3月21日,在中國社會(huì)科學(xué)院舉行的房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告會(huì)上,經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜指出,目前購房者的負(fù)擔(dān)在日趨加重。特別從2004年以來,房價(jià)與家庭收入之比在增加,中等收入者目前的還貸已經(jīng)占家庭收入50%,“這是一個(gè)警戒線,如果進(jìn)一步加息,買不起房的人會(huì)更加買不起!
房價(jià)與家庭收入之比在增加,中等收入者目前的還貸已經(jīng)占家庭收入50%,買房負(fù)擔(dān)已經(jīng)進(jìn)入警戒線——這樣的現(xiàn)實(shí)是我們不愿意看到的。
解決老百姓反響強(qiáng)烈的住房問題:一是抑制房價(jià)過快增長;二是提高消費(fèi)者的購買能力。但近年來,國家有關(guān)抑制房價(jià)而相繼出臺(tái)的調(diào)控措施成為名副其實(shí)的“空調(diào)”。而作為抑制房價(jià)的措施之一,加息不僅沒有減少人們的購房熱度,反而讓房貸成為購房者的一個(gè)負(fù)擔(dān),加大了購房壓力。
“這是一個(gè)警戒線,如果進(jìn)一步加息,買不起房的人會(huì)更加買不起!睂<业奶嵝鸦蛟S是對(duì)用加息平抑房價(jià)政策的一個(gè)反思。加息讓“買不起房的人會(huì)更加買不起”,一定程度上能夠暫緩購房進(jìn)度,但住房彈性較小,這些買不起房群體的住房問題只有依靠政府提供的以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主的保障性住房。
但現(xiàn)在的事實(shí)是,我國94%的住房開發(fā)定性為商品房,經(jīng)濟(jì)適用房基本上只能滿足我國70%中低收入群體1/10左右的需求;而廉租房方面,截至2005年底,全國70個(gè)地級(jí)以上城市(占總數(shù)1/4比重)根本沒有建立廉租房制度。這樣,中低收入家庭和最低收入家庭的住房問題,只要通過住房市場(chǎng)來解決。
社科院金融研究所的殷劍峰博士指出,中國需要借鑒國外經(jīng)驗(yàn),增加房地產(chǎn)消費(fèi)。目前中國房地產(chǎn)信貸額度占GDP(國內(nèi)生產(chǎn)總值)的比重是13%,與其他國家大約30%的比例相差很遠(yuǎn)。而住房信貸的違約率只有1%,實(shí)際上是很優(yōu)質(zhì)的貸款。這說明,控制房地產(chǎn)信貸遠(yuǎn)沒有必要,而加息也只會(huì)讓消費(fèi)者在高企的房價(jià)面前覺得“勢(shì)單力薄”。對(duì)此,必須在兩個(gè)方面下功夫:
一是提高住房公積金對(duì)購房者的扶助能力。目前,我國的高住房公積金利用率較低,2005年底全國住房公積金繳存余額為4893.5億元,沉淀資金高達(dá)2086.3億元,資金閑置現(xiàn)象嚴(yán)重;住房公積金的住房金融支持效能微弱,我國公積金存貸利差高達(dá)2.87個(gè)百分點(diǎn),相當(dāng)于發(fā)達(dá)國家的10到20倍,以個(gè)人賬戶繳存余額的倍數(shù)確定貸款額度的做法也限制了公積金政策的實(shí)際扶助作用。
二是進(jìn)一步降低住房按揭貸款利率。在長期抵押貸款制度方面,相對(duì)于美國等發(fā)達(dá)國家,我國住房按揭貸款利率明顯偏高,在經(jīng)歷了1998年-2004年間短暫的利率優(yōu)惠后,2005年初,為抑制房價(jià)過快上漲,央行宣布取消住房貸款的優(yōu)惠利率,轉(zhuǎn)而執(zhí)行正常的貸款利率,這一做法讓中低收入缺乏信貸能力,客觀上減弱了各個(gè)家庭的償還能力。
加息不僅不能夠抑制房價(jià),反而加重了購房者的負(fù)擔(dān)。正像專家所說的,如果將年貸款利率下降到3%,可以極大增強(qiáng)各個(gè)家庭的償還能力。我們不能為抑制房價(jià)過快上漲,就以損害購房者的利益為代價(jià)。因?yàn),住房的需求彈性很小,不管房價(jià)再高,老百姓總得有住的地方,保障性住房不足,那么只有買商品房,這跟房價(jià)無關(guān)。(王攀)