近來(lái)，深圳某地產(chǎn)中介卷款風(fēng)波余音不絕。在手續(xù)較為復(fù)雜的二手房買賣中，如何保障合法權(quán)益不受侵害？近日，深圳知名中介世聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司發(fā)布報(bào)告，總結(jié)出二手房買賣交易的“三大紀(jì)律”，為市民提供相關(guān)幫助。

　　簽訂合同需謹(jǐn)慎

　　二手房購(gòu)買流程相對(duì)復(fù)雜，交易進(jìn)程也較長(zhǎng)，而買賣雙方以及經(jīng)紀(jì)方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系都體現(xiàn)在一紙買賣合同之中，所以買賣合同的填寫(xiě)和簽訂前后的把握和審查就顯得很重要。專家介紹，一般在一份買賣合同中，買賣雙方最應(yīng)關(guān)注的焦點(diǎn)是：物業(yè)交易過(guò)程中買方、賣方、經(jīng)紀(jì)公司各自的權(quán)利義務(wù)。例如，定金的交付時(shí)間、交付方式；買方的付款方式、賣方的贖樓時(shí)間、買方的按揭申請(qǐng)時(shí)間、雙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的時(shí)間和買賣雙方物業(yè)交接的時(shí)間、經(jīng)紀(jì)公司在整個(gè)交易過(guò)程中應(yīng)盡的義務(wù)和所能提供的服務(wù)以及各方的違約責(zé)任等，惟有約定清楚的合同對(duì)交易的順利履行和買賣雙方的合法權(quán)益才具有保障作用。若是由買賣雙方自行交付款項(xiàng)、交易當(dāng)事人自行支付交易資金的，應(yīng)當(dāng)在訂立合同付款協(xié)議時(shí)，明確交易款項(xiàng)的金額、支付條件、支付方式和交付時(shí)間等。

　　如果交易過(guò)程出現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)首先判斷，問(wèn)題是出在中介公司還是合同相對(duì)方。如果是中介公司的責(zé)任，應(yīng)選擇向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的監(jiān)管機(jī)構(gòu)房協(xié)或國(guó)土部門反映，由其解決；如果問(wèn)題出在合同的相對(duì)方，則需要尋找專業(yè)律師尋求法律途徑，盡早有效解決問(wèn)題。

　　資金監(jiān)管要留意

　　除了謹(jǐn)慎簽訂合同外，為保證交易過(guò)程中的資金安全，還應(yīng)留意以下幾個(gè)方面：

　　款項(xiàng)的支付上應(yīng)區(qū)分資金的交付時(shí)間和金額，選擇有效的付款和監(jiān)管方式，購(gòu)房款包括定金、首期款、銀行按揭款或買方一次性付款的房款，因定金的交付時(shí)間和方式比較靈活、轉(zhuǎn)付的方式也較靈活，那么小額定金建議買方直接交付賣方，而對(duì)于大額首期款或一次性付款的房款，首先建議買賣雙方選擇銀行監(jiān)管或產(chǎn)權(quán)交易中心專用賬戶監(jiān)管，如選擇經(jīng)紀(jì)公司作監(jiān)管則一定要選擇可信度高、操作規(guī)范的品牌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，由其存入專門用于監(jiān)管資金的資金結(jié)算賬戶；通過(guò)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)交易中心劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，交易資金的存儲(chǔ)和劃轉(zhuǎn)一定要通過(guò)客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶進(jìn)行，不能通過(guò)其他銀行結(jié)算賬戶代收代付交易資金。

　　另外，在交割各項(xiàng)錢款的同時(shí)，還要注意無(wú)論是支付房產(chǎn)中介費(fèi)用、定金或房款，支付方都應(yīng)要求對(duì)方寫(xiě)下收據(jù)，以確保自身利益。

　　選擇中介有竅門

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)所具有的促進(jìn)交易的功能是值得肯定的，通常情況下，中介專職人員的專業(yè)知識(shí)及信息通道令房屋交易更為便捷。在眾多的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司中，顧客如何找到一家可以托付而適合的公司呢？

　　客戶需要從綜合渠道多方面地去了解中介公司，如這個(gè)公司的背景和實(shí)力、在深圳運(yùn)作的歷史、中介人員的工作表現(xiàn)等。另外品牌與公司形象也是選擇房屋中介公司需考慮的重要因素。這類公司應(yīng)有正統(tǒng)經(jīng)營(yíng)的理念與企業(yè)文化，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，注重顧客與公司的雙贏。

    樓市風(fēng)向

　　房?jī)r(jià)持續(xù)調(diào)整

　　租金局部看漲

　　面對(duì)觀望期中的樓市，解析二手房市場(chǎng)中活躍的重點(diǎn)區(qū)域，對(duì)置業(yè)者有較強(qiáng)的借鑒意義。

　　華僑城：高端物業(yè)堅(jiān)挺

　　世聯(lián)行數(shù)據(jù)平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，10月至11月，華僑城二手高檔住宅價(jià)格同比增幅約5%；中端物業(yè)價(jià)格小幅下降，下降幅度在10%以內(nèi)，屬于正常的市場(chǎng)價(jià)值回歸現(xiàn)象。

　　梅林：二手住宅調(diào)整

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前兩個(gè)季度，梅林片區(qū)二手住宅市場(chǎng)投資型買家占市場(chǎng)總量的70%~80%。6月以來(lái)，伴隨著深圳二手住宅整體市場(chǎng)的調(diào)整，梅林片區(qū)二手住宅市場(chǎng)也正在步入調(diào)整期。

　　世華地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，6月至9月，梅林片區(qū)的二手住宅成交均價(jià)波動(dòng)幅度分別為-9%，10%，-6%和-2%。但是成交量的波動(dòng)幅度分別為-63%、-44%、-62%和-10%。可見(jiàn)，雖然市場(chǎng)價(jià)格在高位徘徊，但是需求量已大幅下跌，幾乎所有有效單位都存在5%~10%議價(jià)空間。

　　蛇口：租金持續(xù)看漲

　　世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心分析認(rèn)為，西部通道開(kāi)通以后，蛇口片區(qū)來(lái)自香港等地的客人明顯增加，租賃市場(chǎng)活躍，租金上漲。預(yù)計(jì)未來(lái)蛇口片區(qū)的租金水平，依然會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲趨勢(shì)。(董超文 盧博林)