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房價(jià)上漲房租下降 房屋出租收益接近定期存款?
2007年03月29日 13:14 來源:北京青年報(bào)



(圖片來源:北京青年報(bào))

  “如果用目前的市場價(jià)投資買房用于出租,收益基本上與銀行定期存款差不多。”這是在前不久央行再次加息之后,精于投資理財(cái)?shù)睦钕壬?jīng)過一番計(jì)算之后得出的結(jié)論。因此,他打消了投資房產(chǎn)用于出租的念頭。

  市場實(shí)際情況是否如李先生所言呢?帶著李先生的這一個(gè)人觀點(diǎn),記者采訪了幾家京城著名的經(jīng)紀(jì)公司。結(jié)果發(fā)現(xiàn),李先生的判斷十分接近目前的市場情況。

  ●部分房屋出租回報(bào)不如存銀行

  自3月18日起一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。存款由現(xiàn)行的2.52%提高到2.79%,貸款由現(xiàn)行的6.12%提高到6.39%。其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。此次加息是央行繼2006年8月19日以來再次對人民幣存款利率進(jìn)行調(diào)整!靶乓惶觳粍(dòng)產(chǎn)”市場分析人士認(rèn)為:這就意味著央行已經(jīng)給眾多的房產(chǎn)投資者加了一個(gè)“緊箍咒”!靶乓惶觳粍(dòng)產(chǎn)”市場分析人士認(rèn)為:這主要是由于房價(jià)過快上漲導(dǎo)致出租收益率下降。而如果你現(xiàn)在投資房產(chǎn),只是想要靠出租來產(chǎn)生收益的話,恐怕還不如存銀行。在這種情況下,投資房產(chǎn)的收益將完全依賴于房產(chǎn)本身的升值。我們通過對比看一看目前存款收益率和出租的收益率差距。

  從目前看,再度加息后,由于存款利率上調(diào),前來辦理存款的市民明顯多了起來。50多歲的李女士前不久在一家銀行營業(yè)廳將自己的一年期定期存款轉(zhuǎn)為了三年期定期存款,她說:“去年別人都勸我把錢投進(jìn)房地產(chǎn),可現(xiàn)在房地產(chǎn)市場稅費(fèi)太多,而且國家再次加息,還款數(shù)額明顯大幅度增加。此次存款利率上調(diào),我覺得還是把錢存在銀行比較踏實(shí)。

  目前三年期存款基準(zhǔn)利率由3.69%提高到了3.96%,市民存在銀行里的錢肯定多了起來。如李女士手里有40萬元,整存整取定期3年的利息收入為47520元(含稅),扣除9504元利息稅,張先生3年可以從銀行獲取38016元,平均每年凈收益達(dá)到了12672元。

  假如李女士把40萬元錢投入到房產(chǎn)中,然后進(jìn)行出租。李女士在豐臺(tái)地區(qū)購買一套建筑面積60平方米左右兩居室,而每年該房屋需負(fù)擔(dān)取暖費(fèi)1800元、物業(yè)費(fèi)500元,加上目前出租房屋需要交納個(gè)人所得稅:1122元(個(gè)人所得5.5%)。而目前該地區(qū)每月房屋出租在1800元。

  租金收益率的計(jì)算:為確保出租房屋的品質(zhì),李女士還需要投入10000元左右購置電器和家具;此外,出租過程中有可能出現(xiàn)房屋空置期,以最保守的每年15天計(jì)算:年租金凈收益=1800×12×(365-15)/365-1800-500-1122=17290元,年租金收益率=17290/(400000+10000)=4.2%。

  “信一天不動(dòng)產(chǎn)”市場分析人士認(rèn)為:顯然,與其靠收取租金獲取4.2%的年收益率,還不如把錢存在銀行相對劃算。因?yàn)橐刖S持原有居住品質(zhì)和租金水平,還應(yīng)每隔兩三年左右重新裝修,更換部分家具家電。而同時(shí)出租房子要不斷耗費(fèi)大量時(shí)間精力與房客、中介公司打交道,這也是一筆不小的成本。所以出租率還應(yīng)該打一些折扣。

  ●投資房產(chǎn)獲利攤薄

  仔細(xì)的讀者也許會(huì)對上述例案提出質(zhì)疑:投資房產(chǎn)出租除了有出租收益外,還有增值的收益。而上例中卻沒有把這部分收益計(jì)算在內(nèi),如果計(jì)算這部分收益,房產(chǎn)投資收益又如何呢?為此,記者請21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)通過對實(shí)例的分析來計(jì)算當(dāng)前投資房產(chǎn)的租金收益。

  張先生決定投資房產(chǎn)通過出租盈利,2006年以每平米8500元的價(jià)格在望京地區(qū)購買了一套面積為100平米左右的精裝修住宅,總價(jià)為85萬元。其中張先生首付現(xiàn)金45萬元,向銀行申請了為期25年的按揭貸款40萬元。若按照新調(diào)整的利率標(biāo)準(zhǔn)張先生每月需向銀行償還2588元,年累計(jì)還貸款額為31056元(5年以上商業(yè)貸款年利率為6.0435%)。張先生購房后將房產(chǎn)以每月2500元價(jià)格出租,去除兩個(gè)月的空置期租金5000元以及物業(yè)費(fèi)3000元(2.5元/平米)和供暖費(fèi)3000元(30元/平米),張先生年租金收益為19000元。若預(yù)期房產(chǎn)價(jià)格每年有5%的增幅,則該住宅每年增值為42500元。張先生住宅按60年使用權(quán)殘值率為0折舊,每年折舊費(fèi)為14167元,因此張先生年實(shí)際收益為16277元。

  根據(jù)公式:投資年收益率=(租金收益額+年房價(jià)增值額-年還貸款額-年折舊)/投資總額,則張先生投資年收益率為3.62%,調(diào)息后該套住宅的年收益率僅略高于年2.79%的一年期整存整取存款利率。

  21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析認(rèn)為,從收益計(jì)算中可以看出,影響租金收益的決定因素主要是已購住宅價(jià)格與租金的增減以及貸款額度與銀行存貸款利率的變動(dòng)。從目前政府對于房價(jià)的調(diào)控決心與力度來看,未來房價(jià)的增速將會(huì)下降,并且隨著房齡的增長以及出租房源的增多租金會(huì)出現(xiàn)不同程度的下浮,這些均會(huì)對住宅的未來預(yù)期收益產(chǎn)生影響。(周宏)

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