10月,二手房市場(chǎng)觀望氣氛漸濃,業(yè)主不再跳價(jià)但也不降價(jià),買家重新盤算手上的錢可以買到什么樣的房子。業(yè)主是否會(huì)急于將房產(chǎn)變現(xiàn)進(jìn)入股市?或?qū)⑴f房賣出,以同等價(jià)位換購(gòu)新房?交易量在短期內(nèi)下降已是必然,但會(huì)下降多少?
從第二套房貸款新政影響來(lái)看,提高首付對(duì)購(gòu)房人的影響并不大,利息部分影響較大。從取消15%的優(yōu)惠利率到增加10%,前后相加利息要增加25%,這不是一個(gè)小數(shù)字。目前5年以上的商業(yè)貸款基準(zhǔn)年利率是7.83%,公積金貸款年利率是5.22%。除原房外,持有成本包括,購(gòu)入時(shí)契稅+營(yíng)業(yè)稅+土地增值稅+所得稅+中介傭金(買入+賣出)+利息。假設(shè)第二套非普通房屋的首付是40%,若干年后,保本點(diǎn)漲幅大致如下:持有一年出售,3%+5.55%+0.5%+2%+2%+(60%×7.83%×1.1)=18.21%;持有兩年出售,3%+5.55%+0.5%+2%+2%+(60%×7.83%×1.1×2)=23.05%;持有三年出售,3%+5.55%+0.5%+2%+2%+(60%×7.83%×1.1×3)=28.55%。也就是說(shuō),不考慮首付款的現(xiàn)金價(jià)值和機(jī)會(huì)成本以及出租收益,一年內(nèi)出售,保本點(diǎn)是原房?jī)r(jià)上漲18.21%;兩年內(nèi)出售,保本點(diǎn)是原房?jī)r(jià)上漲23.05%;三年內(nèi)出售,保本點(diǎn)是原房?jī)r(jià)上漲28.55%。
從投資角度考慮,目前年出租收益約為房?jī)r(jià)的3%,而年利息支出為房?jī)r(jià)的5%,以租養(yǎng)房已不太可能。按目前交易成本,首付40%的住宅,房?jī)r(jià)要上漲18%左右,投資者才可能持平。就利息來(lái)算,視為第一套和第二套的房子,在首付均為40%的情況下,若定性為“第二套”的房屋,每年多支出的成本為房?jī)r(jià)的1.1%。把這本賬算清,該不該買,買得起買不起,買得是否劃算,就比較容易作出判斷。
就中原地產(chǎn)操作的中、高檔二手房市場(chǎng)來(lái)看,還是有比較活躍的交易。10月交易量會(huì)下降,預(yù)判幅度約為20%。預(yù)計(jì)11月到12月,市場(chǎng)會(huì)慢慢恢復(fù)。以上海目前購(gòu)房者的購(gòu)買力來(lái)看,首付提高影響不大,利息上調(diào)的本身影響也不算大,只是“銀行貸款收緊,以后不能貸款買房”這樣的傳言對(duì)客戶的心理影響會(huì)比較大。事實(shí)上,現(xiàn)在買房一般不會(huì)在一年內(nèi)出售,一年后房貸政策將會(huì)如何尚難預(yù)料。就像2005年銀行停止轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù),同時(shí)也叫停墊資業(yè)務(wù),必須由業(yè)主自籌資金還款,而后期有些銀行又接受轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)一樣。自住購(gòu)房,閑置資金的投資購(gòu)房仍可繼續(xù)。(上海中原地產(chǎn)副總經(jīng)理陳宇玨)