國家發(fā)改委剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示,2月份全國70個(gè)大中城市新建商品房售價(jià)漲幅為5.9%,這一數(shù)字盡管比上月微降0.2個(gè)百分點(diǎn),但漲幅仍然居高。而在這一數(shù)字公布的前后,一些政治大事和法律及政策也涉及到房地產(chǎn),一些相關(guān)數(shù)據(jù)也紛紛出籠。如何理解這些事件和政策對房市的影響,如何解讀這些數(shù)據(jù),對于把握年內(nèi)房市的走向顯然至關(guān)重要。
3月間最大的政治大事當(dāng)然非“兩會”莫屬。在向“兩會”所作的《政府工作報(bào)告》中,溫家寶總理專門對房地產(chǎn)工作進(jìn)行了部署。根據(jù)溫總理的報(bào)告,我們得出的主要信息應(yīng)該是,政府仍將把房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行到底,調(diào)控的方向是“合理規(guī)劃、科學(xué)建設(shè)、適度消費(fèi)”,調(diào)控的手段是“政府調(diào)控和市場機(jī)制”相結(jié)合,調(diào)控的重點(diǎn)是政府要“特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問題”,同時(shí),溫家寶總理特別強(qiáng)調(diào)要“保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)!保D與規(guī)范市場秩序等去年提出的舉措,今年還要加大執(zhí)行力度。可見政府今年的房控工作將是“三管齊下”:一要保證供給,二要打壓非理性需求,三要繼續(xù)搞整頓。
“兩會”帷幕剛剛拉上,十年磨一劍的《物權(quán)法》緊跟著就新鮮亮相!段餀(quán)法》堪稱市場經(jīng)濟(jì)的根本大法,它對房地產(chǎn)市場的影響是深遠(yuǎn)且直接的,主要體現(xiàn)在以下五個(gè)方面:第一,住宅70年使用權(quán)到期自動(dòng)續(xù)期,提升了房產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值;第二,嚴(yán)格的土地制度預(yù)示著未來的調(diào)控會在一定程度上繼續(xù)抑制需求;第三,土地出讓方式的規(guī)定,維護(hù)了國家的利益;第四,拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定,將可能增加開發(fā)商的成本,延緩房地產(chǎn)開發(fā)的速度;第五,小區(qū)公用部分的規(guī)定明晰了產(chǎn)權(quán),有利于維護(hù)購房人的合法權(quán)益。
緊隨著《物權(quán)法》頒布之后,央行又一次加息了。雖然這次加息被認(rèn)為是國家宏觀調(diào)控的整體舉措之一,并非專門針對房地產(chǎn),但加息顯然將進(jìn)一步波動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)供求各方的心理和行為。對開發(fā)商而言,加息意味著融資成本增加,貸款負(fù)擔(dān)會加重,聯(lián)系到2月份出臺的土地增值稅清算等政策,加息將使開發(fā)商資金鏈繃緊,使其利潤空間縮小,尤以自有資金不充裕的中小開發(fā)商為甚。對于購房人而言,加息意味著月供有所提高,雖說幅度不大,但中低端客戶很可能會因?yàn)閷酉⒅芷诘膿?dān)憂而更多選擇小戶型。對那些觀望中的潛在買房人來說,加息更可能會增加其對未來“房奴”生活的壓力感而推遲購房,從而在一定程度上緩解房市供求矛盾,化解房價(jià)上漲的一部分動(dòng)力。事實(shí)上,已經(jīng)有聰明人建議買房人多用公積金貸款、少用銀行的商業(yè)貸款。
就在"兩會"臨近尾聲的時(shí)候,有一份調(diào)查報(bào)告可能因"兩會"而不大引人注意。這份由中消協(xié)發(fā)布的全國城鎮(zhèn)消費(fèi)維權(quán)狀況調(diào)查報(bào)告顯示,房價(jià)過高被列為消費(fèi)領(lǐng)域最突出問題前三位,具體包括商品房信息不透明、價(jià)格形成機(jī)制不健全、房屋質(zhì)量問題突出、開發(fā)商違約情況屢見不鮮等。站在消協(xié)的角度,他們調(diào)查的當(dāng)然是消費(fèi)者的消費(fèi)問題。如果站在更高的層面上,房地產(chǎn)市場的不少問題實(shí)際上與商業(yè)腐敗密切相關(guān),早就有反映認(rèn)為,房價(jià)過高很大程度上是由一些城市中的官商勾結(jié)所造成的。為此,3月19日,監(jiān)察部下發(fā)的關(guān)于執(zhí)法監(jiān)察和效能監(jiān)察工作的安排意見強(qiáng)調(diào),將按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》的要求,會同有關(guān)部門繼續(xù)對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查,集中開展專項(xiàng)整治,嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)涉及的土地、規(guī)劃、拆遷等環(huán)節(jié)存在的違規(guī)違紀(jì)問題。
除了房價(jià)漲幅數(shù)據(jù)以外,日前最新出臺的是前兩個(gè)月固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計(jì)情況。在國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)中,我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資增長有所加速:1-2月房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資同比增長24.3%。而2006年全年的數(shù)字是21.8%,上年同期的數(shù)字是19.7%,增速加快是很清楚的。更要注意的是,1-2月的增幅是2005年4月以來的最高值,有人說這表明房地產(chǎn)行業(yè)的熱度仍未降低。難道我們還要將房地產(chǎn)投資增幅降下去嗎?溫總理不是在政府工作報(bào)告中提出要"保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模"嗎,這顯然不是無的放矢,投資下降與房價(jià)上漲同步的事我們已見到太多。在投資增速加快的同時(shí),畢竟我們還見到了房價(jià)漲幅的小幅下降:在發(fā)改委公布的調(diào)查數(shù)字里,2月份70個(gè)大中城市新建商品住房、二手住房、非住宅商品房三種價(jià)格的漲幅其實(shí)均比上月回落0.2至0.3個(gè)百分點(diǎn)。兩相對比,其中未必沒有聯(lián)系。
有經(jīng)驗(yàn)豐富人士說,"兩會"后往往意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策將密集出臺。從最近的情形看,加息可能還只是一個(gè)開始。如果房價(jià)漲幅仍然高高在上,如果房控效果仍不明顯,更多調(diào)控政策的出臺將是題中應(yīng)有之義。這一點(diǎn),既是中央之決心,也是百姓的期盼。(周劍初)