外資銀行對(duì)中資銀行的房貸造成威脅的說(shuō)法，有些言過(guò)其實(shí)。外資銀行的房貸業(yè)務(wù)將集中在高檔住宅和別墅房貸業(yè)務(wù)上，中資銀行在中低端住房貸款業(yè)務(wù)上有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)
中外資銀行在房貸業(yè)務(wù)上各自優(yōu)劣勢(shì)均很明顯，競(jìng)爭(zhēng)前景尚待觀察
近日，東亞銀行即將推出一款名為“輕松按”的人民幣個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，不過(guò)，產(chǎn)品宣傳單上顯示，這款房貸的最高可貸款額是房?jī)r(jià)的7成，最長(zhǎng)貸款期限為30年。據(jù)東亞銀行一位客戶經(jīng)理透露，目前針對(duì)外籍人士的人民幣房貸利率水平已與中資銀行拉齊，可享受最優(yōu)惠貸款利率為人民幣基準(zhǔn)利率的85折，還免收貸款手續(xù)費(fèi)。
據(jù)了解，匯豐、花旗、渣打、東亞銀行都擁有豐富的成熟市場(chǎng)房貸經(jīng)驗(yàn)。東亞銀行在香港的房貸市場(chǎng)一直占據(jù)50%以上的市場(chǎng)份額�，F(xiàn)在，這些銀行正在用服務(wù)打開(kāi)內(nèi)地的房貸市場(chǎng)。就上海而言，渣打的二手房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展良好。據(jù)一位渣打銀行的理財(cái)師透露，目前，渣打銀行房貸業(yè)務(wù)在上海外資銀行中規(guī)模最大，并且還在穩(wěn)定地增長(zhǎng)。
業(yè)務(wù)多盯別墅豪宅
雖然，針對(duì)本地居民的房貸業(yè)務(wù)還沒(méi)有開(kāi)展，各種關(guān)于外資銀行房貸低利率博市場(chǎng)的傳聞已炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。
“目前，外資銀行房貸業(yè)務(wù)對(duì)中資銀行影響不大，原本在中資銀行貸款買(mǎi)房的外籍人士非常少，無(wú)法進(jìn)行比較�！币晃唤煌ㄣy行負(fù)責(zé)人說(shuō)。
美聯(lián)物業(yè)交易管理部高級(jí)經(jīng)理王磊告訴記者：“外資銀行對(duì)中資銀行的房貸造成威脅這種說(shuō)法并不正確，威脅還談不上。外資銀行的房貸業(yè)務(wù)對(duì)市場(chǎng)的影響一分為二。中低端個(gè)人住房貸款并不是外資銀行現(xiàn)在的業(yè)務(wù)目標(biāo)，中資銀行在這部分房貸上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。中資銀行能提供公積金、商業(yè)房貸、甚至混合貸款，品種非常多樣，已能滿足大眾的需求。但是，在高檔住宅、別墅房貸業(yè)務(wù)上，外資銀行的競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，在外資銀行貸款幣種選擇較自由，服務(wù)也很周到�！�
從匯豐銀行網(wǎng)上觀察，該行在上海地區(qū)推出的房貸樓盤(pán)集中于別墅、豪宅，獨(dú)棟別墅御翠園均價(jià)為24000元/平方米，古北中央花園二期最早于2006年12月份面市，均價(jià)高達(dá)25000元／平方米，單套房源總價(jià)基本為1000萬(wàn)元左右。
不過(guò)，王磊說(shuō)：“即使外資銀行現(xiàn)在就操作本地居民的房貸業(yè)務(wù)，也不可能馬上看出高低，因?yàn)榉抠J辦理周期就要1個(gè)月，所以起碼還要有3個(gè)月才看得出高下。”
不以低息博份額
央行加息后的五年期以上房貸利率為7.11%，各銀行可在此基礎(chǔ)上給以八五折，即6.04%的貸款優(yōu)惠。中資銀行給優(yōu)質(zhì)客戶6.04%的最優(yōu)利率，外資銀行也不甘落后，渣打、東亞銀行推出的個(gè)人住房貸款，對(duì)于用人民幣貸款的優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行同樣優(yōu)惠的利率。
東亞銀行香港網(wǎng)頁(yè)上私人住房貸款的規(guī)定放得很寬，還款期可長(zhǎng)達(dá)30年，款額可高達(dá)95%，也就是首付僅僅半成，不過(guò)，在本地經(jīng)營(yíng)中不太可能。
業(yè)內(nèi)人士分析：“外資銀行與中資銀行相比，首付與利率都是銀監(jiān)會(huì)比較注重的指標(biāo)，年限上，中資銀行也能達(dá)到。所以，中外資銀行通過(guò)低利率博貸款市場(chǎng)份額的可能性不大。這樣，外資銀行與中資銀行的較量就集中在了服務(wù)上�！�。
全球網(wǎng)絡(luò)顯優(yōu)勢(shì)
在外籍人士貸款的房貸上，外資銀行所提供的外幣貸款及全球化服務(wù)網(wǎng)絡(luò)相對(duì)更為有利，在管理體制以及風(fēng)險(xiǎn)控制方面也有所長(zhǎng)。甚至對(duì)于高端房貸市場(chǎng)有利率優(yōu)惠，或在貸款成數(shù)和年限方面稍有優(yōu)勢(shì)。
一位不愿透露姓名的外資銀行客戶表示：“我的理財(cái)師特別熱情，當(dāng)他得知我要買(mǎi)房子時(shí)，馬上給我快遞了許多產(chǎn)品資料。而且，外資銀行的全球化網(wǎng)絡(luò)非常發(fā)達(dá)，我的生意在美國(guó)和臺(tái)灣兩地，我想在上海老家買(mǎi)房子，渣打的客戶經(jīng)理向我介紹了4種還款幣種和優(yōu)惠利率，讓我有很多選擇，并且向我推薦用臺(tái)灣的賬戶進(jìn)行自動(dòng)還款，非常方便。”
