嘉賓：王磊 上海美聯(lián)物業(yè)交易管理部高級經(jīng)理
與前兩年相比，今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要體現(xiàn)在細節(jié)落實方面，這意味著政府強勢高壓的態(tài)度已出現(xiàn)了較大程度的緩和。與之相適應的是，市場對于短期樓市的預期開始產(chǎn)生轉(zhuǎn)變，上海二手房市場的回暖趨勢表現(xiàn)尤為明顯，房東惜售“跳價”現(xiàn)象頻頻發(fā)生。在這種賣方心態(tài)背后，究竟意味著怎樣的市場態(tài)勢？二手房市場的“熱度”將延續(xù)到什么時候？本周上證第一演播室請來業(yè)內(nèi)人士為網(wǎng)友進行解答。
市場回暖引發(fā)“跳價”現(xiàn)象
主持人：近幾個月來上海二手房市場持續(xù)上漲，甚至頻頻出現(xiàn)房東“跳價”現(xiàn)象，這反映了怎樣的市場趨勢？
王磊：今年以來，全國范圍的房地產(chǎn)價格都有不同程度的上漲。上海二手房市場隨著需求量的增大，同樣表現(xiàn)出火熱趨勢。其中，近期市場表現(xiàn)最多的就是房東“跳價”現(xiàn)象。我想這是由目前房地產(chǎn)市場趨暖、房東心理預期產(chǎn)生變化引起的。以數(shù)據(jù)為例，6月中房上海住宅指數(shù)為1375點，較5月上升35點，同比增幅則達6.6%。 60%的公寓樓盤在6月份出現(xiàn)價格上漲，平均漲幅達4.5%。加之去年宏觀調(diào)控產(chǎn)生的積壓需求和股市創(chuàng)富產(chǎn)生的需求一同得到釋放，導致目前市場在供求關(guān)系上表現(xiàn)為供不應求的狀況。
房東不斷返價漲價，是因為房東的心里預期產(chǎn)生變化，關(guān)鍵在于是否有買家愿意跟進，促進交易量的上升。就美聯(lián)物業(yè)各個門店最近反映，還是有很多買家愿意接受返價后的價格。應該說 ，房東“跳價”比價格保持不變成交起來要迅速，因為中介可以利用其作為促進成交的因素。
交易環(huán)節(jié)征稅影響不大
主持人：作為調(diào)控利器的稅收政策之前也出臺了不少，但為什么市場依然表現(xiàn)上揚？個人土地增值稅也即將于7月15日開征，這則政策的出臺會對二手房市場有進一步影響嗎？
王磊：我想引用一段話來解釋一下，即建設(shè)部政策研究中心主任陳淮日前在某論壇上表示，對房價的調(diào)控目標，政策說得非常清楚：其目的在于穩(wěn)定房價和抑制房價過快上漲。但“穩(wěn)定”和“抑制過快上漲”的直接結(jié)果并非就一定是“降價”。房價上漲是伴隨著國民生產(chǎn)總值、生產(chǎn)品和原材料價格等因素而變化的。同時，房價漲跌還涉及平均房價與個別房價的問題。所以，不能把樓市的上漲作為衡量宏觀調(diào)控效果的唯一參考標準。
我認為，土地增值稅的征收對市場來說有一定影響，但是影響不大。分析上海個人開征土地增值稅征收這項政策的基本內(nèi)容后可以看出，它雖然指向房屋轉(zhuǎn)讓的所有盈利者，但數(shù)額較小，一般核定征收僅為成交價格的千分之五。因此，從短期看，它可以促進提前成交，從長期看，它只是會降低房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的收益率。
開征土地增值稅后，房東將此部分成本轉(zhuǎn)嫁給買家是一個必然的過程。所以，目前很多買家基于此心理提前出手，很多房東也抓住此時買家的心態(tài)進行“跳價”，因此房價是會上漲的。但以往的政策實施經(jīng)驗告訴我們，增加交易成本肯定會增加交易價格，房地產(chǎn)產(chǎn)品與那些諸如股票之類的有價證券不同，房地產(chǎn)在持有時會產(chǎn)生附加價值，比如將房屋出租，可以收取租金。所以，割肉在房地產(chǎn)市場并不常見，除非房東的資金鏈斷裂，比如利用貸款購買的房屋的還貸款項不及租金收入等問題。
政策效應影響未來態(tài)勢
主持人：上半年的上海二手房市場表現(xiàn)為“價量齊升”態(tài)勢，這種旺勢會不會在下半年得以持續(xù)？未來市場會有怎樣的發(fā)展趨勢？
王磊：今年上半年上海二手房市場的確表現(xiàn)挺熱�？傮w來說，下半年依然會延續(xù)上半年的發(fā)展態(tài)勢，但是火爆的場面應該比較難出現(xiàn)。就年內(nèi)的走勢而言，我覺得可以分為3個階段，第一個階段是7·15開征個人土地增值稅前后的1個月時間，由于土地增值稅的政策效應，成交量還會不斷放大，成交價格也會有所上升。第二個階段是8月份，政策剛過，市場預期回歸理性，應該會有一個月的短期交易量下降。之后是9月份直到年末，由于真實需求的客觀存在，成交量和成交價格還會處于上升趨勢。
另外，關(guān)于未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，我個人認為房產(chǎn)泡沫多少以及是否會破滅取決于多方面的因素。我們過去談?wù)撈鸱康禺a(chǎn)市場往往太過區(qū)域化、片面化。這個問題要和我國整體國民經(jīng)濟的運營情況相聯(lián)系，再深一層，人口因素、資源因素、政策導向因素都會有所影響。(活動策劃：柯鵬 唐文祺 主持人：唐文祺 整理：唐文祺 倪珊珊)
