隨著房地產(chǎn)市場價(jià)格的普遍走高，豪宅再次成為各地市場價(jià)格的領(lǐng)漲者。調(diào)查顯示，在京滬粵三大一線地區(qū)中，三季度豪宅租金和售價(jià)均有快速上漲趨勢。

　　雖然三地豪宅市場均呈現(xiàn)出繁榮的局面，但各大顧問機(jī)構(gòu)對于后市所持態(tài)度卻有所保留。

　　北京：

　　受奧運(yùn)利好影響

　　在今年第三季度，北京高檔住宅中三度出現(xiàn)Oakwood的身影。在9月首次于奢侈品展亮相的東長安街擎峰項(xiàng)目，將成為Oakwood在中國的第一個(gè)旗艦店。此外，位于燕莎板塊的Oakwood北京服務(wù)公寓于6月18日開始對外營業(yè)；同樣位于燕莎板塊的原鴻藝豪苑酒店服務(wù)式公寓也正式由Oakwood接手管理，并更名為Oakwood Residence Beijing，于三季度入市。

　　據(jù)戴德梁行分析，三季度入市的兩個(gè)酒店服務(wù)式公寓擁有Oakwood這一知名品牌，相信會(huì)較快地得到市場的認(rèn)可。另一方面，下季度大部分酒店服務(wù)式公寓將會(huì)確定明年對于長期租客的租金報(bào)價(jià)，租金可能會(huì)有較大幅度的提升。因此預(yù)計(jì)四季度北京酒店服務(wù)式公寓的平均租金會(huì)繼續(xù)上升，空置率則小幅下降。

　　同時(shí)，受奧運(yùn)利好因素的影響，三季度酒店服務(wù)式公寓的客戶明顯增加，除固定租客外，一些外企的重要客戶和高級(jí)管理人員的親朋也成為近期北京酒店服務(wù)式公寓的需求方。部分酒店服務(wù)式公寓為了更加靈活地保證奧運(yùn)期間的租金收益，在四季度即對簽訂長期租約的客戶上調(diào)了租金報(bào)價(jià)。四季度北京酒店服務(wù)式公寓的平均租金達(dá)到174元/月/平方米，上漲3.7%；空置率則降至19.2%，降幅為5.7%。

　　出租別墅相對于公寓項(xiàng)目更具有宜居性，更能體現(xiàn)居住者的身份，租客一般為家庭型外籍高級(jí)管理人員，需求面積大、租期長是其共同的特點(diǎn)，因此別墅的租金價(jià)格比較穩(wěn)定。四季度出租別墅的平均租金價(jià)格繼續(xù)維持在132.9元/月/平方米。另一方面，三季度入市的兩個(gè)項(xiàng)目憑借其優(yōu)越的品質(zhì)和環(huán)境，成功提升了入住率。第三季度出租別墅的空置率下降至15.5%，降幅為1.9%。

　　三季度高檔住宅銷售市場表現(xiàn)活躍，銷售價(jià)格持續(xù)上漲。亞運(yùn)村板塊、朝陽公園板塊以及燕莎板塊的公寓項(xiàng)目更是憑借稀缺自然資源與交通優(yōu)勢形成領(lǐng)漲態(tài)勢。另一方面，隨著入市樓盤的增加，高檔住宅的成交量也相應(yīng)回升，尤其是區(qū)位優(yōu)勢明顯、稀缺性大、環(huán)境優(yōu)越的項(xiàng)目，如泛海國際居住區(qū)、世茂奧臨花園、國奧村等。

　　在房價(jià)上漲預(yù)期與人民幣升值的雙重利好下，北京高檔住宅市場的前景依然被外資看好。三季度，新加坡著名的酒店服務(wù)式公寓管理公司Frasers宣布完成對北京兩棟酒店服務(wù)式公寓的收購，收購項(xiàng)目分別為遠(yuǎn)洋光華中心與遠(yuǎn)洋國際中心。由知名酒店管理公司或酒店服務(wù)式公寓管理公司收購并統(tǒng)一經(jīng)營正逐步成為此類市場的一種趨勢。

　　上海：

　　外資熱捧，機(jī)構(gòu)看空

　　位于上海市中心新天地板塊的翠湖天地御苑在過去的8月表現(xiàn)搶眼，自月初被境外人士橫掃48套千萬元級(jí)別公寓后的僅僅幾天之內(nèi)，又有來自英國的地產(chǎn)公司高富諾一次“掃入”兩幢復(fù)式小高層，收購價(jià)高達(dá)5億元。在此之前，高富諾已在上海古北收購了維也納廣場，代價(jià)2億元。

　　幾乎在同一時(shí)間，愛爾蘭房地產(chǎn)投資公司CREO以超過50億元人民幣收購了上海城一期及上海中環(huán)廣場。世邦魏理仕的研究報(bào)告顯示，2007年首季度，外資收購上海物業(yè)總成交金額達(dá)38億元。

　　而根據(jù)高力國際發(fā)布的今年一季度上海房地產(chǎn)投資報(bào)告顯示，今年上半年上海房地產(chǎn)市場成交了約10宗交易，其中一半集中在住宅物業(yè)，除了此前已在上海馳騁許久的摩根士丹利之外，還有一家荷蘭基金進(jìn)入大家的視野。