外資銀行在存貸款環(huán)節(jié)都會(huì)有專(zhuān)門(mén)的客戶經(jīng)理全程給予意見(jiàn)進(jìn)行發(fā)放貸款。匯豐銀行一位理財(cái)顧問(wèn)表示：“與中資銀行相比，外資銀行客戶經(jīng)理不是被動(dòng)等待客戶操作，而是比較主動(dòng)聯(lián)系客戶，為他們服務(wù)。”
外資銀行在為客戶定制貸款品種時(shí)，還能將按揭貸款與理財(cái)?shù)确⻊?wù)結(jié)合起來(lái)。這并非是要貸款人開(kāi)設(shè)理財(cái)賬戶，成為理財(cái)品牌客戶才能貸款。但如果貸款人已是理財(cái)客戶，外資銀行會(huì)自動(dòng)把他升級(jí)為VIP客戶，提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
在即將對(duì)本地居民推出房貸業(yè)務(wù)之時(shí)，外資銀行在付加的費(fèi)用上進(jìn)行了減免，東亞銀行“輕松按”人民幣貸款業(yè)務(wù)宣傳單上寫(xiě)著貸款手續(xù)費(fèi)全免。
潛規(guī)則成“攔路虎”
外資銀行立穩(wěn)高端房貸市場(chǎng)的同時(shí)，也對(duì)中低端房貸市場(chǎng)躍躍欲試。
目前，房貸市場(chǎng)上，無(wú)論消費(fèi)者選擇公積金貸款、商業(yè)貸款還是組合貸款，這些貸款市場(chǎng)均是中資銀行的天下，特別是國(guó)有四大商業(yè)銀行占有房貸市場(chǎng)的絕大多數(shù)份額。
房貸業(yè)務(wù)需要很豐富的業(yè)緣關(guān)系。初來(lái)乍到的外資銀行在與開(kāi)發(fā)商、二手房中介機(jī)構(gòu)的合作上，無(wú)疑處于競(jìng)爭(zhēng)弱勢(shì)。
國(guó)內(nèi)，大多數(shù)的新房按揭都實(shí)行“封閉式貸款”(即在指定開(kāi)發(fā)貸款銀行辦理按揭)。這一潛規(guī)則無(wú)疑成為外資銀行面前的“攔路虎”�！伴_(kāi)發(fā)商與銀行的關(guān)系不是隨隨便便就可以介入的�！币晃环慨a(chǎn)人士說(shuō)。
相對(duì)于新房來(lái)說(shuō)，二手房較為容易突破。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在二手房貸的過(guò)程中有著重要的地位和作用，一般來(lái)說(shuō)70%的二手房房貸均有經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理與銀行辦理。美聯(lián)物業(yè)工作人員透露，幾家外資銀行都紛紛聯(lián)系了他們，希望進(jìn)行合作。匯豐一位高層表示，該行從外籍人士房貸業(yè)務(wù)開(kāi)始，就一直與國(guó)內(nèi)幾大二手房中介保持較好的聯(lián)系。
不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士分析，雖然，有一些高端項(xiàng)目已有外資銀行介入，但從覆蓋面上還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。即使外資銀行試圖通過(guò)聯(lián)合有品牌和實(shí)力的經(jīng)紀(jì)公司來(lái)分流中資銀行的市場(chǎng)份額，但是，短時(shí)間內(nèi)讓經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)舍棄合作多年的原有合作伙伴也不是件容易的事。
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統(tǒng)計(jì)顯示，從1998年到2005年底，我國(guó)個(gè)人房貸余額增長(zhǎng)了近43倍。截至2006年年末，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額超過(guò)了2萬(wàn)億元大關(guān)。
五年以上貸款利率為7.11%與五年期存款利率4.41%相比，仍有接近4%的凈利差，豐厚的利潤(rùn)令外資銀行垂涎不已。不過(guò)，房貸市場(chǎng)絕大部分市場(chǎng)份額過(guò)去一直被四大國(guó)有銀行所占領(lǐng)。
外資銀行搶占一手房市場(chǎng)有困難，于是將目光瞄準(zhǔn)二手房。
二手房貸款是指購(gòu)房人以在住宅二級(jí)市場(chǎng)上交易的樓宇作抵押，向銀行申請(qǐng)貸款，用于支付購(gòu)房款，再由購(gòu)房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。
個(gè)人房貸是銀行最優(yōu)良的資產(chǎn)之一，不良率僅為2%。至3%。。并且在一、二手房貸中，二手房貸的優(yōu)良率要好于一手房貸。且其收益率是非常高的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于風(fēng)險(xiǎn)率。而且對(duì)于二手房貸款業(yè)務(wù)而言，外資銀行在國(guó)外就已經(jīng)運(yùn)作非常成熟，有豐富的操作經(jīng)驗(yàn)。
所以從二手房貸市場(chǎng)切入可能對(duì)外資銀行更有利。(張競(jìng)怡)
