2007年09月04日 星期二
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購(gòu)房、換房、炒房 出手之前算算怎樣才合適?
2007年09月04日 09:03 來源:上海證券報(bào)

  面對(duì)部分地區(qū)銀行住房商業(yè)貸款首付比例上升,國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控預(yù)期增加,那些有買房需求的人應(yīng)該怎樣應(yīng)對(duì)呢?

  案例一:新婚購(gòu)房

  26歲的王先生月薪5000元,工作穩(wěn)定,今年將與女友結(jié)婚并打算于近期購(gòu)置新房,雙方存款近18萬(wàn)元。

  面對(duì)這樣的情況,建行山東濟(jì)寧分行高端客戶部理財(cái)經(jīng)理張汝潔表示,傳統(tǒng)觀念使得新婚的小夫妻一般更愿意買“一手新房”,但由于資金量有限,因此在選房時(shí)會(huì)購(gòu)買地處非黃金位置、但交通便捷的小房型新房。由于如今的年輕人大多注重生活質(zhì)量,不希望有過重的房貸壓力,因此在運(yùn)用“自身存款+父母后援”組成的首付款后,以家庭月收入50%用于還貸比較合適。

  以上海莘莊地區(qū)為例,兩房80平方米價(jià)格約90萬(wàn)元,30%的首付款意味著雙方父母須支援小夫妻9萬(wàn)元。9月1日起由于住房公積金貸款額度上限的上調(diào),使得像王先生這樣的的一次購(gòu)買自住住房的借款人每戶最多可以貸到50萬(wàn)元(40萬(wàn)普通公積金+10萬(wàn)元補(bǔ)充公積金),而剩余的13萬(wàn)元?jiǎng)t可用商業(yè)貸款。

  今年四次加息后,5-30年的住房公積金貸款利率上調(diào)到5.04%,而同期的商業(yè)貸款則為7.56%,85%優(yōu)惠利率下限則為6.426%。因此在本例中若20年期,“50萬(wàn)住房公積金+13萬(wàn)商業(yè)貸款”月供款0.43萬(wàn)元(等額本息),63萬(wàn)商業(yè)貸款每月則須還貸0.47萬(wàn)元(等額本息)。

  案例二:換房

  33歲的張先生在機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作,其妻蘇女士33歲,公司白領(lǐng),夫妻倆想把父母接來同住,因此決定換房,準(zhǔn)備將現(xiàn)在的85平方米的住房換成一套140平方米可以兩代人入住的大房子。夫妻倆月收入超過12000元,經(jīng)過多年的積累,家庭存款也有近50萬(wàn)。

  拋開其他因素,對(duì)于換房者而言,由于手頭上有一套用于自住的現(xiàn)房,因此他們的購(gòu)房壓力相對(duì)較小。

  張汝潔向《錢沿周刊》分析道:“對(duì)于現(xiàn)有住房的處理可分為兩種方法。第一種可將現(xiàn)有住房賣掉后將其作為新房的首付,然后根據(jù)雙方的退休年齡,再去銀行貸20年期的個(gè)人貸款。第二種方法適合家庭儲(chǔ)蓄較多的換房者且現(xiàn)有住房升值潛力大的家庭。如本案例中的家庭收入較多,用現(xiàn)有存款付清新房的30%的首付款,然后去銀行進(jìn)行20年期的商業(yè)貸款,用現(xiàn)在住房出租的租金用于每月還貸,減輕還貸壓力!

  案例三:投資炒房

  去年投資股市的秦小姐打算將股市里的近百萬(wàn)元資金撤出來投入樓市。她覺得,反正自己有房住了,不如買套小戶型出租,總價(jià)低,回報(bào)也高。

  張汝潔表示,參與炒房的大多是屬于高收入人群,他們擁有一套舒適的自住房,其風(fēng)險(xiǎn)偏好程度又往往不太適應(yīng)股市的漲漲跌跌。因此在投資炒房時(shí)更應(yīng)注意房產(chǎn)的地段、是否容易出手等因素。

  在購(gòu)房面積方面,大型城市的應(yīng)考慮在90平方米、中型城市在120平方米,此類住房面積在市場(chǎng)上比較容易成交出手。

  與新婚購(gòu)房、換房等剛性需求者大多需要通過貸款來購(gòu)房有所不同,理財(cái)師并不建議炒房者通過貸款來購(gòu)置新房。最近,各地銀行相繼收緊多套住房、二手房貸款,對(duì)于一戶多貸的炒房現(xiàn)象,部分南方地區(qū)的銀行拒放貸款,部分銀行以基準(zhǔn)利率放貸,隨著CPI不斷走高,我國(guó)正處于一個(gè)加息周期,因此貸款炒房者的炒房成本將不斷加大。

  同時(shí),國(guó)家為打壓炒樓,也頒布了一系列的政策。《國(guó)十五條》中所規(guī)定的“購(gòu)房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營(yíng)業(yè)稅”、“空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物”等使得投資炒樓者還需要面對(duì)一些政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。

  算一算怎樣才合算

  以100萬(wàn)元的住房,現(xiàn)在全國(guó)大多數(shù)銀行政策依然不變,實(shí)行首付30%的政策,則購(gòu)房者必須支付30萬(wàn)元的首付款。但隨著銀行房貸首付比例上調(diào)等預(yù)期,使得購(gòu)房者會(huì)為了擠這輛“末班車”而供不應(yīng)求使得房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。相應(yīng)來說,購(gòu)房者在“享受”低首付的同時(shí),可能也要承擔(dān)高房?jī)r(jià)推高的購(gòu)房總成本。

  而若各地銀行真正上調(diào)房貸首付比例的話,將抑制一批資金短缺者的購(gòu)房需求,則極有可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的狀況。根據(jù)中原地產(chǎn)和世華地產(chǎn)兩家機(jī)構(gòu)發(fā)布的深證7月份房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示,7月深圳樓價(jià)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”,房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量增加,但新房和二手房成交量均明顯下滑,全市新房和二手房成交均價(jià)分別比上月下降5.8%和3.6%。

  因此,若以10%的下跌幅度計(jì)算,則房?jī)r(jià)為90萬(wàn)元,以40%首付的要求則購(gòu)房者實(shí)際首付為36萬(wàn)元?梢钥闯觯(gòu)房者可能享受到房屋降價(jià)的實(shí)惠,但所需的首付將可能提高。

  因此,投資者在選擇何時(shí)買房時(shí),應(yīng)根據(jù)自己的收入、存款等各方面因素并結(jié)合政策等可能帶來的影響具體衡量合適的時(shí)機(jī)。(崔君儀)

編輯:王菲】
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