大洋彼岸的美國，次級房貸和次級債券市場危機尚未平息，國內(nèi)深圳的數(shù)家銀行停止房貸的消息再起波瀾。記者從深圳多家銀行了解到，目前尚未有銀行真正完全停止發(fā)放住房按揭貸款。尤其是一手樓按揭，購房者一般都能順利拿到按揭貸款。二手樓按揭則在較大程度上受到控制。業(yè)內(nèi)人士認為，個貸發(fā)放額度超過計劃、信貸發(fā)放量激增、央行緊縮銀根是各銀行緊縮房貸的主要考慮。
緊縮個貸房貸受影響最大
“要買房，到建行”。而如今，買房者卻深切感受到了申請深圳建行按揭的困難。據(jù)地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員介紹，6月底，他們曾一度從深圳建行無法獲得二手房的貸款，“到目前，狀況有所改善，但在審核上明顯比以前嚴格了許多�！弊钚碌南@示，建行深圳分行對個人貸款制定了“以收定貸”的原則，即貸款的發(fā)放額原則上不能超過回收額。同時，在對個人貸款的用途作了嚴格限制，“房貸通”和個人消費額度貸款的支用僅限于深圳本地購買住房、購車及裝修等消費性用途，并對額度貸款的利率作了一定上浮的限制，以此來控制個人貸款，而在個人貸款中，個人住房貸款比例最大，受到的影響也相應(yīng)最大。
農(nóng)行深圳分行相關(guān)負責(zé)人也表示，目前有些支行確實已經(jīng)停止發(fā)放二手樓住房按揭貸款。
對于一些臨時申請加按、循環(huán)授信等衍生類房貸業(yè)務(wù)，則受到嚴控，多家銀行都已基本停辦此類業(yè)務(wù)。
個貸額度超計劃是緊縮主因
個貸額度超計劃是深圳各家銀行緊縮房貸的主要原因。來自監(jiān)管部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳個人長期消費貸款增加425.4億元，而去年同期僅增加121.2億元。其中，不少支行上半年就把2007年的額度全部用光。為了兼顧2008年的貸款任務(wù)指標，這些支行都停止了住房按揭貸款業(yè)務(wù)。按照慣例，銀行一般都會根據(jù)2007年的貸款發(fā)放情況，來制定2008年的貸款任務(wù)。
據(jù)了解，根據(jù)建行三季度個人貸款計劃，7-8月份深圳的個人貸款已超出總計核定的新增計劃，控制個人貸款余額和發(fā)放額勢在必行。
深圳農(nóng)行部分支行今年的貸款額度也已用完，已經(jīng)停止發(fā)放二手樓住房按揭貸款。但在貸款額度尚未用完的支行，購房者仍然可以獲得二手樓住房按揭貸款。
今年以來，央行加息、減利息稅、提高存款準備金率、發(fā)票據(jù)回籠資金，在銀根緊縮的大政策背景下，銀行自然緊縮房貸規(guī)模。
此外，加強個人貸款資金的流向管理，嚴防個人貸款資金違規(guī)流入股市，進行股票、基金等權(quán)益性投資；嚴查借款人資信狀況，要求客戶提供用途證明；加強了貸后跟蹤；限制一人購買多套房等等，這些對房貸風(fēng)險的控制措施也在一定程度上緊縮了房貸的發(fā)放。
房價上漲風(fēng)險仍在控制之中
今年上半年，深圳房價上漲再次演繹了當(dāng)年的“深圳速度”。業(yè)內(nèi)有人警示，一旦房價下降，那么銀行一定首當(dāng)其沖受到影響。記者從一家國有商業(yè)銀行了解到，該行已經(jīng)開始拒絕對短期內(nèi)價格增長較快的房子發(fā)放按揭貸款。如該行此前拒絕了一筆住房按揭貸款，該住房一年半以前在該行辦理一手樓按揭的時候價格是100萬元，現(xiàn)在已經(jīng)漲至300萬元。
但某國有上市銀行的人士并不認同上述觀點和做法。
今年上半年，深圳二手住宅與新建商品住房交易面積的比例為1.58︰1，二手房已經(jīng)成為了深圳樓市交易和銀行信貸的主戰(zhàn)場。該人士表示，通過提高二手房的首付，從而降低二手房的貸款風(fēng)險，在貸款額度確認的環(huán)節(jié)就已經(jīng)充分考慮。他說，在今年的早些時候，銀行和國土房產(chǎn)局估價中心就已經(jīng)采取了較為謹慎的做法。估價中心在審核房子的評估價時，其評估價僅相當(dāng)于市場成交價的七到八成左右，銀行再按照審核后的評估價的七到八成發(fā)放貸款，這樣實際發(fā)放的貸款僅為房屋市場價的五到六成。據(jù)此，只有房價下跌了50%，個人房貸的風(fēng)險才能體現(xiàn)出來。
多家銀行的信貸人員也均表示，目前看來，住房按揭貸款仍然是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)，在一些銀行的利潤中，有超過50%來自住房按揭貸款。他們一般不會輕易放棄這塊業(yè)務(wù)。
深圳本地一家銀行負責(zé)人認為，在風(fēng)險控制到位的前提下，不存在收緊不收緊的問題�，F(xiàn)在一些銀行收緊房貸，是因為之前他們的風(fēng)控沒有做好，致使房貸發(fā)放失控，積累了大量風(fēng)險�，F(xiàn)在說收緊房貸，只不過是亡羊補牢之舉。據(jù)介紹，一些銀行為了爭搶房貸市場份額，不惜降低房貸門檻，對購房者提供的虛假材料睜一只眼閉一只眼。從這個意義上來看，緊縮房貸、嚴格審批流程、規(guī)范信貸制度，無論對于銀行的風(fēng)險控制，還是虛火上升的深圳樓市，無疑都具有長遠意義。(陳勁 孟繁龍)