　　而進(jìn)入8月份以來，上海僅8月8日當(dāng)天的兩宗外資收購案，成交金額已超過50億元。而在過去的兩年內(nèi)，外資在上海用于收購整棟物業(yè)的資金均超過了香港地區(qū)。

　　世邦魏理仕日前完成的一份上海高端乃至頂級(jí)物業(yè)市場專項(xiàng)研究結(jié)果表明，由于今年上半年上海豪宅供應(yīng)量逐漸減少及成交量激增，使得當(dāng)期新增供應(yīng)量與高檔住宅消化量的比率達(dá)到1∶3。這意味著今年上半年上海豪宅市場的消化量為供應(yīng)量的3倍，即3個(gè)人搶1套房。

　　盡管上海豪宅市場中，外資投入的熱情非常踴躍，但機(jī)構(gòu)在看待后市時(shí)，態(tài)度則非常謹(jǐn)慎。

　　高力國際日前公布的《2007年第三季度上海高端住宅市場報(bào)告》顯示，上海高端公寓市場三季度空置率比上季上升了3.2個(gè)百分點(diǎn)，至19.8%的水平。這主要受兩個(gè)因素的影響：一是租屋市場新增供應(yīng)較為充分，業(yè)主在尋求租客方面競爭程度進(jìn)一步加強(qiáng)；二是一些早年進(jìn)入市場的項(xiàng)目受到來自服務(wù)式公寓，特別是新近入市的項(xiàng)目的競爭。

　　高端公寓市場供應(yīng)增加令業(yè)主在租金定價(jià)方面感受到更多壓力。三季度市場租金為每月每平方米18美元，比上季下降1.4%，比去年同期下降1.9%。盧灣區(qū)因其物業(yè)品質(zhì)較高且具備完善的配套設(shè)施繼續(xù)保持最高租金水平，達(dá)到每月每平方米24.2美元。黃浦區(qū)高端公寓主要集中在人民廣場商務(wù)區(qū)之內(nèi)，本季平均租金與去年同期相比增長14.6%，顯示出該板塊的成長潛力。

　　根據(jù)高力國際的租金收益率調(diào)查數(shù)據(jù)，三季度高端住宅市場平均毛租金收益率比上季下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，為6.2%。其中高端公寓毛租金收益率比上季下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，為5.3%；高端別墅比上季下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，為6.7%；服務(wù)式公寓比上季下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，為7.6%。由于今年年底高端公寓受供應(yīng)充足影響，市場空置率將繼續(xù)小幅上升，租金則將小幅下調(diào)。

　　廣州、深圳：

　　豪宅價(jià)格漲幅較大

　　根據(jù)高力國際的最新豪宅發(fā)展趨勢分析，廣州豪宅市場由傳統(tǒng)的二沙島豪宅區(qū)逐漸向珠江新城和白云區(qū)推進(jìn)，多個(gè)豪宅項(xiàng)目集中在2008年投入市場。位于珠江新城的豪宅匯峰、譽(yù)峰已于本季度開盤，該項(xiàng)目由合景泰富地產(chǎn)開發(fā)，平均售價(jià)達(dá)到每平方米28970元，創(chuàng)下廣州住宅售價(jià)的歷史新高。鑒于珠江新城是廣州未來的CBD，多棟高端的超甲級(jí)寫字樓、國際酒店都集中在此，其豪宅市場具有一定的升值潛力，因此備受投資客戶的熱烈追捧。

　　高力國際分析數(shù)據(jù)顯示，三季度，廣州豪宅市場并無新增供應(yīng)，市場對高檔住宅的需求仍然保持穩(wěn)定的增長趨勢，全市整體空置率為9.5%，較上季度略有下降。目前，廣州豪宅市場的平均售價(jià)在每平方米21830元，較上季度上漲15.6%。

　　租賃市場方面，廣州豪宅市場的租戶主要以外派的外籍高管人員、外籍人員、本地企業(yè)的高層人員為主。本季度，豪宅市場的平均租金在每月每平方米160元，較上季度上漲6%。

　　和廣州一樣，深圳豪宅市場亦呈現(xiàn)價(jià)格上揚(yáng)趨勢。

　　2007年第三季度，深圳并無新增的豪宅項(xiàng)目供應(yīng)，豪宅市場租賃需求保持穩(wěn)定，蛇口和福田中心區(qū)的服務(wù)式公寓依然受到外籍人士的青睞。目前全市整體空置率為10%，與上季度變化不大。

　　高力國際指出，租賃市場方面，深圳豪宅市場的平均月租金在每月每平方米128元，較上季度上漲3%。

　　銷售方面，目前在售的豪宅項(xiàng)目蝴蝶谷名苑平均售價(jià)在每平方米33860元。深圳豪宅市場的平均售價(jià)已經(jīng)攀升到目前的每平方米24080元，較上季度上漲23%。高力國際預(yù)計(jì)未來深圳豪宅市場的售價(jià)仍會(huì)繼續(xù)上漲。(王芳潔)