本周5000元/平方米~7999元/平方米的商品公寓成交量下降近三成。

　　佑威&天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，本周(11.29~12.5，下同)商品房的成交量大幅下降20.53%，為36.27萬(wàn)平方米；其中商品住宅的成交量從上周的33.2萬(wàn)平方米下降到本周的26.84萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑19.28%，創(chuàng)下了3月份以來(lái)的周成交量新低。而導(dǎo)致本周樓市大幅下滑的主要原因是，5000元/平方米~7999元/平方米公寓的成交量從上周的9.84萬(wàn)平方米下降到本周的6.98萬(wàn)平方米，跌幅達(dá)29.03%。另外，前兩個(gè)月成交量高漲的別墅，本周成交量下滑27.04%，但仍然高達(dá)5.38萬(wàn)平方米，平均成交價(jià)格回升13.24%，達(dá)到15206元/平方米。加上低價(jià)房源成交比重的下滑，本周商品住宅的平均成交價(jià)格重新回到11000元/平方米以上的高位，為11142元/平方米。

　　由于成交量的下滑，使得商品住宅出現(xiàn)了“十一黃金周”以來(lái)的首次供過(guò)于求。佑威&天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，本周新上市的商品房為32.39萬(wàn)平方米。其中，有15個(gè)項(xiàng)目有住宅房源，共推出28.63萬(wàn)平方米，本周的供需比為1：0.94。供需關(guān)系本周逆轉(zhuǎn)的主要原因是，年終淡市一些開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)，房源增加但成交不甚理想。在年終優(yōu)惠的刺激下，8000元/平方米~11999元/平方米適合中產(chǎn)階層的房源成交比重有所上升，而原先最熱銷(xiāo)的5000元/平方米~7999元/平方米適合中低收入者的房源銷(xiāo)售進(jìn)度放緩。

　　雖然，上海沒(méi)有經(jīng)濟(jì)適用房，但今年前11個(gè)月里，政府售出的動(dòng)遷、配套房源高達(dá)59329套528.95萬(wàn)平方米(不完全統(tǒng)計(jì)，實(shí)際數(shù)據(jù)要高于這一水平)，套均面積89平方米。另外，截至11月24日，網(wǎng)上房地產(chǎn)可售的動(dòng)遷、配套房源還有14.59萬(wàn)套1311.42萬(wàn)平方米，套均面積89.9平方米。這些房源，按政府的動(dòng)遷房?jī)r(jià)格3500元/平方米的平均水平來(lái)算，套均價(jià)格在30萬(wàn)元左右。但這些主要位于外環(huán)周邊和幾個(gè)新城的動(dòng)遷配套房源，按市場(chǎng)價(jià)來(lái)算應(yīng)不低于6000元/平方米，套均總價(jià)將不超過(guò)55萬(wàn)左右。這樣的價(jià)格對(duì)目前的工薪階層來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有到難于承受的地步。

　　另外，上海至2006年底，城鎮(zhèn)住宅保有量已超過(guò)4億平方米，其中有超過(guò)2億平方米的公房、老公房、里弄房等小面積房源。由此可見(jiàn)，上海小型戶房源的保有量不低于60%。

　　但為什么購(gòu)房者還是覺(jué)得小面積房源搶手？對(duì)此，筆者認(rèn)為原因有四：其一，住宅實(shí)際品質(zhì)太差，除了新公房外，老公房和里弄的品質(zhì)都難以令人滿意。其二，國(guó)人對(duì)居住面積的要求過(guò)高。至2005年底，上海市區(qū)人均住宅面積就達(dá)到15.5平方米，而同期香港是7.1平方米，日本是15.8平方米。其三，新建的小戶型房源基本上是動(dòng)遷、配套的有限產(chǎn)權(quán)房源，主要被凍結(jié)在動(dòng)遷戶手上，而很多真正要小戶型的中低收入家庭想買(mǎi)卻買(mǎi)不到。其四，目前小戶型總價(jià)還是遠(yuǎn)高于低收入家庭的購(gòu)房力。上海年收入4萬(wàn)以下的家庭不在少數(shù)，這些家庭除去生活開(kāi)支和子女教育后，每年能存下來(lái)的錢(qián)不到2萬(wàn)，面對(duì)目前55萬(wàn)元的小戶型住宅，還是難以承受。由此可見(jiàn)，還必須再降低住房面積，提高住宅使用效率，才有助于解決中低收入家庭的住房問(wèn)題。

　　但是，我們知道香港擁有50%的公屋，房?jī)r(jià)依然高企。而我國(guó)的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房才剛剛起步，他們能起到的是解決已經(jīng)緊迫的中低收入者的居住問(wèn)題，靠此來(lái)撼動(dòng)商品房的價(jià)格還為時(shí)尚早。在國(guó)民收入不斷提高，人口城市化水平加速的情況下，唯有增加商品住宅的供應(yīng)，才能有效緩解商品房?jī)r(jià)格的高漲問(wèn)題。

　　近一周上海房屋土地資源管理局連發(fā)三個(gè)公告，推出76幅土地，然而純住宅用地僅7幅，商住結(jié)合用地9幅�？梢�(jiàn)，住宅用地供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，這也是近年來(lái)住宅開(kāi)發(fā)量連年下滑，房?jī)r(jià)連年走高的主要原因。

　　(作者：佑威房地產(chǎn)研究中心主任 薛建雄)