能力。這三類家庭占全部城鎮(zhèn)居民家庭的40%,根據(jù)統(tǒng)計分布規(guī)律,25-39歲年齡段人口中,處在這三類家庭中的也應(yīng)在40%。據(jù)此作出此年齡段人口每年有10%需要買房且具備能力的估計。
其次,美國的經(jīng)驗(yàn)表明,50歲左右人口是另一個集中買房的群體,與這一年齡段人群財產(chǎn)積累達(dá)到其一生中較高水平相關(guān)。根據(jù)前述資料,我國城鎮(zhèn)處于45-55歲年齡段的人口為0.79億人,如果每年有10%的人具備買房能力,按照兩人買一套100平方米住房計算,買房需求為3.9億平方米。做出此判斷,主要考慮城鎮(zhèn)居民家庭高收入戶和最高收入戶,按照2005年平均房價,100平方米住房的總價款為293700元,房價收入比,高收入戶為5.86,最高收入戶為3.56,根據(jù)前面分析方法,具備買房能力。這兩類家庭占全部城鎮(zhèn)居民家庭的20%,與前面分析同理,判斷45-55年齡段人口中每年有10%需買房且具備能力。綜合起來,城鎮(zhèn)每年的買房需求為7.6億平方米。2005年當(dāng)年竣工的房屋面積為53417億平方米(包括辦公樓、商業(yè)用房等),住宅銷售面積為49588億平方米,小于以上的買房需求。
對買房需求的另一種估計方法是:按照中等偏上戶、高收入戶和最高收入戶占城鎮(zhèn)居民家庭的比重計算,2005年這三類家庭總數(shù)為6600萬戶(按照戶均3.4人計算,2005年我國城鎮(zhèn)居民家庭大約1.65億戶,其中20%為中等偏上收入家庭,10%為高收入家庭,10%為最高收入家庭),這些家庭均具備買房能力,如果其中25%產(chǎn)生買房需求,按戶均購買70平方米住房計算,則買房數(shù)量為11.55億平方米。遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住房的年度實(shí)際銷售量。
如果考慮到房價上漲對買房需求的刺激,考慮到城市化過程中外來人口的增加,考慮到投機(jī)、投資性的買房動機(jī)及購買能力,可以認(rèn)為,城鎮(zhèn)潛在的買房需求遠(yuǎn)大于現(xiàn)實(shí)的買房需求。
從我國住房供給的增長看,則相對較慢。住房建設(shè)需要土地開發(fā)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支持,由于我國人口多,人均耕地面積較少(僅相當(dāng)于世界人均水平的40%),因此在城市建設(shè)供地方面限制比較嚴(yán)格;此外,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市發(fā)展也需要一定的時間。因此,住房供給從中長期看,將呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢。2003-2005年,盡管城市化推進(jìn)速度很快,但城鎮(zhèn)新建住房面積年均增長率僅為9.6%。
綜合需求和供給兩個方面的分析,可以認(rèn)為,住房供不應(yīng)求的狀況將持續(xù)較長時間。在此背景下,房價上漲壓力始終較大。
穩(wěn)定房價,需要從引導(dǎo)需求,增加供給兩個方面做好工作。從短期運(yùn)行看,重點(diǎn)是引導(dǎo)好需求。在買房需求較大的情況下,要加快發(fā)展住房租賃,完善住房租賃市場,盡可能分流一部分買房需求;此外要加快廉租房制度建設(shè),保障城鎮(zhèn)低收入群體的基本住房需求;還要努力增加二手房供給,這方面需要將抑制投機(jī)性買房需求的措施與增加二手房供給的措施合理結(jié)合起來;針對別墅、大戶型需求旺盛的情況,可考慮征收不動產(chǎn)稅,調(diào)節(jié)和引導(dǎo)這方面的需求。增加供給,主要應(yīng)在宏觀經(jīng)濟(jì)、土地及其他資源允許的范圍內(nèi)加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展;借鑒國際經(jīng)驗(yàn),在市民廣泛參與下,做好城市住房發(fā)展規(guī)劃,引導(dǎo)城市住房布局、風(fēng)格、空間等符合我國國情。最后,要加強(qiáng)宣傳引導(dǎo),大力提倡理性投資不動產(chǎn),根據(jù)家庭的購買能力和實(shí)際需要來認(rèn)真考慮,不要在購買房屋上面追風(fēng)。
從未來走勢看,我國買房需求預(yù)計仍將較快增長。如果考慮到房價上漲對需求的刺激,考慮到城市外來人口的增加,考慮到投機(jī)、投資性的買房動機(jī)及購買能力,可以認(rèn)為,我國城鎮(zhèn)潛在的買房需求遠(yuǎn)大于現(xiàn)實(shí)的買房需求。在此背景下,房價上漲壓力始終較大。
因此,穩(wěn)定房價,需要從引導(dǎo)需求、增加供給兩個方面做好工作。從短期運(yùn)行看,重點(diǎn)是引導(dǎo)好需求,將抑制投機(jī)性買房與增加供給的措施相結(jié)合,此外,我國更要加強(qiáng)宣傳引導(dǎo),大力提倡理性投資,根據(jù)家庭的購買能力和實(shí)際需要來認(rèn)真考慮,不要在買房上面追風(fēng)攀比。(張立群)