您知道什么是“物業(yè)管理的啟動性經(jīng)費”嗎？作為業(yè)主，您知道開發(fā)商應該將建安費的2%用在您身上嗎？本周一，健翔園業(yè)委會向前期物業(yè)公司追討物業(yè)啟動經(jīng)費一案在北京市海淀區(qū)人民法院開庭審理。作為北京市首例追討物業(yè)啟動經(jīng)費的案例，健翔園小區(qū)向業(yè)主揭示了自家百萬物業(yè)費“神秘”失蹤的癥結(jié)所在。
事件回放
位于北四環(huán)健翔橋西北角的健翔園是由北京經(jīng)濟技術(shù)發(fā)展投資公司于1999年開發(fā)建設(shè)。2000年6月健翔園的首批業(yè)主進住之后，業(yè)主與前期物業(yè)公司——北京健翔物業(yè)管理有限責任公司在服務(wù)質(zhì)量及物業(yè)費、采暖費等收取上一直糾葛不斷。小區(qū)業(yè)主代表在維權(quán)的過程中發(fā)現(xiàn)，根據(jù)北京市政府1995年第21號令《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第十四條規(guī)定，居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動性經(jīng)費由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位按照建安費2%的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)，而健翔園小區(qū)的這筆費用業(yè)主卻從未聽說過。2005年1月小區(qū)業(yè)委會正式成立之后開始向健翔物業(yè)追討這筆經(jīng)費的下落，但得到的答復卻是“花光了”。對此，以任晨光為代表的業(yè)委會人員認為，既然這筆錢是由業(yè)主在購房之初繳納的建安費的2%劃撥出來的，理所應當屬于全體業(yè)主所有，在經(jīng)過了6個月的追討之后，2005年7月，該小區(qū)經(jīng)業(yè)主大會決議與健翔物業(yè)公司解除物業(yè)服務(wù)關(guān)系，另聘新物業(yè)。2007年3月，業(yè)主委員會將健翔物業(yè)告上了法庭，要求健翔物業(yè)歸還健翔園小區(qū)的物業(yè)管理啟動性經(jīng)費。
10年舊文件 今朝來追討
“此次健翔園事件的性質(zhì)是對一則已經(jīng)出臺了10年的政府文件重拾。”當記者詢問此次健翔園小區(qū)追討物業(yè)啟動經(jīng)費的法律依據(jù)時，北京市仁和律師事務(wù)所律師孟憲生表示，北京市在10年前頒布的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》中確實有規(guī)定“開發(fā)商應將該居住小區(qū)按照建安費2%的比例一次性交付給物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)作為小區(qū)物業(yè)管理的啟動性經(jīng)費”。
那么究竟是什么原因造成了業(yè)主們要在10年之后才重新拾起相關(guān)文件來保護自己呢？北京市業(yè)審委的相關(guān)負責人表示，由于大部分業(yè)主在購房之初并不會對政府的相關(guān)文件予以細讀，加之這筆費用已經(jīng)包含在購房款中，開發(fā)商在收取業(yè)主購房款時未能予以明示，最終造成了業(yè)主對“開發(fā)商應將建安費的2%用作物業(yè)啟動經(jīng)費”的事情毫不知情。對此，建翔園業(yè)委會主任任晨光向記者算了這樣一筆賬：按照21號文件規(guī)定計算，建筑面積在11萬平方米左右、建安費為1600元/平方米的健翔園小區(qū)，其物業(yè)啟動性經(jīng)費達到了330萬元之多，按照健翔園小區(qū)每平方米2元的物業(yè)標準來說，這筆費用足以抵消整個小區(qū)居民1年的物業(yè)費。但對于居住了將近6年的健翔園小區(qū)的居民來說，這筆錢卻從未見過。不僅如此，由于目前許多小區(qū)在建成之后采取建管一體的物業(yè)管理模式，即小區(qū)的物業(yè)公司由開發(fā)商自己組建的物業(yè)公司擔當，即使開發(fā)商向小區(qū)業(yè)主明示了這2%建安費的去處，部分物業(yè)公司與建設(shè)單位“左手換右手”的行為，也讓小區(qū)業(yè)主對這筆錢無處可查，于是便造成了10年前的舊文件現(xiàn)在才被業(yè)主們用來維護自己的權(quán)益。
啟動不到位 物業(yè)多收費
與此同時，任晨光表示，在2002年出臺的《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中第十三條規(guī)定：1999年1月1日前，未建立公共維修基金的住宅，產(chǎn)權(quán)人應補建維修基金，按每月0.60元／平方米的標準交納，具體補建辦法另行制定。產(chǎn)權(quán)人已交納的房屋大、中修費(扣除已用于維修費用)，物業(yè)管理啟動性經(jīng)費應納入公共維修基金管理，并按建筑面積比例計入各產(chǎn)權(quán)人明細賬。換句話來說，物業(yè)管理啟動性經(jīng)費和大、中修費等屬于跟公共維修基金同樣性質(zhì)的資金，應納入公共維修基金(即專項維修資金)管理，歸產(chǎn)權(quán)人即業(yè)主所有，并且物業(yè)管理啟動性經(jīng)費已經(jīng)列入了開發(fā)建設(shè)成本。
事實上，在擁有4000余家社區(qū)、1000多家物業(yè)公司的北京來說，業(yè)主們卻一直在“重復交費”。購房之初，幾乎所有項目的業(yè)主在辦理入住手續(xù)時都要事先交納1年物業(yè)費用給小區(qū)前期的物業(yè)公司，如果不交，開發(fā)商就不會將房屋的鑰匙交給業(yè)主。而一般來說，由于目前大多數(shù)小區(qū)都采取分期滾動式開發(fā)，前期業(yè)主入住數(shù)量較少，業(yè)委會尚未成立，因此小區(qū)的前期物業(yè)公司多數(shù)是由開發(fā)商自行聘用強加給業(yè)主的，其中不乏有隸屬于小區(qū)開發(fā)商自身的物業(yè)公司。在入住之后，沒有拿到物業(yè)啟動資金的物業(yè)公司又根據(jù)《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》向業(yè)主們重復收取房屋中修費和電梯費、水泵大修費、折舊費等。
開庭審理 樹追討先鋒
在本周一下午海淀區(qū)人民法院開庭審理此案時，健翔園小區(qū)的代理律師代表健翔園小區(qū)的業(yè)主向法庭提出了要求移交物業(yè)管理啟動性經(jīng)費、移交公共房屋出租收益和廣告收益等6項主要訴訟請求。對此健翔物業(yè)代理律師認為，物業(yè)管理的啟動性經(jīng)費已經(jīng)在管理過程中用完。小區(qū)成立業(yè)委會后也曾經(jīng)給業(yè)委會提供過相關(guān)賬目清單，但業(yè)委會不滿意。目前由于物業(yè)辦公室被業(yè)委會查封，對于相關(guān)賬目的具體情況要等到辦公室啟封后翻查舊文件才會清楚。
對于此次健翔園小區(qū)起訴前期物業(yè)公司一案，北京業(yè)申委相關(guān)人士表示，物管啟動性經(jīng)費去向不明是很多小區(qū)存在的問題，但目前沒聽說哪個小區(qū)移交了物管啟動性經(jīng)費，“健翔園一案從某種意義上來說是京城首例業(yè)委會向前期物業(yè)公司追討物業(yè)啟動經(jīng)費的案件，具有非常重要的意義”。由于種種原因，此次審判結(jié)果并未同期公布，而記者在采訪時了解到，目前北京市已經(jīng)有部分小區(qū)打算在健翔園一案審理結(jié)束之后，開始自己的維權(quán)之路。
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